+7 (499) 938-46-18 Москва

Подробно о заключении договора аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП, образец документа

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Аренда нежилого помещения между индивидуальным предпринимателем и физическим лицом — достаточно частое явление. При таких правоотношениях передача права собственности не происходит, недвижимость лишь передается во временное пользование.

Условия сделки фиксируются документально, при этом важно обозначить основные положения, иначе договор может быть признан ничтожным.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое передача собственности во временное пользование — законодательные аспекты

Аренда представляет собой передачу собственности во временное пользование арендатору за установленную плату (согласно ст.650 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ не выделяет нежилые помещения как отдельный объект аренды. Они относятся к категории “здания”. Помещение, не предназначенное для проживания, как объект арендных отношений может выступать целым зданием или его отдельной частью.

Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

  1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
  2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Законодательное регулирование вопросов аренды осуществляется преимущественно Гражданским кодексом РФ. П.4 гл.34 ГК РФ говорит о том, что передача имущества во временное пользование имеет юридическую силу.

В соответствии со ст.606 ГК РФ арендодатель обязан передать нанимателю имущество во владение или пользование в соответствии с условиями, прописанными в договоре аренды. Необходимость и правила регистрации таких документов закреплены в федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Статья 610 Гражданского кодекса гласит, что для отдельных видов аренды могут устанавливаться предельные сроки договоренности.

Передавать нежилую недвижимость в пользование может ее собственник. При этом она должна быть зарегистрирована как нежилое помещение. Если такой объект не учтен в Государственном кадастре, он не может быть передан в аренду.

Необходимые документы для заключения соглашения

Договор аренды может быть заключен между индивидуальным предпринимателем и физическим лицом. При этом арендодателем может выступать как одна, так и вторая сторона. Физическому лицу нужно будет предоставить такое соглашение в налоговые органы для расчета по государственным сборам, ИП — для подтверждения фактического месторасположения субъекта деятельности.

Если аренда осуществляется с целью ведения деятельности (например, арендуется помещение под офис), то речь идет именно о недвижимости нежилого фонда. Объект арендных отношений должен использоваться исключительно по назначению. Целевое использование также прописывается в соглашении, за его нарушение могут налагаться штрафы и санкции, вплоть до расторжения сделки.

Договор аренды заключается по предварительной договоренности сторон. После согласования основополагающих моментов арендатор и арендодатель подписывают документ с полным перечнем условий сделки. Для того, чтобы соглашение имело юридическую силу, необходимо подкрепить его документально:

  1. Паспорта участников сделки.
  2. Свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя, его ИНН; после 01.01.2017 — выписку из реестра ЕГРИП (приказ ФНС РФ от 12.09.2016г. №ММВ-7-14/481).
  3. Правоустанавливающая документация на здание. Техпаспорт, выписка из ЕГРН.
  4. Доверенность, если в составлении и подписании договора задействовано третье лицо.
  5. Платежные реквизиты.

На какой срок можно заключить и нужна ли госрегистрация?

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен на любой период времени. Законодательного ограничения нет. В соответствии со ст.610 ГК РФ при отсутствии даты завершения сделки она считается бессрочной.

Важно: настоятельно рекомендуется в договоре аренды указывать условия, на которых он может может быть досрочно расторгнут. Это поможет избежать споров в будущем.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ регистрация договора аренды между физическим лицом и ИП:

  • не требуется, если он заключается на неопределенный период времени;
  • не проводится, когда договор краткосрочный (менее одного года);
  • необходима, если срок действия соглашения превышает один год.

Регистрация не требуется, если договор пролонгирован.

Форма и содержание соглашения

Договор аренды между физическим лицом и ИП должен заключаться в письменной форме. Единого образца такого документа не существует. В законодательстве обозначены основные положения, которые должны присутствовать в соглашении.

Договор передачи объекта недвижимости во владение содержит следующую информацию:

  1. Место и время заключения договора, а также личные данные участников. Пример: Гражданин РФ Иванов И.И., именуемый “Арендодатель” и ИП Николаев П.С., действующий на основании записи в ЕГРИП №512874239528147 от 17.01.2017г., далее именуемый “Арендатор” заключили договор о нижеследующем.
  2. Предмет договора с подробным описанием характеристик объекта. Пример: Арендодатель передает во временное пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Стасовой, д.14, к.2. Помещение размещено в кирпичном доме на 7 этаже, состоит из двух комнат, общей площадью 30 кв.м. (первая — 12 кв.м., вторая — 18 кв.м.). Снабжено системами коммунальной инфраструктуры и телефонной связью.
  3. Стоимость и порядок расчетов. Пример: Стоимость 1 кв.м. составляет 10000 руб. в месяц. Общая — 30000 руб. в месяц. Арендатор производит выплату ежемесячно не позднее 5 числа. Денежные средства перечисляются на расчетный счет арендодателя.
  4. Права и обязанности сторон (по договоренности).
  5. Срок действия договора (если есть).
  6. Порядок изменения и прекращения действия соглашения. Желательно прописать ответственность сторон за несоблюдение условий договора (в т.ч. с указанием размеров штрафа, пени и т.д.).
  7. Прочие условия. Например: Арендодатель гарантирует, что помещение не является предметом залога и не находится под арестом.
  8. Подписи и реквизиты сторон.

Как зарегистрировать?

Долгосрочный договор считается действительным не с момента его подписания, а с момента постановки на регистрационный учет в Росреестре (федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Если это требование не выполнено, сделка может быть признана ничтожной.

Порядок регистрации определяется законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Согласно ему договор регистрируется как обременение прав арендодателя.

Куда обращаться?

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения производится после подачи соответствующего заявление в Федеральную службу госрегистрации. Выполнение процедуры требует соблюдения определенных этапов:

  1. подача заявления вместе с пакетом документов;
  2. проведение проверки достоверности бумаг и законности сделки уполномоченными сотрудниками;
  3. внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости;
    подготовка документов для заявителей;
  4. возврат договоров.

Какие документы предоставить?

Для осуществления госрегистрации в Росреестр подаются такие документы:

  1. Паспорта арендодателя и арендатора.
  2. Квитанция об уплате государственной пошлины.
  3. Договора аренды в трех экземплярах, по одному для каждой стороны:

    • арендодателя;
    • арендатора;
    • регистрирующего органа.
  4. Выписка из Единого государственного реестра прав.
  5. Правоустанавливающие документы:

    • свидетельство о праве собственности;
    • технический план;
    • кадастровый паспорт.
  6. Выписка от налогового органа об уплате взносов за последние полгода.
Весь пакет документов вместе с заявлением передается уполномоченному сотруднику под расписку. При этом назначается дата, когда процедура будет завершена.
      

Длительность процеса

Длительность регистрации составляет семь дней при условии, что собран исчерпывающий пакет документов, отсутствуют ошибки и нарушения при заключении сделки. Если участники договора обращаются в МФЦ, процедура займет девять дней (два дня потребуются для взаимодействия структур).

Срок может быть продлен при выявлении нарушений или несоответствий. В таком случае регистрирующий орган даст время на исправление ошибок.

Госпошлина и другие траты

Государством установлена пошлина за проведение процедуры регистрации. Если договор аренды заключается между физическим лицом и ИП, который также является физлицом, размер взноса составит 2000 руб. Оплачивает его заявитель. Стороны могут договориться, кто возьмет на себя эти расходы или разделить их поровну.

Величина госпошлины не зависит от вида деятельности индивидуального предпринимателя или назначения недвижимости. Оплатить взнос необходимо перед подачей документов в Росреестр, т.к. вместе с ними предоставляется квитанция об оплате.

Заключить договор аренды недвижимости физлицо и ИП могут самостоятельно или с привлечением нотариуса. В последнем случае гарантируется юридическая законность сделки, но потребуются дополнительные затраты, размер которых будет зависеть от индивидуальных тарифов нотариальной конторы и объема работ.

Процесс составления договора аренды нежилого помещения между физлицом и индивидуальным предпринимателем ничем не отличается от заключения такой же сделки между физическими лицами.
Наряду с физлицами, в качестве контрагентов могут выступать юридические лица или другие предприниматели. О тонкостях оформления таких сделок читайте на страницах нашего сайта.

Соглашение содержит те же основные пункты наряду с индивидуальными договоренностями сторон. Необходимость регистрации зависит от срока действия договора аренды, сама же процедура внесения записи в ЕГРН стандартная, равно как и размер государственной пошлины.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Фёдор Афанасьев

    Добрый день, подскажите при заключении договора аренды физич.лица с ИП можно в порядке расчетов указать наличный расчет?

    • Андрей

      Здравствуйте. Законодательство не содержит прямых запретов на этот счет. Важно только сумму арендной платы четко прописать в договоре. Кроме того, передачу денег лучше оформить письменно. Тогда и у ИП не будет проблем с налоговой отчетностью.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Если арендодатель физическое лицо, а не ИП или ООО, то он вправе получать арендную плату наличными. Другое дело, кто арендатор и как он будет проводить оплату арендной платы — для него это может иметь те или иные сложности для налоговой отчетности (по ИП или ООО — через кассу). В любом случае арендатор обязан будет отчитаться в налоговой, поэтому, если физлицо таким образом попытается уклониться от уплаты НДФЛ с платы по аренде, то это сразу будет вскрыто и наказано.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: