8 (800)  350-29-87

Особенности сделок с жильем в ипотеку - как можно купить и продать дом с земельным участком и без него?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

По сравнению с рынком первичного и вторичного жилья рынок земельных участков — относительно молодой, не слишком развитый. Банковские организации только сейчас начинают успешно и массово осваивать данную область рынка недвижимости.

В результате большое количество заемщиков, желающих приобрести землю с домом или без, не представляют себе, как оформляется подобная сделка, как происходит процедура и так далее — а понимание процесса очень важно, особенно когда речь идет о юридической стороне дела. Поэтому в настоящей статье мы подробно объяснили, в чем суть данной процедуры и как правильнее всего произвести куплю и продажу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что означает покупка дома и земли в ипотечный кредит?

Понятие «купить дом и землю в ипотеку» означает, что для приобретения определенного земельного участка с домом или без используются кредитные средства, выданные определенной банковской организацией.

Причем приобретаемое жилье в обязательном порядке оформляется в залог, точно также может быть оформлена в залог не только приобретаемая, но и другая имеющаяся в собственности заемщика недвижимость. Соответственно, банковская организация, выдавшая кредит, становится залогодержателем, а на оформленную в качестве залога недвижимость накладывается обременение.

В разных документах можно также встретить понятие «покупка ипотечного дома и земли». В данном случае речь идет уже о другом — в роли продавца недвижимости выступает человек, купивший ранее в ипотеку землю с домом или без. Согласно п.1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ указано, что продажа, дарение и прочее отчуждение прав на залоговую недвижимость невозможны без письменного согласия банка.

Купить дом и земельный участок возможно лишь в том случае, если продавец согласовал свои действия с банком и получил от них соответствующее согласие.

Что значит продать дом и земельный участок по жилищному кредиту?

Так называют вид сделок, когда к продавцу, имеющему в собственности юридически «чистую» и необремененную недвижимость, обращаются банковские организации или покупатель напрямую с предложением продать им данную собственность. При этом выплата производится в два транша: первый перевод продавец получает из средств самого заемщика (так называемый первоначальный взнос), а второй — он же, как правило, является основной платой за недвижимость — получает от банка напрямую.

С юридической точки зрения данный вид сделок полностью легитимен, а к продавцу не будет никаких претензий с момента, как он переоформил права на покупателя — если он не пытался скрыть сведения, уменьшающие стоимость объекта (наличие незарегистрированных перепланировок и тому подобного). Более того, в связи с отсутствием высокой платежеспособности у населения России ипотечные покупатели — практически единственные, кому можно быстро и выгодно продать недвижимость.

Что говорится в законах о таких сделках?

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ипотекой может называться лишь вид сделки, когда обязательства по кредитному договору подкрепляются залогом на недвижимость.

Если, например, в качестве залога были предоставлены дорогие украшения (ломбардное кредитование) или транспортное средство, это не может считаться ипотекой; если недвижимость была приобретена с участием кредитных средств, но приобретенное жилье не было оформлено в качестве залога — это тоже не является ипотекой.

Процедуру кредитования, права и обязанности сторон, обязательства по составлению и регистрацию договора об ипотеке полностью регламентирует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Косвенно процедуру также регламентируют Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (для проведения оценки недвижимости), Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 (для проведения технической инвентаризации), а также Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть I-II.

Можно ли осуществить сделку с использованием займа?

Разумеется, такая возможность есть; более того, все большее число банков предоставляют специализированные ипотечные программы, направленные именно на дома и/или земельные участки.

Покупка и продажа дома в ипотеку регламентируется не только главами I-X Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, распространяющимися на любой вид ипотечного кредитования, но также ст. 74 и ст. 77 настоящего Закона.

Порядок покупки и продажи земельных участков в ипотеку дополнительно определяется Главой XI настоящего Закона.

Подробнее о покупке и продаже дома и земельного участка в ипотеку читайте тут.

Как происходит процедура?

На первом этапе одна из сторон, желающая выступить заемщиком, обращается в банк. Ей необходимо подать документы и первичную анкету-заявку, после рассмотрения которых заемщику выдается или не выдается предварительное одобрение кредита.

Если одобрение было выдано, покупатель начинает поиск продавца земли с домом или без. Как только продавец найден, банк потребует от него массу документов о земельном участке — в частности, кадастровый план с определением площади участка и объектов на нем, выписку из ЕГРН, документ, подтверждающий право владения участком (договор выкупа, договор аренды) и так далее.

Перед следующим обращением в банк покупатель недвижимости должен провести оценку недвижимости; без оценки продолжить процедуру невозможно, так как оценочная стоимость обязательно должна быть указана в договоре об ипотеке (в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). На этом же этапе заключается предварительный договор купли-продажи, один экземпляр которого должен быть предоставлен банку вместе с остальными бумагами.

Если банковское руководство все устраивает, после подачи и рассмотрения документов продавца подписывается договор об ипотеке.

Покупатель переводит первоначальный взнос продавцу, после чего заключается основной договор купли-продажи — его регистрируют в Росреестре, продавцу отправляют второй транш — основную часть денег. Подписывается акт о приеме-передаче, после чего сделка полностью завершается.

Какие особенности имеются у процедуры?

Процедура практически никак не отличается от предыдущей. Единственное отличие — дачный домик не пригоден для ежегодного проживания в нем, из-за чего сумма выдаваемого кредита для заемщика меньше, а процентная ставка по займу, наоборот, значительно выше.

Более того, согласно ч.3 ст. 74 настоящего Закона, садовые и дачные домики могут быть объектом ипотеки на общих основаниях, однако правила, установленные для жилых домов и квартир, на них не распространяются. Это значит, что к дачному домику совсем необязательно должна быть проведена канализация, водопровод и тому подобное; дачный домик необязательно должен располагаться на крепком фундаменте и состоять из влагостойких материалов.

Такие требования может устанавливать лишь банк-кредитор в индивидуальном порядке.

Под садовые и дачные домики банки предоставляют отдельные ипотечные программы.

Приобретая подобную недвижимость в собственность, заемщику необходимо, во-первых, тщательно выбирать оценочную компанию — оценить нежилой объект достаточно сложно, поэтому необходимо выбирать исключительно профессионалов, зарекомендовавших себя на рынке оценочных услуг.

Во-вторых, продавцу подобной недвижимости необходимо предоставить справку из районной администрации о том, что под объектом не проходят какие-либо общественно важные коммуникации (нефтепровод и тому подобное); также земельный участок с садовым домиком должен полностью укладываться в региональные нормативы по площади участка, если он используется по целевому назначению — например, для сельскохозяйственных работ.

Купля-продажа земли с домом или без в ипотеку — достаточно верное с финансовой точки зрения решение, так как земельные участки со временем постоянно дорожают. Если же участок расположен в престижном загородном районе, рост стоимости может превышать рост цен на обычные квартиры.

Поэтому купить землю с домом или без — это хорошая идея, даже если в планах нет пользоваться данной недвижимостью. Нужно лишь тщательно следить за документацией и юридической составляющей сделки, чтобы процедура прошла максимально гладко.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: