Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

С терминами “кадастровая стоимость“, “кадастровый паспорт” сталкивался каждый, кто хотя бы раз в жизни участвовал в сделках с квадратными метрами. Большинство людей знают, что кадастровая стоимость должна быть меньше, чем рыночная, но вопрос, что ее составляет, уже вызывает затруднение.

А некоторым и вовсе кажется, что кадастровая цена – это то же самое, что и инвентаризационная.

Показать содержание

• Для чего нужна рыночная?
• Разница между ставкой и кадастровой ценой недвижимости?
Что влияет на стоимость, установленную государством?     Соотношение    
• Может ли превышать?

Для чего нужна рыночная?

Она используется при продаже квартиры или при залоге, также при разделе имущества через суд (например, в результате развода). Именно она ставится в объявлениях “куплю-продам”, именно ее называет риэлтор при собеседовании с потенциальным клиентом.

Для установления рыночной стоимости обычно привлекают оценщика. И если на кадастровую цену квадратных метров влияют только основные, скажем так “капитальные” факторы, вроде наличия лифта, износа дома и доступа инфраструктуры, то на рыночную влияет любая, казалось бы, мелочь – и внутренняя отделка, и наличие евроремонта, и открывающийся вид из окна, и даже кто проживает по соседству. Большую роль играет и конкуренция.

Помимо этого, на рыночную цену жилища также влияют:

• курсы валют;
• сезон;
• политическая и экономическая обстановка в стране;
• степень удаленности от центра города;
• наличие инфраструктуры;
• строительные издержки.

Иными словами, единственный ограничитель для риэлтора или хозяина – это, строго говоря, принцип разумности. Никто же не купит слишком дорогую квартиру, ну а если продать слишком дешево – сам останешься в убытке.

Разница между ставкой и кадастровой ценой недвижимости?

Эту цену используют для начисления налогов при сделках с недвижимостью. Кадастровый показатель ниже рыночного, но в последнее время стремится к нему, а подчас даже превышает.

В основе расчета этой стоимости лежат данные, внесенные в кадастр недвижимости. Переоценка производится один раз в пять лет или раз в год.

Что влияет на стоимость, установленную государством?

На кадастровую стоимость влияют:

1. Рыночные цены на квадратные метры.
2. Средний уровень заработка в регионе.
3. Экономическая ситуация в стране.
4. Степень изношенности постройки.
5. Тип строения.
6. Наличие лифта, когда последний раз делался ремонт.
7. Этажность.
8. Возможность получения выгоды от коммерческого использования.

Соотношение

Кадастровая цена является более объективной и не настолько гибкая, как рыночная. Также она проявляется только путем материального анализа, а при установлении рыночной большую роль сыграют спрос, предложение и конкуренция.

К тому же для исчисления кадастрового показателя берется подход, который может дать значительную погрешность, и как следствие – показатель резко взлетит вверх.

Может ли превышать?

Так может ли кадастровая стоимость недвижимости превышать рыночную? Казалось бы, не должна. Однако, такое может быть. Вот в каких случаях:

• постройка совсем новая, при ее возведении использовались дорогостоящие суперсовременные материалы для лифтового оборудования, стен и т.д.;
• жилье преподносится как элитное (и даже соответствует таковому по показателям), однако находится в отдаленном, не разрекламированном и не престижном районе.

Что тут делать? Можно ничего не делать, смириться и продолжать платить налоги в соответствии с установленными показателями. Но можно и оспорить. Практика показывает, что случаи успешного оспаривания, когда “взлетевшую” кадастровую цену понижали, совсем не редки.

Конечно, переплаченное вернуть не выйдет (Постановление Пленума ВС РФ от 30. 06. 15), но по крайней мере в дальнейшем можно платить ощутимо меньше.

Чего греха таить – оценщики тоже могут ошибаться, при оценке могут быть использованы недостоверные сведения, не учтены данные аварийности постройки, также могут быть ошибки при учете соседних объектов.

Для оспаривания есть два пути:

1. через Росреестр (существует комиссия для рассмотрения таких споров);
2. суд (ст. 403 НК).

Первый способ, конечно, предпочтительнее – он наименее затратный, госпошлину платить не надо, а результаты будут уже в течение месяца. Правда, для этого нужно будет запастись документированными доказательствами своей правоты (например, данными независимой экспертной оценки).

Документов при этом потребуется тоже совсем немного:

• общегражданское удостоверение личности;
• копия документов, подтверждающих собственническое право;
• отчет оценщика;
• отчет эксперта, подтверждающий наличие ошибок;
• кадастровая справка.

Несколько сложнее будет, если все-таки без судебного разбирательства не обойтись – к примеру, если обращение в Комиссию так ничего и не дало.

Оспаривается кадастровая стоимость судом общей юрисдикции. Срок рассмотрения – два месяца, а если дело особенно сложное, разбирательство может затянуться еще на месяц (ст. 141 КАС РФ).

Так что оспорить кадастровую цену жилища не только можно, но и нужно,если вы твердо уверены в том, что показатель завышен и что при его вычислении использовались недостоверные сведения. Нужен только грамотный подход – как, впрочем, в любом деле.

Нужно тщательно подготовиться и собрать все документы – тогда дело разрешится еще на стадии Комиссии и не придется жаловаться в суде на бездействие чиновников.

В видео эксперт рассказывает об оспаривании кадастровой стоимости.
https://youtu.be/y5VYSKiNWtA