Подробная инструкция, как правильно взять ипотеку на квартиру: с чего начать оформление и стоит ли брать кредит?

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Когда человек впервые обращается в банк за ипотекой, у него сразу же появляется множество вопросов: как взять ипотеку на покупку квартиры, c чего начать оформление ипотечного кредита, как провести процедуру правильно, в какие сроки банк рассматривает заявки, что делать после получения одобрения?

Если не знать ответы на эти вопросы, можно допустить ошибки, приводящие к дополнительным бюрократическим препятствиям и к «затягиванию» процесса.

Поэтому мы постараемся пошагово объяснить тонкости процесса и дать в настоящей статье исчерпывающую инструкцию от начала процедуры и до самого ее конца.

Показать содержание

Как правильно взять кредит: пошаговая инструкция процесса

Разберём поэтапно как правильно оформить ипотеку:

  1. В самом начале заемщику понадобится изучить все существующие на рынке банковских услуг предложения. Среди них нужно выбрать наиболее подходящее: так, например, ипотеку без подтверждения доходов выгоднее оформлять в небольших банках, в то время как ипотека с полным пакетом документов, наоборот, берётся в крупных государственных банках — Сбербанке, ВТБ-24 и так далее.

    Информация об условиях кредитования имеется на официальных сайтах банков.

  2. Выбрав банковскую организацию, заявителю рекомендуется прийти в отделение и получить там консультацию от сотрудников: они подскажут в индивидуальном порядке, какие могут возникнуть проблемы при покупке квартиры по ипотеке и как их можно решить.
  3. Заполняется первичная заявка. В ней указывается, из каких средств будет оплачен первоначальный взнос, какие имеются у заемщика доходы и так далее; если заявка заполнена правильно, банк принимает ее, после чего начинается процесс сбора документов.
  4. Полный список документов зависит от выбранной ипотечной программы, а также от общего регламента банка. На сбор документов дается обычно 5-7 рабочих дней. С их предоставлением запускается процедура рассмотрения банком заявки.
  5. Бумаги направляются в службу безопасности банка, где проводится анализ кредитной истории заявителя, действительность предоставленных документов и так далее. Как правило, спустя 3-5 рабочих дней после подачи документов выносится решение о том, выдавать ли предварительное одобрение кредита заемщику.

    В выдаче ипотечного займа уже на данном этапе оформления могут отказать. В качестве причин обычно выступает плохая кредитная история заемщика, неполный пакет документов или наличие среди них подлога, подозрение в фиктивности сделки (особенно в том случае, если сделка происходит между родственниками).

    Чтобы избежать отказа, необходимо подавать документы в соответствии с законодательством РФ и регламентом выбранного банка.
  6. С момента выдачи уведомления о предварительном одобрении кредита начинается процесс поиска подходящей квартиры. Обычно на поиск дают не больше трех месяцев; если заявитель не укладывается в сроки, подавать документы и заявку в банк придется повторно.

    Квартира должна соответствовать указанным банком условиям: максимальной сумме займа, техническим характеристикам жилья и так далее (подробнее о требованиях к квартире для ипотеки читайте тут).

  7. Если подходящая квартира нашлась в срок, продавец подготавливает пакет документов, требуемых банков — чаще всего в стандартный перечень входят технический паспорт, выписка из ЕГРН, отчет о проведенной оценке недвижимости, согласие супруга, а также другие важные банку документы.

    Бумаги подается в банк, после рассмотрения которых принимается решение об утверждении или неутверждении квартиры.

  8. Если квартира утверждена, с банком подписывается ипотечный договор, а с продавцом — договор купли-продажи. В соответствии с договоренностями продавцу передается первоначальный взнос на счет или через банковскую ячейку.
  9. Продавец и покупатель отправляются в Росреестр, чтобы зарегистрировать сделку. Процесс переоформления прав в рамках ипотеки, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, осуществляется:

    • в течение пяти рабочих дней, если сделка не была нотариально заверена;
    • если была, то переоформление производится в течение трех рабочих дней.
    На недвижимость в Росреестре сразу накладывается обременение.
  10. После этого предыдущему владельцу банк выплачивает остальную сумму за квартиру; между продавцом и покупателем составляется акт о приеме-передаче. Сделка завершена.

Итого, если отсчитывать с подачи первичной заявки в банк, на процедуру может уйти от одного месяца до четырех (в случае, когда заемщик не может длительное время найти удовлетворительную для всех сторон сделки квартиру).

Расходы покупателя на оформление

Сколько вы потратите, пока оформляется ваш кредит?

  • Изготовление отчета об оценке квартиры оплачивает покупатель, т. к. именно он заинтересован в данной процедуре. Стоимость услуг в Москве и Санкт-Петербурге держится в районе 5000 рублей, в регионах — 2000-3000 рублей.
  • Госпошлина за регистрацию нового владельца недвижимости — 2000 рублей с каждого физического лица, являющегося участником сделки.
  • Нотариальные услуги. Если обращаться к нотариусу только за обязательным заверением согласия супруга на куплю-продажу недвижимости, услуги обойдутся в среднем в 1000 рублей; если пользоваться нотариусом часто, траты могут достигнуть 30000-40000 рублей.
  • Если деньги переводятся лично от покупателя к продавцу, а не через банк, придется потратиться на банковскую ячейку или аккредитивный счет, в зависимости от способа передачи денежных средств. Ячейка обходится в среднем 400р/день, аккредитивный счет — от 4000 до 20000 рублей за всю процедуру передачи денег.

Плюсы и минусы покупки, стоит ли брать?

Ипотека подразумевает большую ответственность покупателя: после подписания ипотечного договора до самого погашения задолженности обременение с квартиры не будет снято. В связи с чем заявителю не всегда ясно, нужно ли оформлять ипотеку и нужно хорошо подумать, до того, как брать ипотеку . Разберем поэтапно как плюсы, так и минусы данной услуги.

Плюсы:

  1. Если у человека недостаточно средств на приобретение квартиры, но имеется стабильный доход, ипотека дает возможность в кратчайшие сроки приобрести жилье и заселиться в него.
  2. Банковские организации дают кредит такого размера, чтобы ежемесячные платежи не превышали 30-40% от дохода заемщика и созаемщиков (процент зависит от регламента банка). Таким образом, ипотечные платежи не превышают среднюю арендную ставку в России и не ложатся на заемщика тяжелым бременем.
  3. В случае, если у человека появились значительные финансовые проблемы, всегда имеется возможность реструктурировать долг в банке или вообще продать квартиру и вырученными средствами погасить задолженность перед банком. Благодаря этому распространенное мнение об ипотеке как о «кабале» по сути ошибочное.
  4. За время выплаты задолженности по ипотеке цены на недвижимость вырастут — в среднем недвижимость дорожает на 10% в год; рубль тоже подвергается инфляции, от 5-ти до 15-ти процентов в год; в свою очередь ежемесячные платежи по ипотеке фиксированные — это значит, что в конечном итоге значительную часть выплат по ипотеке поглотит инфляция.

    А вот цена на приобретенную недвижимость, наоборот, поднимается, и заемщик окажется в большом плюсе от сделки. Просто выгода в данном случае носит долгосрочный, а не краткосрочный характер.

Минусы:

  1. На недвижимость до полного погашения задолженности накладывается обременение. Это значит, что без письменного согласия банка продать, подарить или как-либо иначе произвести отчуждение прав на недвижимость невозможно. Из-за этого заемщика нельзя считать полноценным владельцем жилья, и с банком придется считаться до самого последнего платежа.
  2. Если у заемщика наступило тяжелое в финансовом плане время, и если долг уже был несколько раз реструктурирован, банк может «отобрать» и реализовать жилье, чтобы не допустить дальнейших убытков. Заемщик, таким образом, значительно рискует, приобретая недвижимость в ипотеку.
  3. Из-за высокой в России процентной ставки — от 8-9% годовых для тех, кто не входит в льготные категории населения — значительная часть общей выплаченной суммы пойдет не на саму недвижимость, а на выплату процентов банку, особенно если в ипотечном договоре указан аннуитетный порядок платежей.
  4. Как бы то ни было, ипотека оформляется на большой срок, как правило, от десяти до тридцати лет, и ежемесячные выплаты в течение этого срока могут значительно ухудшить благосостояние заемщика. Этого не случится, если заранее рассчитывать свои реальные финансовые возможности.

Из видео узнаете о плюсах и минусах покупки квартиры в ипотеку:

Можно ли отказаться от ипотечного жилища?

В ипотечном договоре должен содержаться пункт о «расторжения договора в одностороннем порядке». Там указываются сроки, в течение которых расторжение возможно, порядок оформления и все этапы данной процедуры.

Как правило, отказаться от купленной квартиры без каких-либо проблем и бюрократических сложностей только в том случае, если еще не были переоформлены права на недвижимость в Росреестре.

Если же права уже были переоформлены, единственный способ отказаться от недвижимости — продать ее, а с вырученных денег досрочно погасить задолженность. При этом на квартире имеется обременение, что значительно усложняет саму сделку. В соответствии с п.1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, , произвести отчуждение прав на недвижимость, приобретенную в ипотеку, можно лишь с письменного согласия банка-кредитора.

Порядок действий следующий:

  1. Необходимо явиться в банк с уведомлением о предстоящей продаже жилья, а также с документами, подтверждающими наличие серьезных оснований для продажи:
    • свидетельство о расторжении брака;
    • приказ об увольнении с места работы;
    • свидетельство о рождении ребенка и так далее.

    Если банк посчитает приведенные основания недостаточно уважительными, в выдаче письменного согласия на продажу заемщику будет отказано. Поэтому необходимо очень ответственно подойти к процессу — предоставить максимум документальных доказательств необходимости продажи.

  2. В течение 3-7 рабочих дней банк рассматривает предоставленные документы. Если с ними все в порядке, заемщику выдается согласие на продажу недвижимости.
  3. Заемщику необходимо найти подходящего покупателя; иногда банковские организации сами находят заемщику покупателя, особенно если приведенные для продажи основания были убедительными. После этого покупателю предоставляется документация о квартире:

    • тех.паспорт;
    • выписку из ЕГРН;
    • отчет о проведенной оценке, если он имеется;
    • а также иные нужные покупателю документы.
  4. Составляется предварительный договор купли-продажи в трех экземплярах, один из которых направляется в банк. В договоре отдельно прописывается, на сколько частей разбивается общая выплата за квартиру.
  5. Первая часть денег переводится или заемщику, или банку напрямую, и уходит на досрочное погашение задолженности. После этого в отделении банка выдается справка о погашении задолженности, позволяющая снять обременение.
  6. Справка передается в Росреестр, обременение снимается. Между покупателем и продавцом подписывается окончательный договор купли-продажи — это сразу же фиксируется в ЕГРН.

    Как только права на недвижимость переходят к покупателю, он выплачивает вторую часть денег напрямую заемщику. Подписывается акт о приеме-передаче. Сделка завершена.

Таким образом, регистрация ипотечного займа с одной стороны является серьезным шагом для заемщика, требующим наличие стабильного дохода в течение длительного времени, а с другой — это возможность в кратчайшие сроки получить недвижимость в собственность.

Более того, даже с учетом ипотечного обременения у заемщика все равно остается пространство для маневров (он может ее продать с согласия банка, досрочно погасить задолженность, сдавать ее в аренду, т. к. это не запрещено законом).

Благодаря вышеперечисленному покупка недвижимости в ипотеку является разумным вариантом приобретения жилья, если заемщик предварительно хорошо взвесил все «за» и «против».

На нашем сайте вы можете прочитать о том, чем отличается ипотека на вторичку, новостройку, долю в квартире и на комнату.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, как взять квартиру в ипотеку:

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.