8 (800)  350-29-87 Москва

Проведение оценки квартиры для ипотеки: кто и как определяет рыночную стоимость объектов недвижимости

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

При выдаче ипотеки банки ставят одно обязательное условие — недвижимость должна быть оценена. При этом заемщику чаще всего не стараются объяснить, зачем это нужно, почему без этого не обойтись, да и как вообще провести эту процедуру.

В результате заемщики могут допустить ошибки, из-за которых затянется весь процесс получения ипотеки. Чтобы этого не произошло, мы постараемся дать в настоящей статье ответы на популярные вопросы заемщиков: что такое оценка и как ее правильно провести.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение термина

Оценка недвижимости для ипотеки означает комплекс мероприятий, необходимых для установления реальной стоимости объекта. Другими словами, цель оценки — определить наиболее точно цену, приемлемую для всех сторон сделки: консенсус между максимумом, который может отдать покупатель, и минимумом, который может принять продавец.

Оценка недвижимости подразумевает выяснение технических характеристик дома, затем анализ стоимости с использованием аналоговой (сравнительной), доходной и затратной методологий. В конце процедуры клиенту выдается отчет, занимающий обычно 10-15 страниц А4, где подробно и с обоснованиями приводится метод работы, ход размышлений, объекты для сравнения и конечные выводы.

Какие законы регулируют процедуру?

Для каждого вида деятельности существует собственный регламент, установленный законодательством РФ.

Работа оценщиков регулируется:

Работа банковских организаций регулируется очень большим количеством законов и положений, но в вопросах ипотеки главный документ — Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Зачем нужно устанавливать рыночную стоимость квартиры при её покупке?

Квартиры, приобретаемые в ипотеку, практически всегда оформляются в качестве залога банку. Это значит, что, в случае неблагонадежности заемщика — он перестанет выплачивать по ипотеке, уедет в другую страну или что-либо другое — банку потребуется в срочном порядке возмещать полученные убытки. Именно поэтому квартиру оформляют в качестве залога: в критических ситуациях банк может попросту ее продать, имея на это законное право.

Но для возмещения убытков недвижимость должна иметь широкий спрос и достаточно высокую стоимость; если, например, квартира находится на «отшибе» города или частный дом в неудовлетворительном состоянии, ее рыночная и ликвидная стоимость будут поставлены под сомнение, а покупатель может найтись далеко не сразу.

Для этого проводится оценка недвижимости: выясняется ее реальная стоимость на основании объективных данных. В таком случае банк-кредитор может быть спокоен, ведь при форс-мажорных обстоятельствах эту квартиру действительно можно продать в любой момент. Поэтому от сведений в отчете о проведении оценки зависят конечные условия кредита, от суммы займа до максимального срока кредитования.

Более того, в определении оценочной стоимости квартиры для ипотеки заинтересован и заемщик. Продавец мог легко скрыть уменьшающие стоимость недвижимости данные — например, факт проводимых ранее планировок (при этом продавец не отразил это в техническом паспорте, хотя был обязан). Опытный оценщик очень быстро определит, что была сделана незарегистрированная перепланировка, и это снизит стоимость недвижимости.

Наконец, при выдаче ипотеки стороны обязаны по закону провести оценку жилья, будь то новая квартира или дом с земельным участком: ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ указывает, что в договоре обязательно должна присутствовать информация об оценочной стоимости недвижимости.

Дополнительно прочитать о том, зачем делать оценку квартиры при оформлении ее в ипотеку, можно тут.

Кто оценивает объекты недвижимости для целей ипотечного кредитования?

Оценку проводят:

  • Аккредитованные банком оценочные компании, так называемые «банковские оценщики». Они не всегда указывают в отчете высокую оценочную стоимость недвижимости, но процедура оценки с ними наиболее простая.
  • Независимые оценочные компании. Более лояльны к клиенту, но их готовые отчеты не всегда принимаются банком, т. к. у каждой банковской организации имеется собственный регламент, как должна выглядеть форма отчета.
  • Независимые специалисты-оценщики. Наиболее лояльны к клиенту, обладают высокой гибкостью, т. к. могут составить отчет в той форме, в которой этого требует банк или клиент. Однако, с принятием подобного отчета в банке могут возникнуть проблемы. Чтобы их избежать, нужно спросить, является ли оценщик членом СРОО; если является, проблем быть не должно.
Цены сильно колеблются от региона к региону и от политики самой компании; в среднем оценочные услуги в Москве стоят от 5000 до 9000 рублей в зависимости от вида недвижимости и его размера, в регионах — 2000-5000 рублей.

Подробнее узнать о том, кто проводит оценку квартиры, можно тут.

Как проходит процедура?

  1. Банковские сотрудники выдают заемщику на руки лист с перечнем всех аккредитованных оценочных компаний. Заемщик выбирает или одну из предложенных, или ищет на рынке предложений что-то более подходящее.
  2. Клиент и оценщик обсуждают используемые в работе методы, размер вознаграждения, сроки и прочие условия.
  3. Подписывается договор между оценочной компанией и клиентом. С момента подписания договора начинается процесс оказания услуг оценщиком (ст. 9 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г). Собираются бумаги с техническими данными о квартире, проводятся анализ и другие мероприятия для выявления оценочной стоимости. Эксперт приезжает к объекту и производит фотосъемку.
  4. В течение 2-3 рабочих дней изготовляется отчет. Ускоренное изготовление возможно, но стоимость таких услуг выше примерно в два раза по сравнению со стандартными тарифами.
  5. Документ вместе с остальными бумагами продавца недвижимости предоставляется банку. Если банковское руководство устраивает форма отчета, процедура закончена.

Документ будет действовать в течение шести месяцев, после чего потребуется составлять новый (ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Больше нюансов о том, какие нужны документы для оценки квартиры и как проходит эта процедура, можно прочитать здесь.

Как выглядит отчет?

Документ, состоящий обычно из 10-15 листов А4 и в котором:

  1. приведены сведения из технического паспорта и выписки из ЕГРН;
  2. объясняются цели и задачи проведения оценки;
  3. уточняется методология формирования мнения об оценочной стоимости (аналоговый, затратный и доходный методы);
  4. далее сам анализ с подробным обоснованием каждого сделанного вывода и заключение.

Там же указываются сведения об оценочной компании и клиенте, в том числе стаж оценочной деятельности компании.

Скачать образец отчета оценки квартиры

Более детально узнать об отчете об оценке квартиры для получения ипотеки можно тут.

Особенности оформления в ВТБ-24 и Сбербанке

У каждого банка имеется свой собственный регламент по форме отчета и используемым методам, поэтому особенности есть фактически у каждого банка. Но во всем остальном процедура схожа.

Аккредитованным оценочным компаниям потребуется один и тот же пакет документов:

  • Договор купли-продажи, объектом которого является оцениваемая недвижимость.
  • Документы из БТИ, то есть техпаспорт с поэтажным планом и экспликацией недвижимости, сведения о технической инвентаризации.
  • Документ, подтверждающий личность заемщика и продавца.

Более того, что в Сбербанк, что в ВТБ-24 перед проведением оценки продавец квартиры должен принести в банковское отделение:

  • Подтверждение прав собственности на недвижимость.
  • Справку из домовой книги.
  • В случае, если раньше в квартире совершалась перепланировка, нужно дополнительно принести разрешение на подобные процедуры.
  • Выписка из ЕГРН, в которой указано, что квартира не является обремененной.

Однако, особенности все же есть, и главная из них заключается в том, что Сбербанк крайне редко одобряет отчеты неаккредитованных оценочных компаний. Список аккредитованных вмещает в себя больше 200 наименований организаций, и обращение к данным компаниям формально носит «рекомендательный характер», однако на практике обращение к независимому специалисту-оценщику почти всегда оканчивается потерей времени, нервов и денег.

Таким образом, заемщик выбирает сам, проводить ли независимую оценку квартиры для ипотеки.

ВТБ-24 куда более лояльно относится к независимым оценочным компаниям, но только в том случае, если они состоят в СРОО, а также имеют страхование от гражданской ответственности. Оценщику придется предоставить сотрудникам банка дополнительные документы, подтверждающие наличие страховки и членства в СРОО, но если все в порядке, отчет будет одобрен.

Дополнительно прочитать о процедуре оценки квартиры в ВТБ-24 для получения ипотеки можно тут, а здесь мы рассказывали об особенностях этой процедуры в Сбербанке.

В проведении оценки нет ничего сложного, особенно если заемщик и продавец относятся внимательно к составлению документов и к требованиям банка-кредитора. В таком случае буквально за 3-4 дня заемщик получит на руки готовый отчет, благодаря которому банк подкорректирует условия договора и, наконец, окончательно оформит ипотечную сделку. Это несложный и простой этап, от которого, однако, зависит очень многое, поэтому подходить к процессу нужно со всем пониманием своей ответственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: