Как происходит оценка недвижимости для ипотеки Сбербанка – нюансы для квартиры, дома, земельного участка

У одного из крупнейших банков России «Сбербанк» ежегодно выдается большое количество ипотечных займов. Клиентов привлекает стабильность организации, низкие процентные ставки, государственная страховка. Многие заемщики встречают в условиях договоре пункт с обязательной оценкой приобретаемой недвижимости, она является подтверждением реальной стоимости имущества на рынке. У кого можно заказать такую оценку и как она происходит – расскажем подробно в статье.

Показать содержание

• Обязательна ли процедура для заемщика?
• Зачем нужно определять стоимость ипотечной недвижимости для СБ РФ?
На вторичном рынке     В новостройке     Частный дом     Земельный участок    
• Список аккредитованных оценочных компаний
Требования СБ РФ к такой организации      Можно ли выбрать оценщика, который не относится к партнерам?    
• Какова стоимость процедуры и от чего она зависит?
• Критерии независимой экспертизы
Основные     Дополнительные     Для вторички     Для жилья в МКД      Для частных домов     Другие особенности отчета     
• Перечень необходимых документов
Для всех видов жилья     Для новостроек     Для юридических лиц    

Обязательна ли процедура для заемщика?

Кредитная организация обязывает проводить процедуру оценки недвижимости для ипотеки, чтобы не только убедиться в фактической стоимости жилья, но и удостовериться в правдивости характеристик кредитованного объекта. В ипотечных договорах Сбербанка тоже присутствует такой пункт в обязательствах заемщика.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка. Банк может использовать имущество заемщика в случае задолженности, продав его и вернув деньги. Реально оценить рыночную стоимость имущества, чтобы понимать сумму залогового обеспечения, можно только проведя его оценку.

Более детально об особенностях проведения оценки квартиры при оформлении ее в ипотеку, для чего она нужна и можно ли без нее , можно узнать в этом материале.

Зачем нужно определять стоимость ипотечной недвижимости для СБ РФ?

На вторичном рынке

Повлиять сумма оценки может на следующие параметры:

1. Одобренная сумма. В Сбербанке одобрят сумму не больше 85% от стоимости имущества.
2. Сумма первоначально взноса. Многие ипотечные программы предусматривают внесение аванса в размере от 15% до 30 % от стоимости.

Все оценочные действия направлены на предотвращение мошеннических действий в отношении кредитора, когда продавец и покупатель находятся в сговоре и фиктивно завышают размер сделки для получения собственной выгоды.

В новостройке

В новостройке оценку проводят после заключения договора и подписания акта приема-передачи квартиры. В условиях кредитования Сбербанк часто прописывает понижение процентной ставки после проведения оценки имущества. Риски банка сокращаются, поэтому кредитная организация готова предоставить скидки по процентам для своих клиентов.

В законе «об ипотеке» ст.14 п.1.9 указано, что для составления закладной обязательно требуется отчет оценочной компании о рыночной стоимости недвижимости. На основании заключения экспертов Сбербанк составляет закладную, которую подписывает заемщик.

Частный дом

Отличительная черта частного дома от квартиры – низкая ликвидность. Этот аспект вносит дополнительный риск при выдаче кредита под частный дом, поэтому процентные ставки выше. Сбербанк разработал несколько программ ипотеки на частные дома, которые позволяют сократить риски и сэкономить заемщику. И все программы имеют в условиях обязательную оценку недвижимости.

Требования кредитных программ:

• Рыночная стоимость частной недвижимости должна быть больше одобренной суммы кредита.
• Земля, на которой стоит дом, должна быть у продавца в собственности.
• Дом без обременения.
• Земля должна быть для индивидуального строительства.
• Наличие заключения эксперта оценочной организации.

Земельный участок

Как и в случае с частным домом, так и с земельным участком обстоят дела в банках – риски высокие, ликвидность низкая. Оценка земли в Сбербанке обязательна, ведь предположить стоимость того или иного участка совершенно не возможно.

При оценке земельных угодий учитываются следующие показатели:

• Расстояние от участка до ближайшего города. Стоимость земли вблизи города обычно выше.
• Общая площадь земли. Замеряется фактическая площадь и сравнивается с данными в кадастровом паспорте участка.
• Инфраструктура. Наличие школ, больниц, магазинов влияет на рыночную стоимость имущества.
• Престижность района. Стоимость земель в «VIP-поселках», или напротив, в «бедных» районах отличается в разы.

Все эти аспекты оценивает эксперт, прежде чем выводить реальную стоимость земельного участка. Объем работ по оценке земель значительно выше, поэтому стоимость услуг оценщика тоже больше средней.

Список аккредитованных оценочных компаний

Сбербанк аккредитует те оценочные компании, которым доверяет и рекомендует их для проведения оценки. Банк представляет достаточно большой список таких организаций, поэтому у заемщика всегда остается выбор к кому обратиться. Законодательно кредиторы не могут ограничивать выбор заемщиков оценочной компании, другой вопрос есть ли смысл обращаться в непроверенные организации, чьи документы могут не соответствовать требованиям Сбербанка.

Партнеры банка это проверенные оценщики, которые готовят документы четко по требованиям банка, а соответственно заключение оценщика принимается сразу, не возвращаясь на доработку.

Прежде чем обращаться в эти фирмы, можно почитать рекомендации на их сайтах, сравнить стоимость, обсудить условия по телефону.

Более детально о том, кто проводит оценку недвижимости для ипотеки и какова стоимость, можно прочитать в этом материале.

Требования СБ РФ к такой организации

Сбербанк тщательно отбирает партнеров-оценщиков и постоянно пополняет свой список.

• Наличие полного пакета документов, которые тщательно проверяются на подлинность.
• Положительная репутация компаний имеет большую роль для получения аккредитации.
• Соответствие требованиям «отчета об оценке» (более детально о том, что такое отчет об оценке и сколько действует документ, можно узнать тут).

Помимо этого есть условия для оценки коммерческой недвижимости:

• Деятельность компании должна осуществляться не менее 10 лет.
• Количество экспертов от 10 человек для оценки коммерческой недвижимости.
• Штат от 5 специалистов.
• Средний ежегодный доход оценочной организации за период 3 года не менее 30 млн.руб, и не менее 50 завершенных оценок.
• Страхование ответственности не менее чем на 200 млн.руб.

На территории Росси уже больше 400 оценщиков и их число растет. Некоторые компании занимаются только оценкой крупномасштабных проектов, остальные работают с физическими лицами и частными организациями. В зависимости от этого требования для аккредитации от Сбербанка разные.

Требования для аккредитации партнеров по работе с физическими лицами:

• На рынке услуг компания должна находится н менее 3-х лет.
• В штате организации не менее 2 экспертов с 3-х летним стажем.
• Страхование ответственности на 100 млн.руб.
• Отсутствие родственных связей между сотрудниками организации и руководителями Сбербанка.
• Положительная история деятельности.

Можно ли выбрать оценщика, который не относится к партнерам?

Выбор оценщика – законное право заемщика, поэтому можно выбрать компанию, не являющуюся партнером Сбербанка. Однако, в этом случае, необходимо убедиться в ее надежности, чтобы избежать мошенников. Стоит обратить внимание на следующие факторы:

• Представленность компании. Любая организация, реально осуществляющая деятельность имеет свой сайт, обновляет на нм информацию, имеет отзывы от клиентов.
• Реквизиты организации. Эту информацию можно так же узнать на их сайте: точное название фирмы, форма организации, ИНН и данные работающих оценщиков.
• Цены на услуги должны быть фиксированными. Вопрос оплаты лучше обсудить до выезда оценщика, чтоб избежать неприятных сюрпризов.
• Срок исполнения. Опытному оценщику на подготовку письменного заключения об оценке недвижимости достаточно пару дней.

Какова стоимость процедуры и от чего она зависит?

В различных оценочных компаниях одного региона цены на услуги разнятся незначительно. Зависят они от следующих показателей:

• Чем больше объем работы – тем цена выше. Исходя из этого – оценка квартиры дешевле, чем оценка дома.
• Стоимость услуг зависит от рейтинга и престижа компании. В молодых компаниях заказать такую услугу экономичнее, так как заниженными расценками они привлекают клиентов, но из-за неопытности есть риски затягивания процедуры.
• В разных регионах разная стоимость.

Например, в Москве ценовой минимум составляет 2000-2500 рублей за оценку стандартной квартиры до 70 кв. метров. Компании аккредитованные, а значит, успевшие зарекомендовать себя на рынке демонстрируют цены от 4000 рублей. Частные дома и земли оцениваются от 7000 рублей.

Нормальные сроки исполнения оценок в среднем 2 дня, но если клиент просит ускорить процесс, то компания может стоимость увеличить на 30%.

Критерии независимой экспертизы

Основные

Ликвидность залога определяется специалистами по следующим параметрам.

Для всех видов жилья:

• Инфраструктура – то, что окружает: магазины, школы, поликлиники, детские площадки и прочее. Важный показатель при продаже имущества.
• Площадь. Берется в учет не только общая площадь помещения, а оценивается соотношение жилой и нежилой площади.
• Информационная оснащенность. Наличие телефонной линии и возможность подключения интернета.
• Санузел. Оценивается его внешнее состояние, наличие ремонта, инженерные коммуникации. Для частных домов наличие/отсутствие санузла в доме.
• Ремонт – описывают в оценке абсолютно все. Стены, потолки, полы, окна. Каждый пункт так или иначе влияет на конечную стоимость недвижимости в целом.

Дополнительные

Для вторички

Срок эксплуатации жилья – учитывается год постройки и сдачи квартиры или дома в эксплуатацию. Специалисты по этим показателям понимают, в каком состоянии находятся общедомовые коммуникации.

Для жилья в МКД

Для определения того, сколько стоит квартира в многоквартирном доме (МКД), важно:

• Расположение объекта в доме – этаж, расположение. Как известно самые дорогостоящие квартиры на средних этажах, поэтому ликвидность такого имущества будет выше. Так же угловые квартиры ценятся меньше.
• Наличие/отсутствие балкона, кладовки или других подсобных помещений. При наличии значение имеет их размер и расположение в квартире.

Для частных домов

• Материалы постройки. Учитывают фундамент, стены, перекрытия, лестницы, крыша.
• Прилегающая территория. В отчет добавляется: ограда и ее материал, наличие подъездных путей, почвенные особенности, удаленность от города и т.п.

Другие особенности отчета

Отчет эксперта о стоимости объекта выходит примерно на 25-30 страниц. В нем прописана как рыночная стоимость на данный момент, так и ликвидная стоимость, которая рассчитывается для продажи имущества в срок до 2 месяцев.

Скачать отчет об оценке квартиры для ипотеки Сбербанка

Перечень необходимых документов

Основными документами для всех типов недвижимости для оценки являются следующие.

Для всех видов жилья

• Документ, удостоверяющий личность заемщика (паспорт)
• Паспорта объекта – кадастровый и технический.
• Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство государственной регистрации, акт приема-передачи, договор купли-продажи или др.). Если собственников больше одного, то копии документов на объект от всех.
• Поэтажный план помещения и пояснения к объекту можно заказать в БТИ.
• Данные о наличии/отсутствии обременения на объект.

Для частных домов необходимо документ подтверждающий собственность на землю.

Для новостроек

• Договор с доп.соглашениями о участии в долевом строительстве (ДДУ).
• План обмера ПИБ – это план фактического замера помещения после передачи собственнику. Получить план можно у застройщика или управляющей компании. План по ДДУ может не сойтись с планом ПИБ, поэтому для оценки он не подходит.
• Акт приема-передачи объекта недвижимости.
• Данные собственника (паспортные данные, ФИО, прописка, телефон).

Для юридических лиц

• Реквизиты организации (ИНН, ОГРН с датой присвоения, балансовая стоимость, название ЮЛ).
• Все копии документов должны быть заверены.

Процедура оценивания по шагам

1. Сбор документов. Собрать документы лучше до обращения в оценочную компанию, без них не смогут озвучить расценки. Сделать копии всех документов, лучше в нескольких экземплярах, они понадобятся в нескольких инстанциях.
2. Договориться с продавцом. Время и дату когда планируется произвести оценку недвижимости для ипотеки нужно согласовать с продавцом. Выбирать лучше светлое время суток, так как сложно фотографировать фасад здания и улицу в темноте.
3. Позвонить в оценочную компанию и подать заявку.
4. Подписать договор об оказании услуг. При оплате договора получить кассовый чек, если кассового аппарата нет рассчитаться с фирмой через отделение банка. Чеки об оплате сохранить до выдачи ипотеки.
5. Проведение оценки. Занимает 20 – 40 минут. Нужен пакет документов на объект.
6. Подготовка отчета. На это уходит обычно пару дней.
7. Получение документов об оценке недвижимости. При получении заказчик подписывает акт приемки-передачи услуг. Документ передается заказчику в двух экземплярах.

Подробнее о том, какие документы нужны для оценки недвижимости для ипотеки и как происходит процедура, можно узнать тут.

Выбирать в качестве исполнителей оценки лучше аккредитованные банком компании, они хорошо знают требования кредитных организаций и смогут с первого раза подготовить документы правильно. От результатов оценки экспертов зависит конечная сумма, одобренная сбербанком под приобретение недвижимости в ипотеку.