Как получить кредит, чтобы купить комнату в коммунальной квартире или общежитии в ипотеку?

Цены на недвижимость не стоят на месте, и с каждым годом становится все сложнее и сложнее обзавестись собственной квартирой или домом. Особенно это касается крупных городов — Москвы, Санкт-Петербурга и прочих миллионников, где цена за квадратный метр может повергнуть в шок жителя провинциального городка. Поэтому все больше россиян присматриваются к варианту приобретения одной лишь отдельной комнаты в общежитии или коммунальной квартире, тем более что можно купить комнату в ипотеку.

Показать содержание

• Требования к жилплощади
В коммунальной квартире     В общежитии    
• На каких условиях можно получить ипотечный кредит?
Если купить в коммуналке    
• Какие документы необходимы, чтобы взять заём в банке?
На недвижимость     От заемщика    
• Порядок оформления сделки
• Плюсы и минусы

Требования к жилплощади

Требования банков могут отличаться, но в целом они выглядят следующим образом:

• Комната должна быть полностью пригодной для проживания.
• Не должно быть никаких признаков аварийного состояния дома, или предпосылок для сноса.
• Помещение должно правильно отапливаться.
• Квартира должна иметь рабочую электропроводку, водопровод, санузел и канализацию.
• Здание не должно иметь деревянных перекрытий, а дата его постройки — не ранее 1970 года.

В коммунальной квартире

Комната должна быть обязательно приватизирована, так как в ином случае она не будет подлежать продаже. Также при взятии ипотеки банк будет проверять, в чьей собственности находятся другие комнаты квартиры. Если заемщик планирует приобрести свою первую комнату в квартире — то ему придется готовиться к ужесточенным требованиям от банка, так как риски в этой ситуации повышаются.

К тому же соседи имеют преимущественное право на покупку комнаты, поэтому их нужно обязательно уведомить и узнать их мнение. Банк даст добро на ипотеку только если никто из соседей не планировал приобретать эту комнату, и написали отказ или проигнорировали предложение продавца.

В общежитии

В случае с общежитием таких сложностей нет, ведь здесь все покупатели будут равны в своих правах. А это значит что банку будет проще выдать ипотеку. Однако к комнате в общежитии есть и свои требования.

1. Банки потребуют документ от владельца общежития, который подтвердит его право на данную жилплощадь. Владельцем может быть как физическое, так и юридическое лицо, однако стоит учесть, что во втором случае банки не очень любят выдавать ипотеку.
2. Комната обязательно должна быть оформлена как отдельный объект недвижимости.

На каких условиях можно получить ипотечный кредит?

Условия следующие:

• Сумма — от 300 000 рублей до 500 000.
• Процентная ставка — от 10% до 14%.
• Первоначальный взнос составляет от 15% до 25%.
• Минимальный срок составляет 15 лет, максимальный — 30.

Если купить в коммуналке

Как уже было сказано выше, банк может ужесточить свои требования, если приобретаемая комната будет первой в собственности заемщика. То же касается и условий сделки — обычно возрастает первоначальный взнос (максимальная цифра — 40%), но иногда и процентная ставка может подняться на несколько процентов.

Помимо этого банки требуют от заемщика любую другую недвижимость в качестве залога. При дополнительном залоге или при наличии в собственности других комнат коммуналки шансы получить ипотеку значительно возрастают.

Какие документы необходимы, чтобы взять заём в банке?

Документы, которые потребует банк можно разделить на две группы: документы на приобретаемую жилплощадь, и документы самого заемщика.

На недвижимость

Потребуется предоставить следующее:

• Документ, который предоставляет право собственности продавца на квартиру.
• Техпаспорт и кадастровый паспорт жилплощади.
• Документ, который подтверждает что покупаемая комната не оставлена в залог.
• Подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
• Копия паспорта продавца.

От заемщика

От покупателя необходимо предоставить следующий комплект:

• Копии всех страниц паспорта.
• Справка о доходах заемщика.
• Согласие от супруга/супруги на совместное приобретение недвижимости.
• Заявление заемщика на получение ипотеки.
• При необходимости — документы, которые подтверждают право на льготы, например, копия военного билета или пенсионного удостоверения.

Порядок оформления сделки

Оформление ипотеки на покупку комнаты происходит также, как и при покупке другой недвижимости. Процедура проходит практически одинаково во всех банках, которые, как правило, стараются упростить ее для своих клиентов. При этом никакой разницы в процессе оформления между приобретением комнат в общежитиях и коммунальных квартирах нет (отличия могут проявиться только в списке документов).

В целом, приобретение комнаты в ипотеку происходит последующему алгоритму:

1. Все начинается с поиска подходящей комнаты. При этом желательно учитывать не только возможные требования от банков, но и желания будущих жителей. Если выбранная комната располагается в коммунальной квартире, то желательно также заранее поинтересоваться о соседях и совладельцах на тему их образа жизни и наличия тяжких заболеваний, так как вряд ли кто-то захочет иметь соседей с алкоголизмом или психическими расстройствами.
2. После того, как покупатель полностью определился с выбором, начинаются поиски банка. Банк должен иметь соответствующую программу по ипотечному кредитованию. При посещении банка следует максимально подробно выяснить все требования, необходимые документы и прочие нюансы, даже если они пока не кажутся значимыми. Подробнее о нюансах выбора банка можно узнать тут.
3. После определения списка документов необходимо приступить к их сбору. В первую очередь заемщику желательно затребовать все требуемые документы на жилплощадь от продавца, а далее заниматься сбором собственной документации.
4. Далее в банк подается заполненное заявление на ипотеку и собранные документы. Пока идет процесс рассмотрения документов некоторые заемщики присматриваются к альтернативным вариантам комнат, на случай если банк «забракует» их основной выбор. О том, в каких случаях можно рассчитывать на лояльность банка, мы рассказывали здесь.
5. После одобрения заявки банк может потребовать проведения оценки жилплощади (для этого существуют специальные компании-оценщики).
6. Если все проходит гладко, то стороны приступают к заключению договора. Заемщик вносит насчет банка первоначальный взнос (для этого может потребоваться предварительный договор по передаче задатка), и договор вступает в силу.
7. По договору купли-продажи между продавцом и заемщиком на счет продавца переводится необходимая сумма. После заключения сделки заемщик вступает в права собственности на комнату.
8. Теперь заемщику остается только пользоваться приобретенной комнатой, а также своевременно выплачивать ипотечные взносы.

Плюсы и минусы

Выбор между приобретением одной комнаты или целой квартиры может быть нелегким. Для более правильного решения нужно точно взвесить позитивные и негативные моменты каждого возможного варианта.

Из плюсов в покупке одной комнаты в ипотеку стоит выделить:

• Высокая доступность. Низкие цены иногда являются единственной возможностью «осесть» в крупном городе, или не пропасть после потери жилья.
• Недолгие сроки по выплатам.
• Возможность выкупа последней комнаты у соседей для полноценного владения квартирой.

Минусами такого приобретения являются:

• Наличие большого количества соседей, часть из которых проживает весьма близко.
• Комнаты далеко не всегда выдерживают оценки банков, что заканчивается отказом в ипотеке.
• Сбор подписей у совладельцев (при необходимости) может стать непростой задачей.
• В силу недорогой стоимости можно не рассчитать свою платежеспособность, что может повлечь изъятие банком жилплощади из собственности.

Покупка комнаты в ипотеку может стать отличной альтернативой тем, кому приобретение целой квартиры оказалось не по карману. Однако это может быть более сложной задачей, так как банки предъявляют довольно жесткие требования к приобретаемым комнатам. Требования к комнатам в общежитиях и коммунальных квартирах отличаются незначительно, а сама процедура по взятию ипотеки вовсе не имеет отличий.