+7 (499) 938-46-18 Москва

Две процедуры приобретения жилья, или Как купить квартиру с использованием ипотеки или находящуюся в обременении

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

В зависимости от того, в каком банке и с каким типом недвижимости заключается ипотечный договор, условия и процедура купли-продажи меняются. Об этом знают не понаслышке все те заемщики, что часто прибегают к кредитованию в разных банках, однако у остальных банковских клиентов, обладающих меньшим опытом и знаниями, с этим нередко возникают проблемы.

Более того, не всегда ясно, какое банковское предложение выгоднее — ведь от условий и процедуры купли-продажи зависит очень многое. Мы постараемся разобраться в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое КП недвижимости с участием ипотечного кредита?

Когда сделка происходит между банком, свободным продавцом и банковским клиентом, это называется «куплей-продажей с участием ипотеки». В данном случае «участие ипотеки» означает покупка недвижимости с использованием кредитных средств.

Проще всего объяснить это на примере. Предположим, в банк обратилась семья, имеющая первоначальный взнос и достаточный для ипотеки доход. Как только банк выдает предварительное одобрение кредита, семья ищет свободного продавца, то есть человека, у которого уже имеется квартира и который хотел бы ее продать. Свободный продавец — это тот, у которого квартира не находится в обременении, с ним можно совершить покупку.

Как только начинается процесс оформления договоров и передачи денег от банка и покупателя продавцу, автоматически считается наличие «участия ипотеки».

Что значит КП жилья, находящегося в обременении?

Когда квартира продавца находится в обременении у банка, это и есть «купля-продажа ипотечной квартиры». Это значит, что продавец ранее уже купил жилье через ипотеку, где в качестве залога выступила эта самая недвижимость, и теперь он желает ее по каким-либо причинам продать (более подробно о том, как происходит сделка купли-продажи ипотечной квартиры, обремененной залогом, мы рассказываем тут).

Более того, покупка квартиры, купленной в рамках ипотечного кредитования, невозможна без письменного согласия залогодержателя (банка-кредитора) в соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Это необходимо учитывать как покупателю, так и продавцу.

Статья 37 ФЗ-102. Отчуждение заложенного имущества

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Какие законы регулируют такие сделки?

Основные документы, регулирующие процедуру, включают в свой состав:

Можно ли продать ипотечную недвижимость?

Конечно, такая процедура возможна, более того, банки без особых проблем разрешают продать квартиру заемщикам, но только при условии, что банковскому руководству будут предоставлены убедительные аргументы в пользу необходимости продажи.

Также нельзя забывать, что согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ любое отчуждение прав на обремененную квартиру недопустимо без письменного согласия банка. Если это правило будет нарушено, сделка приобретет нелегальный характер, в связи с чем могут начаться судебные разбирательства.

Вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как правильно это сделать, был рассмотрен нами тут.

Как происходит продажа?

  1. Заемщику необходимо обратиться в банк, чтобы составить там заявление о продаже квартиры, купленной с использованием заемных средств. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие неотложный и неизбежный характер продажи — если продать нужно по причине рождения ребенка, понадобится предъявить свидетельство о рождении/усыновлении, а если квартиру нужно продать из-за увольнения на работе и недостатка финансовых средств, нужно предоставить приказ об увольнении и так далее.
  2. После того, как банк выдаст заемщику письменное согласие на продажу недвижимости, нужно решить, продавать ее с участием банка (он самостоятельно найдет покупателя, через него будут происходить все финансовые операции) или без его участия.
  3. В течение определенного срока с помощью или без помощи банка нужно найти покупателя, готового отдать деньги за погашение задолженности заемщика. Как только деньги от покупателя были переведены продавцу, они сразу идут в счет задолженности — без этого снять обременение невозможно.
  4. Заемщик должен забрать справку об отсутствии претензий и задолженности. С этой справкой ему необходимо направиться в Росреестр, снять обременение, после чего с покупателем составляется окончательный договор купли-продажи.

    После регистрации договора в отделении ЕГРН права переходят покупателю, и сделка завершается.

Процедура приобретения ипотечной недвижимости в крупных банках не отличается от таковой в средних или маленьких банковских организациях. Однако, в ВТБ-24 и Сбербанке есть условие, без выполнения которого сделку по продаже квартиры не удастся довести до конца. Они требуют, чтобы еще до оплаты квартиры покупателем сотрудникам банка был предоставлен предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса.

Без нотариального заверения документ не будет обладать достаточной юридической силой в такой серьезной и рискованной операции. Напротив, если договор был заключен и заверен, и ВТБ-24, и Сбербанк могут быть уверены в твердости намерений и благонадежности заемщика. К тому же заверенный предварительный договор купли-продажи значительно повышает шансы на успешное проведение всей сделки.

Ознакомиться подробно с тем, как правильно осуществить продажу квартиры, оформленной по ипотеке в ВТБ-24, можно в нашем материале, а узнать о нюансах продажи жилья, приобретенного по ипотеке Сбербанка, можно здесь.

Как купить с участием займа?

После того, как заемщику было выдано предварительное одобрение кредита, ему нужно найти в течение установленного банком срока подходящего продавца.

Документы от продавца и покупателя должны быть направлены в отделение банка, после чего банк в течение 3-5 рабочих дней принимает решение о выдаче или невыдаче ссудных средств для купли квартиры. Требуемые документы включают в себя:

  1. От всех собственников выбранной квартиры понадобятся внутренние паспорта РФ.
  2. Выписка из ЕГРН. В случае, если у продавца имеется свидетельство о праве собственности и/или кадастровый паспорт, их можно предъявить вместо выписки (в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ кадастровый паспорт и свидетельство больше не выдают).
  3. Предварительный договор купли-продажи. Если процедура происходит у ВТБ-24 или Сбербанка, его необходимо дополнительно нотариально заверить.
  4. Справка из домовой книги о продаваемой квартире.
  5. Технический паспорт, экспликация и поэтажные планы недвижимости.
  6. Справка по форме № 1 об отсутствии просроченных коммунальных платежей.
  7. Отчет о проведенной оценке (его предоставление обязательно в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Оплачивает процедуру, как правило, покупатель.
  8. Если один из собственников жилья находится в браке, необходимо предоставить свидетельство о заключении брака и нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости.
  9. В случае, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетнее лицо, продавцу нужно предоставить банку письменное разрешение органов опеки на продажу недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи необходимо рассмотреть отдельно, т. к. документ достаточно непростой.

В документе должны быть проставлены подписи от всех участников сделки — покупателя и всех собственников квартиры. На некоторые разделы нужно обратить особенное внимание:

  1. В разделе, где перечисляется информация о недвижимости, обязательно должно быть прописано, на каком основании продавец обладает данной недвижимостью и каким документом он может это подтвердить.
  2. Раздел о передаваемой сумме и порядке расчетов. Здесь уточняется, из каких средств покупатель оплатит недвижимость, в каком порядке (наличными через банковскую ячейку или переведет безналичными на счет продавца) и в какие сроки будут переданы деньги за покупку жилья.

    В предварительном договоре, как правило, всегда указывается о том, что вся передаваемая сумма делится на два транша: задаток и остаток. Задаток оплачивается покупателем в счет первоначального взноса, остаток переводится напрямую из банка (ссудные средства).

Более подробно процесс составления ПДКП квартиры по ипотеке, а также вопрос о том, что лучше выбрать — задаток или аванс, мы рассматривали в этой статье.

Как только документы были переданы в банк, он принимает окончательное решение о выдаче кредита.

Если решение положительное, с заемщиком заключается итоговый договор об ипотеке, а с продавцом — основной договор купли-продажи.

В данном документе должны быть приведены следующие сведения:

  1. паспортные данные покупателя и продавца, их семейное положение;
  2. реквизиты банка, выдавшего кредит;
  3. технические характеристики квартиры, в том числе рыночная и оценочная стоимость жилья;
  4. правооснование владения недвижимостью и ссылка на документ, подтверждающий наличие основания;
  5. порядок, сроки и размер расчетов между сторонами;
  6. права и обязанности сторон сделки, в том числе обязанности банка;
  7. порядок и сроки переоформления прав;
  8. срок действия договора, момент его выполнения и прочие условия сделки.

Если происходит купля-продажа (КП) с участием Сбербанка, нужно учесть два важных нюанса:

  1. Данный банк в обязательном порядке страхует конструктив при купле-продажи по ипотеке, тогда как страхование жизни является добровольным.
  2. Под одну сделку для передачи первоначального взноса разрешается арендовать только одну банковскую ячейку.

Если стороны сделки будут помнить про эти две особенности, никаких проблем по процедуре купли-продажи не возникнет.

Подробную пошаговую инструкцию по покупке квартиры в ипотеку, а также рекомендации по проведению сделки в различных ситуациях, мы привели в этом материале.

Какие существуют риски при этом?

  • Продавец рискует в том случае, если он подписывает основной договор купли-продажи до передачи ему денежных средств. В таком случае возможна ситуация, когда права уже переоформлены на покупателя, однако денег никто так и не дал.
  • Для покупателя, во-первых, есть риск попасть на мошенника, чьи документы о владении собственностью являются подложными. В таком случае после передачи задатка «продавец недвижимости» очень быстро исчезнет. Во-вторых, после того, как все документы продавца были собраны, их отдают в банк на рассмотрение. Этот процесс требует времени, из-за чего неблагонадежный продавец может начать искать других покупателей. Это может сорвать всю сделку.

Чтобы не допускать подобные ситуации, необходимо в обязательном порядке заключать предварительный договор купли-продажи, все финансовые операции производить под расписку, а покупателю нужно дополнительно сходить в Росреестр и управляющую компанию дома, чтобы получить выписку из ЕГРН и выписку из домовой книги соответственно. Вероятность мошеннических действий таким образом будет сведена к минимуму.

О том, с какими рисками при купле-продаже квартиры в ипотеку может столкнуться покупатель и продавец, мы рассказываем здесь.

      

Нюансы покупки новостройки

Всего существуют два условия, отличающие процедуру КП первичного жилья от вторичного жилья.

  1. Квартира должна не иметь собственника-правообладателя. Если готовый дом уже введен в эксплуатацию и у квартиры имеется новый владелец — например, юридическая компания-застройщик — это уже считается вторичным, а не первичным жильем и купить ее по программе жилья в новостройке уже будет нельзя.
  2. Застройщик, выполнивший работу по строительству данного здания, должен быть аккредитован банком. Таким образом, выбирая первичное жилье, заемщик не обладает полной свободой — сделку купли-продажи банк оформит только при наличии аккредитации у застройщика. Список аккредитованных компаний можно найти или на официальном сайте банка, или в любом его отделении.
При приобретении первичного жилья по переуступке прав должен быть заключен договор переуступки прав.

В сделке участвуют три лица — покупатель, продавец и застройщик. Свои действия продавец должен согласовывать с застройщиком, если это было прописано в договоре долевого участия, который был оформлен продавцом еще до владения данной недвижимостью. Нюансы проведения сделки купли-продажи жилья в ипотеку от застройщика найдете в этом материале.

Особенности сделки с вторичным жильем

Основные отличия заключаются в том, что банк будет особенно требователен к состоянию жилья.

Так, например, износ выбранного здания должен быть не больше 60%, перекрытия должны быть железобетонными, а не деревянными, год постройки от 1957-го года, а также здание должно отсутствовать в списках на снос или капитальный ремонт (или в списках домов в аварийном состоянии). Все эти данные необходимо предоставить банку из Бюро Технической Инвентаризации — БТИ. Если какое-либо из условий не соблюдается, банк просто откажет в окончательном одобрении ипотеки.

Подробности того, как происходит оформление покупки и продажи квартиры в ипотеку на вторичном рынке, узнаете здесь.

Таким образом, процедура передачи денег и переоформления прав не вызывает вопросов у опытных заемщиков, но она зачастую вводит в ступор людей более неопытных. Однако, недостаток опыта легко можно компенсировать с помощью знаний. В таком случае можно так же, как и «матерые» заемщики успешно провести операцию, оставив всех участников сделки с выгодой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: