Все тонкости и нюансы покупки квартиры в ипотеку. В каком случае может быть завышена цена на жилье?
Для большинства россиян покупка собственного жилья сопряжена с необходимостью получения ипотечного кредита.
Эта процедура имеет множество нюансов и тонкостей, с которыми стоит ознакомиться заранее для грамотного планирования действий.
Показать содержание
- Условия получения ипотечного кредита на покупку жилья в России
- Требования к недвижимости
- Необходимые документы
- Процедура получения
- Особенности ипотечного кредитования
- Покупка имущества в другом городе
- Какой банк выбрать?
- Занижение и завышение стоимости
- Оформление права собственности
Условия получения ипотечного кредита на покупку жилья в России
Прежде чем выдать кредит, банк рассматривает кандидатуру заемщика на соответствие определенным условиям:
- Возраст от 21 до 75 лет.
- Официальное трудоустройство.
- Высокий уровень дохода, достаточный для погашения займа.
- Наличие трудового стажа в течение последних 5 лет.
- Хорошая кредитная история.
Требования к недвижимости
Купить через ипотеку можно только квартиру, которая отвечает всем требованиям банка. Связано это с тем, что недвижимость будет выступать в качестве залога ипотеки, а значит, она должна быть экономически выгодна.
- Удобное расположение дома, развитая инфраструктура.
- Дом не признан аварийным, не подлежит сносу.
- Этажность не ниже 6 этажей.
- Дом с железобетонным, кирпичным или каменным фундаментом.
- Наличие всех необходимых коммуникаций.
- Внутренняя исправность всех частей помещения.
- Отсутствие неузаконенных перепланировок.
Необходимые документы
Для оформления кредита потребуется собрать внушительное количество разных документов от заемщика и по квартире:
- Паспорт заемщика.
- Трудовая книжка.
- ИНН/СНИЛС.
- Справка 2-НДФЛ, справка по форме банка.
- Выписка с банковского счета о наличии первоначального взноса.
- Свидетельство о браке.
- Согласие супруга(и) на покупку жилья через ипотечный кредит.
- Свидетельство права собственности на квартиру, основание получения права собственности.
- Выписка из ЕГРН.
- Сертификат оценочной экспертизы стоимости квартиры.
- Кадастровый и технический паспорт квартиры.
- Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.
- Согласие супруга(и) продавца на продажу.
- Нотариально заверенные копии всех документов.
Процедура получения
Процедура получения кредита состоит из нескольких этапов:
- Подача заявки/заявления, одобрение банком кандидатуры заемщика.
- Выбор недвижимости, сбор документов по ней.
- Заключение кредитного договора с банком.
- Страхование.
- Заключение договора купли-продажи и ипотечного договора.
- Передача средств.
- Регистрация сделки.
- Передача квартиры, составления акта приема-передачи.
Особенности ипотечного кредитования
В зависимости от типа недвижимости ипотечные кредиты и их условия могут иметь свои особенности.
Новострой
- Клиент может выбирать квартиры только из списка аккредитованных банком новостроек.
- Документы на недвижимость предоставляет сам застройщик.
- В целом, процедура намного проще, чем в других случаях.
Информацию об ипотеке на покупку квартиры в новостройке вы найдете здесь.
Вторичное жилье
- Большое количество требований к жилью от кредитной организации.
- Более долгий срок проверки и одобрения недвижимости.
Про ипотеку на вторичные квартиры читайте тут.
Доля имущества
- Банки одобряют ипотеку только в случае, если заемщик выкупает последнюю долю в квартире, а остальные доли уже в его собственности – т.е. он станет единственным собственником жилища.
- Не во всех банках можно получить такой кредит, в основном процентные ставки будут завышены кредитором.
- Банк может отказать в кредите, если есть вероятность отчуждения части имущества заемщика (например, если другие наследники оспорят его право собственности).
Об ипотеке на долю в квартире рассказывается здесь.
Комната в коммуналке или общежитии
- Сложности с поиском банков, готовых кредитовать такое имущество.
- Может потребоваться другая недвижимость в качестве залога по ипотеке.
- Большой первоначальный взнос – от 30%.
Более подробно об ипотеке на комнату мы писали здесь.
Покупка имущества в другом городе
Купить квартиру с привлечением ипотечных средств в другом городе возможно, но есть несколько нюансов. В первую очередь одобрение кредита будет зависеть от того, где именно хочет приобрести имущество клиент:
- Если клиент прописан в одном городе, а работает в другом, и хочет приобрести жилье рядом с работой, то возможно потребуется подать заявление по месту прописки.
- Если клиент хочет приобрести жилье по месту прописки, но работает в другом городе и получает доход не по месту прописки, то вариантов решения проблемы два:
- получить временную регистрацию по месту работы и обратиться в местное отделение банка;
- получить кредит по месту прописки с выплатой большого первоначального взноса и с привлечением созаемщиков/поручителей.
Подробно о том, можно ли взять ипотеку на покупку квартиры в другом городе, говорится тут.
Какой банк выбрать?
Перед тем, как приступать к оформлению ипотечного займа, будет полезным изучить все про действующие предложения на рынке. Банки часто выпускают временные выгодные акции на кредиты. При выборе банка стоит руководствоваться следующей информацией:
- Лучше выбирать из числа крупных известных банков, процентные ставки в них низкие, отсутствуют комиссии, низкая вероятность банкротства кредитора и т.д.
- Стоит обратить внимание, участвует ли выбранный банк в государственных программах ипотеки.
- Выбирать банковскую организацию нужно, исходя из своей кредитной истории, чем она хуже, тем ниже вероятность одобрения в крупных банках.
Лидерами ипотечного кредитования на сегодняшний день являются Сбербанк и ВТБ 24, рассмотрим порядок получения займа в них.О том, предложения каких банков самые выгодные, мы писали в отдельном материале.
ВТБ 24
Заполнить заявление можно скачав специальный бланк на сайте ВТБ 24. Рассмотрение заявления занимает несколько дней, после чего клиент может приступать к поиску недвижимости и сбору документов по ней. Рассмотрение недвижимости в ВТБ 24 занимает не более недели, после одобрения займа заключается кредитный договор.
Заключение ипотечного договора происходит у нотариуса, либо в отделении банка. ВТБ 24 предлагает услуги по государственной регистрации сделки. Передача средств осуществляется посредством открытия аккредитивов.
Про оформление ипотеки на квартиру в ВТБ 24 рассказывается в нашей статье.
Сбербанк
Заявка подается через онлайн-калькулятор на сайте Домклик, либо в отделении. После предварительного одобрения заявки потребуется заполнить заявление на кредит. Одобрение кредита действует 90 дней, в этот срок клиент должен найти квартиру и предоставить документацию по ней в банк.
Банк может рассматривать недвижимость около 10 дней, после чего заключается кредитный договор. В назначенный день покупатель, продавец и представитель банка заключают ипотечный договор. Участники сделки должны зарегистрировать ее – банк перечислит средства продавцу только после регистрации договора в Росреестре.
О том, как оформить ипотеку на квартиру в Сбербанке, написано здесь.
Занижение и завышение стоимости
В некоторых случаях в договоре купли-продаже не указывается фактическая цена квартиры. По договоренности сторон ее либо занижают, либо завышают:
- Занижение цены по договору. Собственник может потребовать занижения цены квартиры, если она находится в его владении менее 3 лет. Зачастую банки соглашаются на такой шаг, сумма кредита при этом разбивается на оплату цены жилья и неотделимые улучшения квартиры. В такой ситуации покупатель рискует остаться без налогового вычета.
- Завышение цены по договору. В завышении цены по договору может быть заинтересован сам заемщик. Делается это для получения ипотеки без первоначального взноса. В договоре указывается размер аванса больше фактической цены на 10-20%.
Про завышение и занижение стоимости квартиры при ипотеке мы рассказывали здесь.
Оформление права собственности
После заключения ДКП и ипотечного договора, заемщик должен зарегистрировать сделку в Регистрационной палате. Для этого в назначенный день представитель банка, заемщик и продавец подают документы в Регпалату. Регистрация занимает до 10 дней, после чего заемщик получает свидетельство права собственности с обременением ипотекой.
Более подробно о том, как оформить право собственности на ипотечную квартиру, написано здесь.
Покупка квартиры через ипотечный займ представляет собой довольно сложную процедуру. Однако, ответственный подход к оформлению сделки и консультации у специалистов при возникновении вопросов помогут избежать большинства сложностей.