Можно ли купить отдельную комнату в ипотеку? Как добиться лояльности банка и правильно оформить сделку?

Покупка комнат – распространенное явление, особенно в больших городах. Немудрено, что кредитование таких сделок пользуется существенным спросом. Банки же не очень охотно предоставляют средства для купли-продажи комнат в общежитиях и предъявляют высокие требования к данным договоренностям. В этой статье мы подробно расскажем о том, можно ли купить отдельную комнату в ипотеку.

Показать содержание

• Можно ли взять кредит на такую недвижимость?
В общежитии      В коммуналке     
• Условия, необходимые для положительного решения
• Почему заем дают не все банки?
Общежитие      Коммуналка     
• Когда не удастся получить ипотечный кредит?

Можно ли взять кредит на такую недвижимость?

Приобретение комнаты – это один из вариантов покупки недвижимости, при котором можно использовать ипотечное кредитование. Для многих это способ вложить капитал, особенно в регионах, где цены на недвижимость высоки. Для банка же важна возможность обеспечения такого кредита.

В общежитии

Ипотека на комнату в общежитии может быть выдана исключительно тогда, когда она включена в фонд жилой недвижимости (согласно статье 92 ЖК РФ). Этому факту должно быть документальное подтверждение. Помимо этого потребуется предоставить потенциальному кредитору документы о том, что в жилой фонд переведен весь дом. Здание должно обслуживаться коммунальными предприятиями и не относиться к имуществу социального фонда.

Выступать в качестве залога для банка комната в общежитии может только в исключительных случаях. Это крайне рискованная сделка: ликвидность данной недвижимости низкая, зачастую право собственности на помещение в бывших ведомственных или муниципальных общежитиях приобретено с нарушениями законодательно-правовых норм.

В коммуналке

Получить ипотечный кредит на комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении следующих условий:

• продавец является единоличным владельцем;
• отсутствие третьих лиц, способных претендовать на жилье;
• соответствие технического состояния имущества требованиям кредитора;
• под залог другой недвижимости, находящейся в собственности у заемщика; в таких условиях займ можно расценивать как обычное потребительское кредитование;
• покупатель выплатит кредитору существенный первоначальный взнос, а также согласится на завышенные проценты.

Банки лояльно относятся к “праву последней комнаты”. Если заемщик является полноправным владельцем нескольких комнат в коммунальной квартире и хочет выкупить у другого собственника последнюю, для кредитора такое соглашение будет наименее рискованным, ведь в залоге окажется целая квартира.

Условия, необходимые для положительного решения

Получить кредит на покупку комнаты возможно при таких условиях:

1. Если она отвечает требованиям банка:
   • пригодна для проживания, не в аварийном состоянии;
   • отапливаемая, имеет инженерные коммуникации: водопровод, санузел, канализацию и пр.;
   • есть электричество;
   • площадь более 12 кв.м.;
   • не имеет деревянных перекрытий;
   • построена после 1970г.
2. Требования к заемщику:
   • гражданин РФ старше 21 года;
   • на момент погашения кредита возраст не должен превышать 65-75 лет в зависимости от условий банка;
   • трудоустройство на одном месте не менее полугода, общий трудовой стаж – больше года;
   • платежеспособность, положительная кредитная история.
3. Обеспечение ипотеки:
   • наличие другого имущества, которое может служить залогом;
   • поручители;
   • страхование жизни и имущества.

Более подробно о требованиях к жилплощади и условиях, на которых банки предоставляют ипотечный кредит на покупку комнаты, можно узнать здесь.

Почему заем дают не все банки?

Ипотечное кредитование комнат пользуется спросом у потребителей, при этом немногие финансовые учреждения готовы на такое кредитование. Этому есть множество причин, главная из которых – нецелесообразность. Если сравнивать разные программы кредитования, ипотека на комнату при равноценных затратах приносит меньший доход. Риски же гораздо выше чем, например, при оформлении ипотеки на дом или квартиру.

Такая недвижимость имеет низкую ликвидность. Именно поэтому многие кредитные организации отказываются предоставлять займ на покупку комнаты, другие же предпочитают в качестве залога иметь иное недвижимое имущество.

Общежитие

Зачастую комнаты в общежитиях оформлены в собственность с нарушениями правовых норм. Владельцев, как правило, много. Именно они или соседи имеют первоочередное право на приобретение такого жилья (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Дабы продать комнату, каждый из соседей должен написать отказ от приобретения. В противном случае сделка может быть оспорена.

Если соседи не желают писать отказ от приоритетной покупки, им можно отправить нотариально заверенное письмо. В случае отсутствия ответа на протяжении одного месяца собственник может спокойно продавать жилье.

Признать куплю-продажу неправомерной могут и по другим причинам:

• когда-либо прописанные там люди заявят о своих правах (бывшие супруги, лица, пропавшие без вести или отбывающие наказания в тюрьмах);
• собственник может быть признан недееспособным (например, страдающим алкогольной зависимостью);
• вероятность обременения недвижимости и т.д.

Коммуналка

Взять ипотеку на жилье в коммуналке проще, чем на комнату в общежитии, т.к. самый распространенный вариант кредита, одобряемый большинством банков – покупка комнаты в коммунальной квартире собственником всех остальных комнат. При этом банк себя страхует: он получает в залог целую квартиру, которая при неблагоприятном исходе может быть быстро реализована и покроет убытки.

В других ситуациях остаются те же риски, что и с общежитием. Понятно, что многие банки отказываются от подобного кредитования: выгоднее предоставить больший займ на целую квартиру и получить большую сумму по процентам, при этом риски будут минимальными. Те учреждения, которые дают ипотеку на комнату, стараются максимально себя обезопасить и компенсировать угрозу непогашения большей прибылью в виде завышенных процентов.

Обзор российских банков, предлагающих ипотеку на комнаты, вы найдете тут, а из этой статьи узнаете, как оформить такой кредит в Сбербанке.

Когда не удастся получить ипотечный кредит?

Ипотека на комнату невозможна, когда:

• комната расположена в нежилой постройке;
• дом старый или находится в аварийном состоянии;
• помещение размещено в новостройке: банки предоставляют кредит на комнаты только на вторичном рынке недвижимости;
• жилье не соответствует техническим требованиям;
• право собственности оформлено незаконно;
• на комнату претендуют несколько собственников, соседи;
• заемщик неплатежеспособен, имеет плохую кредитную историю, не подходит по возрасту или состоянию здоровья;
• у покупателя нет недвижимости, которая могла бы послужить предметом залога.

Приобрести комнату в ипотеку достаточно сложно. Не все банки готовы кредитовать такие сделки из-за их большой рискованности. Комнату в коммунальной квартире купить проще, чем в общежитии. Это связано с юридическими аспектами купли-продажи данной недвижимости. Для одобрения кредита должен быть соблюден ряд условий.