Все о процедуре оценки квартиры и других типов недвижимости для получения ипотеки в банке ВТБ-24
Процедура выдачи ипотеки подразумевает множество этапов. Требования предоставить документы, процедура оформления купли-продажи и другие стандартные вещи у заемщика чаще всего не вызывают вопросов.
Однако, когда дело доходит до обязательного проведения оценки недвижимости для ипотеки, ясность пропадает: зачем ее делать, к кому обратиться и как правильно провести процедуру?
Чтобы помочь заемщикам, мы написали инструкцию по проведению оценки в банке ВТБ-24.
Показать содержание
- Обязательно ли проведение процедуры?
- По каким основаниям оцениваются разные типы недвижимости?
- К каким оценочным компаниям можно обращаться?
- Сколько стоит процедура для квартиры, дома и земли?
- Требования к отчету
- Необходимые документы
- Пошаговый алгоритм действий
Обязательно ли проведение процедуры?
Да, обязательно. Банк ВТБ-24 требует проведения оценки недвижимости по ипотеке, и для этого существуют два веских основания:
- При оформлении ипотеки стороны обязаны по закону провести оценку недвижимости. Обязательство указано в ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; согласно данному закону, в договоре в обязательном порядке должна быть прописана не только рыночная, но и оценочная стоимость — а значит, без проведения оценки не обойтись.
- Жилье, оформляемое в ипотеку, в большинстве случаев оформляются в качестве залога банку. Делается это для минимизации рисков для банка: в случае просроченных платежей или тяжелой финансовой ситуации у заемщика, банк сможет законно присвоить жилье и быстро реализовать его, чтобы возместить полученные убытки и предотвратить будущие.
Однако, чтобы недвижимость удалось быстро и выгодно реализовать, она должна обладать ликвидностью и достаточно высокой реальной стоимостью. Именно для этого и требуется проводить оценку: она позволяет точно и на основе объективных данных выяснить, какой ликвидной и реальной стоимостью обладает жилье.
Если оценка показала хорошие результаты, банк будет полностью удовлетворен, ведь в критической ситуации ничто не помешает удачно реализовать жилье. По этой же причине ипотечный договор подписывают только после проведения оценки, и от ее результатов зависят итоговые условия кредита:
- сумма займа;
- размер ежемесячного платежа;
- в некоторых случаях даже срок кредитования и процентная ставка.
Более подробно о том, для чего нужна оценка недвижимости и можно ли обойтись без нее можно узнать в этом материале.
По каким основаниям оцениваются разные типы недвижимости?
По состоянию на 2018 год обязательной оценке подвергается любое кредитуемое помещение, за исключением гаража и машиномест.К оценке на вторичное жилье ВТБ-24 относится особенно серьезно, и для этого имеется целый ряд причин:
- Для выяснения реального состояния жилья — не проводились ли незарегистрированные перепланировки в квартире, соотносятся ли технические данные из БТИ и реальные данные и так далее. Из-за того, что вторичное жилье часто бывает ветхим, банки значительно рискуют при выдаче ипотечных займов, и проведение оценки способно этот риск снизить.
- Вторичное жилье должно обладать ликвидностью и высокой реальной стоимостью, в противном случае банку будет сложно его реализовать.
Например, с помощью оценки можно определить, что хорошо обустроенное и качественное вторичное жилье, находящееся очень далеко от центра города, обладает высокой рыночной стоимостью, но низкой ликвидностью; и наоборот, достаточно «потрепанное» жилье в центре города может обладать высокой ликвидностью, но низкой реальной стоимостью. В зависимости от полученных данных можно выносить решение об условиях кредита.
- Оценка необходима и самому заемщику тоже. Не все продавцы являются честными и добропорядочными гражданами; некоторые из них способны скрыть сведения, снижающие рыночную стоимость жилья — например, проводимые в прошлом и незарегистрированные перепланировки, плохое водоснабжение и тому подобное.
Оценщики, обладая большим профессиональным опытом, очень быстро выявляют «недомолвки со стороны продавца», а значит, покупатель останется в плюсе.
Квартира в новостройке тоже должна быть оценена. В отличие от вторичного жилья, основная причина для проведения оценки — желание выяснить, выполнил ли все свои обязательства застройщик.Оценщик смотрит на исправность дверей, окон и крыши (для квартир, находящихся на верхних этажах), а также оценивает общие характеристики дома:
- стабильность и качество электрического, газового и водоснабжения;
- материал, из которого выполнен дом и его фундамент, и так далее.
В случае, если оценка выявит несоответствие банковским требованиям, кредит на выбранное жилье может быть не выдан.
Если заявитель хочет взять ипотеку на частный дом, выясняется не только реальная и ликвидная стоимости, но и общее качество дома:
- из чего выполнены перекрытия;
- фундамент, из какого материала — влагостойкого, прочного или недолговечного — был построен дом;
- иные технические характеристики дома.
По правилам многих банков, кредит может быть выдан на дом только с кирпичным, каменным или железобетонным фундаментом; перекрытия не должны быть выполнены из дерева. Это связано с долговечностью дома: если фундамент и перекрытия выполнены из нестойких материалов, дом может прийти в негодность уже через 10-15 лет, что для банка означает неизбежные убытки и бюрократические сложности.
Сложнее всего оценивать земельный участок. Для этого, как правило, разрешается привлекать только те оценочные компании, что были аккредитованы банком. Сложности связаны:
- с непростым объективным оцениваем ликвидности и стоимости участка;
- с выяснением общей инфраструктуры и логистики в регионе.
Оценщикам нужно узнать помимо прочего, подведены ли к участку вода, газ и электричество, а также не находится ли участок над общественно важными объектами — трубами, канализационными путями и так далее.К каким оценочным компаниям можно обращаться?
По состоянию на 2018 год оценочные услуги предоставляют:
- Аккредитованные (рекомендованные) банком оценочные компании. Как правило, это компании, имеющие официальную лицензию. Основный плюс для при сотрудничестве с ними — это изготовление отчета именно в той форме, как того желает банк.
У каждого банка имеется свой регламент к отчету о проведении оценки. Соответственно, если отчет не удовлетворяет требования регламента, он не будет принят банком, а деньги клиента за использование услуги просто «испарятся».
- Неаккредитованные оценочные компании, являющиеся членами СРОО. Отчеты от таких организаций тоже могут быть приняты банком, но только в том случае, если форма отчета выполнена по правилам банка.
- Независимые специалисты-оценщики. С одной стороны, они наиболее лояльны к заемщику по сравнению с другими оценочными компаниями, с другой — очень велик шанс, что отчет от независимого специалиста не будет принят.
Перечень аккредитованных компаний может быть выдан в распечатанном виде сотрудниками ВТБ-24, но он также доступен на сайте. В перечень входят больше 350-ти организаций, находящихся в разных городах России, в том числе пользующиеся известностью в Москве и обладающие весомой репутацией:
- АО «Международный центр оценки»;
- ООО «АСМ – Солюшнс»;
- ООО «Аудит и консалтинг»;
- ООО «Центр независимой экспертизы собственности»;
- ООО Центр Инновацонных технологий «Севиаль»;
- ООО «СТРЕМЛЕНИЕ».
Если заемщик желает узнать обо всех остальных аккредитованных компаниях, необходимо зайти на официальный сайт ВТБ-24 или обратиться к сотрудникам банка.Заемщик может обратиться и к другим оценочным компаниям, не входящим в перечень аккредитованных организаций (подробнее о том кто проводит оценку стоимости квартиры и какова стоимость процедуры, можно узнать тут). Однако, банк примет итоговый отчет только в том случае, если компания соответствует условиям банка:
- Обязательное для всех оценщиков условие — стаж оценочной деятельности должен быть не меньше трех лет.
- У оценочной организации/оценщика должны отсутствовать:
- неоплаченные государственные пошлины, налоги и так далее;
- негативный опыт взаимодействия с ВТБ-24 в течение последних двух лет;
- факты возбуждения административных и/или уголовных дел, связанных с профессиональной деятельностью.
- Если заемщик обратился к независимому специалисту-оценщику (ИП), у предпринимателя должен быть документ:
- о профильном образовании из ВУЗа;
- доп. профессионального образования или программ по профессиональной переподготовке;
- полис страхования Гражданской ответственности на сумму не менее трех миллионов рублей;
- членство в СРОО, зарегистрированной в ЕГРСОО.
- Если заемщик обратился к юрлицам, помимо указанных выше условий, предъявляются дополнительные требования:
- в штате компании должно быть не менее двух сотрудников, имеющих действующую лицензию на осуществление оценочной деятельности;
- в организации должна присутствовать система контроля качества выполняемых работ по оценке имущества;
- документация, подтверждающая отсутствие проблем с банковскими организациями.
Это основной, но не полный список требований. Сведения обо всех существующих условиях можно найти на официальном сайте ВТБ-24, если же заемщик проинформирует сотрудников банка о том, что он желает привлечь к оценке недвижимости именно неаккредитованную компанию, перечень требований в распечатанном виде может выдать сотрудник банка.
Сколько стоит процедура для квартиры, дома и земли?
Цены на проведение оценки в рамках ипотечного займа варьируются в зависимости от политики оценочной компании, экономического развития города, цен на недвижимость (квартиру, дом), а также от физического размера оцениваемого объекта. В списке ниже мы дадим среднюю стоимость услуг от оценочных компаний, в частности, аккредитованных ВТБ-24:
- в Москве и Московской Области — от 5000 рублей до 10000 рублей в зависимости от оцениваемого объекта (стоимость оценки дома с землей или земельного участка всегда дороже, чем квартир);
- в Санкт-Петербурге и Ленинградской Области — от 4000 рублей до 9000 рублей;
- в остальных регионах РФ — от 2000 рублей до 8000 рублей.
Стоимость услуг складывается из:
- платежеспособности населения в городе, где базируется оценочная компания;
- взносы за членство в СРОО;
- цены на обязательный для всех оценщиков полис страхования от гражданской ответственности;
- сложности проведения мероприятий, необходимых для выявления оценочной стоимости (так, например, конечная стоимость оценки земельного участка зависит от его размера).
Требования к отчету
У ВТБ-24 существует четкий регламент по форме отчета:
- В отчете должны быть ясно прописаны цели и задачи проведения оценки.
- Должно присутствовать техническое описание помещения или земельного участка с опорой на документы из Бюро Технической Инвентаризации.
- Пошаговое описание процесса и порядка анализа рынка недвижимости.
- Ссылки на нормативные документы и стандарты определенных СРОО.
- Описание методов оценки. ВТБ-24 указывает, что в отчете обязательно должны присутствовать все три основных метода оценки: сравнительный или по-другому аналоговый, доходный и затратный методы.
- Данные о сторонах сделки — заказчике и исполнителе, их банковские реквизиты. Более того, оценочная компания или оценщик в отчете должны указать, какой у них стаж деятельности на рынке оценочных услуг. Если стаж — меньше трех лет, отчет не будет принят.
Если отчет удовлетворяет требованиям банка, он будет принят даже в том случае, если его предоставила неаккредитованная банком компания.Помимо вышеуказанных условий, актуальных для любого типа недвижимости, для отчета об оценке земельных участков выдвигаются дополнительные требования:
- наличествует или отсутствует ли у земельного участка сервитут;
- сведения о том, как на данный момент используется оцениваемый земельный участок;
- информация о наличии или отсутствии газового, электрического или водоснабжения.
Отчет об оценке частного дома мало чем отличается от оценки вторичного или первичного жилья. Единственное отличие — в отчете обязательно должна присутствовать информация о степени износа здания, со ссылкой на нормативные строительные документы (о крепости материалов, их влагостойкости и так далее). Более того, должно быть указано, из какого материала выполнен фундамент.
Более детально про отчет об оценке квартиры для получения ипотеки и о том, сколько действует документ, можно узнать в этом материале.
Необходимые документы
В независимости от того, какой тип недвижимости подвергается оценке, клиенту необходимо предоставить:
- Документ, удостоверяющий личность.
- Технический паспорт на квартиру, дом или земельный участок, поэтажный план и экспликацию к нему.
- Справка из ЕГРН или кадастровый паспорт, в которых будут содержаться сведения о нынешнем владельце собственности, а также данные об отсутствии обремений и арестов в прошлом.
Для оценки первичного жилья дополнительно понадобится договор участия в долевом строительстве или иной документ, подтверждающий у заемщика права приобретение жилья в будущем (оценочной компанией также может быть принято предварительное одобрение ипотечного займа).
Для оценки вторичного жилья может понадобиться предварительный договор купли-продажи, а также уведомление о предварительном одобрении ипотеки.
В том случае, если информация в техническом паспорте неполная, для оценки земельного участка понадобится предоставить справку из муниципальных органов о том, проходят ли под землей общественно важные инфраструктурные элементы (канализационные пути, трубы и так далее).
Более детально о том, какие документы нужны, как проходит процедура и другие важные нюансы, можно узнать тут.
Пошаговый алгоритм действий
После того, как заемщик подал документы о продавце и недвижимости в банк, руководством ВТБ-24 принимается решение о том, выдавать ли клиенту предварительное одобрение кредита. Если оно выдано, начинается процедура оценивания:
- Заемщик должен самостоятельно найти на официальном сайте ВТБ-24 перечень аккредитованных компаний или получить его в банковском отделении от сотрудников ВТБ-24. Далее клиенту нужно выбрать наиболее подходящую оценочную компанию; если таковая не нашлась в списке аккредитованных компаний, нужно заранее уведомить сотрудников банка о том, что к оценке будут привлекаться независимые оценщики.
- Между клиентом и оценщиком обговариваются будущие методы работы, цели и задачи оценки, размер денежного вознаграждения, порядок расчета, сроки и прочие условия сделки.
- Как только подписывается договор между оценщиком и клиентом, начинается процесс оказания услуг (в соответствии со ст. 9 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г). Клиент передает оценщику документацию, содержащую в себе технические и регистрационные данные, оценщик приезжает к объекту и производит фотосъемку, начинает анализ рынка недвижимости и так далее.
Все проводимые для оценки недвижимости мероприятия должны быть предварительно четко прописаны в договоре.
- Как правило, после проведения всех необходимых мероприятий отчет изготавливается в течение 2-3 рабочих дней. Если заемщику необходимо получить документ в максимально короткие сроки, оценщики предлагают экспресс-изготовление отчета — но за это придется заплатить примерно в два раза больше, если сравнивать со стандартными тарифами.
- Данный документ, а также все сопроводительные к нему направляют в ВТБ-24. В течение 3-5 рабочих дней банк решает, соответствует ли форма отчета внутреннему регламенту банка. Если соответствует, этот этап завершается, а следующим становится заключение ипотечного договора; если же не соответствует, клиенту придется искать другую компанию и проводить оценку заново.
Если отчет был предоставлен аккредитованной компанией, практически не бывает ситуаций, когда банк его отказывается принимать.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, отчет о проведении оценки действителен в течение шести месяцев. Если заемщик не успеет оформить ипотеку в данный срок, ему придется заказывать новую оценку.ВТБ-24, являясь крупным и государственным банком, предъявляет достаточно жесткие требования как оценочным компаниям, так и форме отчета. Подобная «жесткость» отпугивает многих заемщиков, из-за чего они обращаются только к аккредитованным компаниям. Однако, нужно помнить, что ВТБ-24 все-таки принимает отчеты от других компаний или независимых специалистов-оценщиков.
Возможно, читателю пригодятся и другие статьи про оценку недвижимости:
- Необходимые документы, проведение процедуры и другие важные нюансы.
- Как происходит процедура для ипотеки Сбербанка?
В некоторых ситуациях — например, когда заемщик хочет получить оценочную стоимость недвижимости чуть повыше рыночной стоимости, чтобы банк выдал максимально большую сумму займа, — обращение к независимым специалистам практически единственно возможный вариант, ведь аккредитованные компании лояльны к банку, а не к клиенту. Поэтому для заемщика главное — определиться с собственными приоритетами. Тогда процедура оценки недвижимости для ипотеки пройдет быстро и результативно.