Что делать, если недвижимость обременена залогом? Как продать или купить квартиру в ипотеке?

Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Если ипотека ещё не выплачена, то недвижимость обременена залогом, и в сделках участвовать не может как находящаяся в собственности.

Тем не менее, существует алгоритм, по которому продажа залоговых квартир возможна, и даже несколькими способами, в зависимости от сопутствующей ситуации.

Показать содержание

Как реализовать обремененное ипотечное жилье, существующие схемы

Покупка залогового жилья – сделка с недвижимостью, правовые последствия которой являются трёхсторонними и возникают:

  1. Для банка, который должен вернуть в результате этого вложенные в ипотеку деньги.
  2. Для заёмщика, который погасит долг по кредиту или его существенную долю.
  3. Для покупателя квартиры, осуществляющего покупку такого ипотечного имущества в кредит или за свободные средства, имеющиеся в его распоряжении.

При этом существует несколько различных схем, по которым можно приобретать ипотечные квартиры. Наиболее распространённые:

Погашение займа покупателем

Покупатель вносит сумму, равную остатку, в банк. Погашение остатка долга контролируется продавцом. В условия договора купли-продажи (ДКП) вносится положение о внесении части стоимости квартиры путём погашения покупателем долга. Внесённая в банк сумма засчитывается в установленную стоимость квартиры. Обременение снимается, объект переходит в собственность покупателя.

Если сумма ипотечного долга выше, чем стоимость квартиры, продавец может оформить в залог другое недвижимое имущество, продолжая рассчитываться с банком по остатку, сделав перерасчёт. Если остаток долга равен её стоимости, можно оформить договор переуступки.

Погашение за счёт потребительского кредита

Продавец берёт потребительский кредит и погашает остаток долга, снимая обременение. Сделка проходит в стандартном режиме, при заключении типового ДКП. После расчёта по сделке, продавец погашает потребительский кредит из полученных за продажу квартиры средств.

Переоформление

Квартира передаётся вместе с залоговым обременением, через переоформление кредитного договора на покупателя. Продавец выходит из залоговых обязательств.

Стоимость ипотеки и сумма расчёта с продавцом определяются, исходя из остатка непогашенного долга. Покупатель рассчитывается по ипотеке с кредитором, обременение квартиры сохраняется до полного расчёта, после чего устанавливается право собственности.

Справка: Продажу и покупку обремененной ипотечной недвижимости, находящейся в залоге у банка регулирует Федеральный закон об ипотеке от 16.07.98 г. № 102-ФЗ.

Продажа клиентам недвижимости, взятой в кредит, у которых есть средства на приобретение, пошаговая инструкция

Рассмотрим пошаговую инструкцию, как можно продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка.

Если у покупателя есть наличные или средства на счетах, для них приемлемы два варианта покупки:

  1. Погасить долговые обязательства продавца по всему остатку, с доплатой или уплатить в счёт погашения долга стоимость жилья.
  2. Воспользоваться потребительским кредитом.

До момента полного погашения долга и снятия обременения, владелец жилья может только:

  • проживать на её жилплощади;
  • вести ответственное управление.

Разрешение

Распоряжаться имуществом на правах собственника может только залогодержатель – банк, в котором оформлялся ипотечный кредит. Поэтому нужно обратиться в тот банк, где был получен кредит под залог квартиры, и написать заявление на получение разрешения на продажу и досрочное погашение ипотеки. В заявке следует указать:

  • наименование банка;
  • сведения о заёмщике;
  • реквизиты кредитного договора;
  • обстоятельства, требующие досрочного погашения и продажи.

После осведомительной части нужно сформулировать просьбу к администрации о досрочном погашении долга. Поставить дату и собственноручную подпись.

Как правило, банки идут в таких случаях на уступки, особенно, если речь идёт о затруднениях заёмщика. Но они не допускают получения упущенной выгоды, взимая существенную часть выплат по процентам за ипотеку.

Задаток

Так как банковским учреждением решение может приниматься от двух до четырёх недель, стороны могут закрепить договорённость о сделке задатком.

Обязательно нужно учесть, что при срыве сделки на основании статьи 381 ГК РФ задаток не возвращается покупателю, если отказ исходил от него, или продавец возвращает его в двойном размере, если инициатива за срыв сделки принадлежит ему.

Так как отказ банка является объективной причиной, лучше всего предпринять одно из нижеследующих действий:

  1. Отдельным положением прописать, что отказ банка в сделке считается причиной, по которой покупатель получает сумму, соразмерную уплаченному задатку.
  2. Вместо задатка передавать контрагенту аванс.

Обычно задаток передают наличными продавцу под расписку об их получении.

Предварительная документация

Задаток может быть получен на основании заключения между покупателем и продавцом одного из видов договоров:

Эти договора заключаются между сторонами по усмотрению и не являются обязательными. Так как они не несут никаких обязательств, кроме обязательства совершить сделку, при условии её одобрения кредитором, то в заключении таковых участвуют только покупатель и продавец, без обращения к залогодержателю.

Внимание: Иногда судебная практика сталкивается с признанием ПДКП на залоговую недвижимость оспоримым, так как стороны не имеют права планировать сделку без ведома залогодержателя.

Чтобы снизить риски, лучше всего заключить договор задатка, в котором указано, что в результате планирования сделки покупатель передал задаток:

  • за приобретение в будущем конкретного объекта, с указанием его характеристик;
  • переданную сумму цифрами и прописью.

Здесь же целесообразно указать приблизительные сроки проведения сделки. В ином случае договор будет действителен в течение года.

Если сумма задатка будет равна остатку по ипотеке, или продажей квартиры занимается банк, то его можно передать непосредственно в банковскую кассу или положить на его расчётный счёт, с составлением трёхстороннего договора, на основании которого:

  • банк принимает задаток;
  • покупатель уплачивает его в счёт приобретения объекта;
  • продавец обязуется оформить сделку.

Обращение в банк

Погасить долговые обязательства заёмщика можно за счёт задатка или согласно плану одной из схем, когда:

  • покупатель вносит деньги за погашение ипотеки;
  • продавец погашает её потребительским кредитом;
  • ипотека погашается из средств задатка и потребительского кредита.

Для этого нужно получить разрешение от кредитной организации и составить один из следующих документов:

  • договор переуступки права требования квартиры (подробнее о том, как происходит сделка по переуступке прав в ипотеке, мы рассказывали здесь);
  • договор купли-продажи квартиры у банка;
  • договор задатка.

Или получить справку о том, что долг погашен, после внесения в кассу банка требующейся суммы.

Снятие запрета

Квартира выводится из-под залога по справке от банка о том, что долговые обязательства выполнены и ипотека погашена. После предъявления такой справки в Росреестр, сведения вносятся в кадастр недвижимости.

Обременение снимается, что допускает оформления сторонами ДКП и отчуждение права собственности к покупателю.

Если вы интересуетесь возможностью купли-продажи квартиры в ипотеку, провести сделку правильно помогут такие публикации наших экспертов:

Проведение сделки

После снятия обременения, кредитор выходит из юридической процедуры продажи ипотечной квартиры. Сделка оформляется только между покупателем и продавцом путём заключения договора купли-продажи.

Документы

От продавца требуется пакет документов:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Договор купли-продажи с отметкой о погашении ипотеки.
  3. Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобреталась до 15.06.15 г., если позже – выписка из ЕГРН.
  4. Технический паспорт.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка об отсутствии обременений залогом и арестом из Росреестра.
  7. Разрешение супруга для состоящих в браке.
  8. Копия лицевого счёта из ЖЭУ.
  9. Выписка из поквартирной книги.

От покупателя требуется только гражданский паспорт. Если в интересах сторон действуют представители, они представляют паспорта и нотариальные доверенности.

Полный перечень документов, который может понадобиться при купле-продаже ипотечного жилья, мы рассматривали в отдельном материале.

Основной договор при внесении денег

Для составления договора лучше всего обратиться к нотариусу или юристу, чтобы учесть все нюансы сделки. В особенности – внесения задатка по сделке, которое нужно прописать отдельным положением. Если же документ составляется самостоятельно, в него обязательно нужно внести:

  1. дату, место составления;
  2. условия приобретения квартиры продавцом;
  3. факт погашения ипотеки;
  4. параметры квартиры;
  5. адрес её расположения;
  6. стоимость объекта;
  7. условия фактического перехода помещения покупателю;
  8. условия расчёта по сделке;
  9. права и обязанности сторон;
  10. ответственность сторон.

Сумма задатка вносится отдельно, затем указывается остаток денежных средств, сроки и способ их передачи. Документ составляется в трёх экземплярах, каждый из них подписывается сторонами, с внесением паспортных данных.

Важно: Для дополнительных правомочий сделки, её целесообразно удостоверить в нотариальной конторе.

Регистрация

После оформления ПДКП его требуется зарегистрировать в Росреестре. Для этого можно:

  • подойти непосредственно в отделение;
  • подать заявку через МФЦ;
  • оформить заявку на сайте Госуслуг.

Для регистрации требуется обратиться сторонам с заявлением, к которому прилагается пакет документации по сделке с вновь подписанным ДКП. Документы принимаются под расписку. На повторный визит нужно подойти не позднее, чем через 10 дней с паспортом и распиской, чтобы получить:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности;
  • зарегистрированный ДКП.

Окончательный расчёт

После того как документы приняты на регистрацию нужно передать остаток денег по сделке, если покупатель выкупал недвижимость у заёмщика. Эту процедуру можно провести любым удобным способом, но по заранее оговорённому и внесённому в положения ДКП, варианту:

  • наличными на руки;
  • перечислением на лицевой счёт;
  • через банковскую ячейку.

Главное, чтобы в платёжных документах отражался факт передачи денег за покупку квартиры.

Расходы

Банк оформляет документы за счёт учреждения, остальные услуги будут оплачиваться, и состоять из нижеследующего:

  • услуги риэлтора от 50 тысяч рублей;
  • составление ДКП юристом от 5 тысяч.

Пошлина в Росреестр составляет:

  • 2 тысячи рублей за регистрацию сделки;
  • 400 рублей – за справку о снятии обременения.

Если оплата производилась через аренду банковской ячейки – по тарифу, установленному данным учреждением.

Как продать или купить недвижимость, которая находится в залоге, на заемные средства?

Приобретение квартиры в ипотеку проводится в том же банке, где оформлена ипотека продавца, поэтому главное требование – согласовать передачу ипотечных обязательств.

Законодательством не запрещено оформление ипотеки в другом банковском учреждении, но такая процедура допустима только при согласовании с залогодержателем. Как правило, банки изъявляют желание на переоформление кредита в своём учреждении, поэтому такой вариант считается наиболее приемлемым.

Разрешение банка

Для его получения требуется:

  1. Продавцу подать заявку на продажу квартиры с переоформлением долговых обязательств.
  2. Покупателю подать заявку на покупку квартиры, находящейся в залоге у банка.

Аналитический отдел проведёт мониторинг для определения рентабельности сделки и платёжеспособности нового клиента. После чего будет выдано разрешение на сделку.

Получение задатка

Задатком выступает первый взнос, который уплачивает покупатель непосредственно на расчётный счёт банка. По сути это единственный крупный платёж, после чего рассчитывается ежемесячная выплата.

Справка: Ежемесячные платежи будут начисляться со дня завершения процедуры регистрации сделки.

Составление первичных договоров

Кредитные организации приветствуют заключение ПДКП, так как это обстоятельство демонстрирует серьёзность намерений сторон и гарантирует, что сделка состоится.

Такой предварительный договор купли-продажи заключается между сторонами и подаётся в банк вместе с заявлением о переоформлении квартиры, находящейся в ипотеке. После одобрения сделки вносится залог в виде первого взноса, о чём указывается в документе.

Если заключается договор залога, то в нём так же указываются обязательства по купле продаже, а в качестве задатка перечисляется сумма первого взноса. Но такой договор следует заключать только после одобрения банком клиентской истории.

Обращение

После того как получено одобрение банка и составлен ПДКП, стороны переоформляют ипотеку. Покупатель заключает кредитный договор, а продавец составляет соглашение о его расторжении.

Уплаченный первый взнос и обязательства по кредитному договору, взятые на себя новым клиентом входят в сумму погашения ипотеки продавца.

Снятие отягощения

На основании соглашения продавцу выдаётся справка о погашении долга, с которой он обращается в Росреестр. Здесь пишется соответствующее заявление, с приложением банковской справки. Сведения вносятся в кадастр недвижимости, а с квартиры снимается обременение.

Одобрение

Так как у кредитора уже имеется пакет документации на квартиру, ему остаётся только убедиться в платёжеспособности нового клиента, от которого требуется предоставить копии и оригиналы для удостоверения, или нотариально удостоверенные копии:

  1. паспорта;
  2. свидетельства о браке (при наличии);
  3. паспортов членов семьи и свидетельств о рождении детей (при наличии);
  4. военного билета (при наличии);
  5. трудовой книжки;
  6. дипломов, сертификатов;
  7. СНИЛС;
  8. ИНН.

Также предъявляются справки:

  • 2-НДФЛ с места работы;
  • о доходах членов семьи;
  • о получавшихся ранее погашенных кредитах (при наличии кредитной истории).

Оформление сделки

Сделка оформляется покупателем и продавцом после оформления кредитного договора и снятия обременения на основании норм статьи 549 ГК РФ.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 – 566).

Бумаги

От продавца требуется приложить пакет документации, аналогичный случаю, представленному выше, когда квартира продаётся за наличные. От покупателя нужно:

  • паспорт;
  • кредитный договор.

Составление и заключение соглашения

Договор также заключается по стандартной схеме. Отличается сведениями об условиях сделки:

  • оформлении ипотеки;
  • условиях взаиморасчётов между сторонами.

Составляется в четырёх экземплярах:

  • по одному участникам сделки;
  • банку;
  • Росреестру.

Обязательно нужно внести формулировку об отсутствии обременения залогом. Договор нужно составлять и заключать в нотариальной конторе, или удостоверять у нотариуса.

Важно: Подписи сторон нужно ставить только в присутствии нотариуса, о чём им будет сделана удостоверительная запись.

Регистрация

После подписания купчей, сторонам следует подойти в Росреестр или МФЦ, написать заявление на регистрацию и приложить документацию по сделке:

  1. паспорта сторон;
  2. от представителей – доверенности;
  3. ДКП, ранее заключённый продавцом;
  4. технический, кадастровый паспорт;
  5. разрешение супруга (при необходимости);
  6. вновь составленные ДКП – 4 экземпляра;
  7. кредитный договор – 2 экземпляра.

На регистрацию потребуется 3 дня, так как договор будет нотариально удостоверен. На этом основании квартира будет переоформлена на покупателя, с оформлением залога до момента выплаты им ипотечных обязательств.

Окончательные расчёты

После регистрации один экземпляр договора с отметкой о регистрации передаётся в банк. За несколько дней его бухгалтерия проводит расчёт суммы, которая может быть выдана продавцу. В неё входит:

  • уплаченное тело кредита;
  • остаток стоимости за квартиру, которая будет взиматься с заёмщика.

Сумма, уплаченная в виде процентов за кредит, удерживается банком. Деньги передаются способом, указанным в заявке на продажу:

  1. наличными в кассе;
  2. перечислением на счёт.

Заёмщик получает ипотечные средства по кредитному договору, за счёт которого производится расчёт с продавцом. Они будут возвращаться банку ежемесячными платежами, срок возвращения которых и общая сумма, будут указаны в условиях кредитного договора. После погашения долга, обременение снимается.

Расходы

Кроме госпошлины в размере 2 тысячи рублей, за составление и удостоверение нотариального договора взимается:

  • за технические работы от 3 тысяч рублей;
  • пошлина – 0,3% от стоимости квартиры для родственников;
  • или пошлина – 06% для прочих лиц.

Кредитный договор оформляется безвозмездно.

Квартиру с невыплаченной ипотекой можно продать за наличные, рассчитавшись с банком и сняв залоговое обременение. Также можно переоформить ипотеку на нового клиента, которому перейдёт квартира с залогом. В этом случае кроме ДКП следует оформить кредитный договор. После погашения ипотеки обременение снимается.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.