Приобретение комнаты в ипотеку: особенности получения кредита и подводные камни сделки
Приобретение комнаты в ипотеку – процесс более сложный, чем в случае с квартирой. Такие сделки сопряжены с дополнительными рисками, связанными с наличием других собственников, низкой ликвидностью имущества и другими подводными камнями.
Далее рассмотрим подробнее, можно ли получить кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире или общежитии и узнаем, в каких банках есть программы ипотечного кредитования на покупку данной недвижимости.
Показать содержание
- Что это за жилплощадь?
- Можно ли получить кредит на покупку квадратных метров?
- Процедура оформления
- В каких банках есть программы ипотечного кредитования?
- Подводные камни
Что это за жилплощадь?
Комната в квартире – это отдельное пространство в жилом помещении, отгороженное от других внутренними стенами, чаще всего оборудованное входной дверью и окнами.
В коммунальной квартире
Комната в коммунальной квартире – это изолированное жилое пространство, в котором проживает отдельная семья. При этом коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занятых разными семьями, с местами общего пользования:
- прихожая;
- коридор;
- ванная;
- туалет;
- кухня.
Комнаты могут принадлежать муниципальному жилому фонду или находиться в собственности у жильцов.В общежитии
Комната в общежитии – это отдельное помещение в специально построенных или переоборудованных домах, приспособленных для временного проживания сезонных рабочих, учащихся, студентов, трудящихся на период работы или службы.
Такие здания имеют санитарно-гигиенические и бытовые удобства (ЖК РФ, ст.94, ч.2) и места общего пользования. Иногда комнаты в общежитиях становятся местом постоянного проживания работников учреждений.
Можно ли получить кредит на покупку квадратных метров?
Для банков сделка, при которой объектом залога выступает комната, достаточно рискованна, ведь собственников у такого жилья несколько. Кредитор, понимая риски, может отказать в займе или завысить проценты.
Проще взять ипотеку, если владелец нескольких комнат в коммунальной квартире покупает последнюю у другого собственника. Банки одобряют такие кредиты, ведь залоговым имуществом станет вся квартира, а такая недвижимость считается ликвидной. В случае, если заемщик не сможет погасить свои обязательства, ее достаточно просто продать в счет возмещения долга.
Объектом залога по ипотеке может выступать не комната, которую покупает заемщик, а любая недвижимость в собственности покупателя (ФЗ №102, ст.6). Если уровень ликвидности залога выше, то условия по займу будут выгоднее.
Более детально о том, можно ли взять ипотеку на отдельную комнату, мы писали в нашем материале.
Процедура оформления
Пошаговая инструкция оформления ипотеки на комнату:
- Поиск банка, готового выдать кредит.
- Получение отказа от выкупа жилья другими собственниками.
- Проверка отсутствия других прописанных лиц, в особенности детей, а также долгов по квартплате.
- Оценка имущества специалистом.
- Заключение договора купли-продажи и ипотечного соглашения с банком после подготовки полного пакета документов.
- Перечисление средств на счет продавца.
Право собственности на комнату возникает только после ее регистрации в ЕГРН. В реестр также вносится запись об обременении недвижимости до момента погашения ипотеки.В каких банках есть программы ипотечного кредитования?
Получить в качестве обеспечения рискованную недвижимость готовы только самые крупные банки, среди которых:
- Сбербанк России – процент по кредиту на комнату будет выше, чем на квартиру. Можно воспользоваться социальной программой с льготной процентной ставкой.
- ВТБ 24 не имеет специальных программ по кредитованию комнат, возможность такой ипотеки рассматривается индивидуально.
- ДельтаКредит – ипотечная программа предусматривает займ на комнату в доме с износом до 50%, коммуникациями и без задолженностей.
- Зенит – программа с повышенной процентной ставкой.
- СКБ-Банк – под 20% годовых или с ликвидным залогом.
О том, в каких банках выгоднее взять ипотеку на комнату, читайте здесь.
Процедура получения займа в Сбербанке
Сбербанк выдает ипотеку на комнату:
- гражданам РФ;
- старше 21 года, а на момент погашения кредита возраст заемщика не должен превышать 75 лет;
- общий трудовой стаж – не менее 12, а на последнем месте работы – от 6 месяцев.
Также необходимо отметить, что максимальный срок кредита – 30 лет, процентная ставка – 14,45-15,45%. Для лиц, получающих зарплату на карту Сбербанка, не нужно предоставлять справку о доходах. Кроме того, стоимость займа будет на 0,5% ниже. Первоначальный взнос – от 15% общей стоимости. Требуется страховка комнаты и жизни владельца.
Основные шаги при оформлении ипотеки в Сбербанке:
- Оценка стоимости комнаты и общей суммы кредита.
- Расчет ежемесячного платежа.
- Предоставление в банк заявления вместе с необходимой документацией.
- Заключение договора купли-продажи при положительном решении кредитора, оформление ипотеки.
- Страхование жилья и жизни заемщика.
- Регистрация сделки в ЕГРН.
Подводные камни
Приобретая комнату в коммуналке или общежитии, нужно знать риски, сопровождающие такие сделки.Среди рисков сделки можно выделить:
- Наличие соседей, которые имеют преимущественное право покупки (ст.250 ГК РФ), юридически проще оформить договор дарения (т.к. не нужно получать отказ каждого из соседей). Он предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а сторонам нужно оформить выплату денежных средств. Если такой факт станет известен, договор дарения признается ничтожным.
- Чтобы исключить причины для оспаривания сделки, рекомендуется заключать договор купли-продажи с указанием настоящей стоимости комнаты, а также согласием соседей.
- Стоит внимательно изучить все юридические аспекты: например, с регистрации мог быть снят гражданин по причине лишения свободы, тогда, по его возвращению, могут возникнуть серьезные проблемы.
- В ЕГРН нужно взять справку об отсутствии ограничений по имуществу.
- Рекомендуется лично познакомиться с хозяином и убедиться в его дееспособности, при необходимости потребовать справку из психдиспансера (например, если выявлен факт алкогольной зависимости владельца, сделка может быть оспорена и признана недействительной).
- Банки неохотно кредитуют приобретение такого жилья, устанавливая завышенные проценты, требуя другой залог и страховку.
Кредитованием приобретения комнат в коммунальных квартирах и общежитиях занимаются самые крупные банки. Некоторые разрабатывают специальные программы по таким объектам, другие подходят индивидуально к каждому отдельному случаю. Чтобы оформить ипотеку на комнату, нужно минимизировать риски: выбрать юридически и технически подходящее жилье, обеспечить займ залогом, оформить страховку.