Все нюансы покупки и продажи жилья в ипотеку - перечень нужных документов и особенности процедуры

Покупка недвижимости в наше время практически невозможна без кредитных средств или же рассрочки от застройщика.

Банки предлагают заемщикам целый ряд кредитных программ, включая кредиты с господдержкой или использованием материнского капитала и других субсидий государства.

Показать содержание

• Что это такое?
• Какими законами регулируется?
• Можно ли продать и купить жилье с использованием ипотечных средств?
О предварительном и основном ДКП недвижимости с кредитом     О покупке и продаже земли и дома по займу     Особенности приобретения квартиры    

Что это такое?

Покупка жилья в ипотеку означает, что покупатель заключает кредитный договор с банком и оплачивает квартиру кредитными средствами. При этом минимум 10-15% стоимости недвижимости он оплачивает самостоятельно.

На весь период кредитования, который может растянуться на 20-30 лет, недвижимость переходит в залог банку-кредитору. Заемщик не сможет продать или подарить свою квартиру или дом без получения согласия банка. Зато он обязан ежегодно оплачивать договор страхования своей недвижимости в размере не менее 0,2-0,3% стоимости кредита.

Какими законами регулируется?

Сделки с недвижимостью регулируются Гражданским кодексом РФ (ст. 549 – 558, 809-815, 819), Налоговым кодексом РФ (ст. 220), законами «О государственной регистрации недвижимости», «О банках и банковской деятельности», «О защите прав потребителей».

Можно ли продать и купить жилье с использованием ипотечных средств?

Процедура покупки жилья в кредит состоит из ряда этапов. Для начала заемщик обращается в банк с заявкой-анкетой о предоставлении займа. Если банк одобряет ее, то далее нужно предоставить полный набор документов о покупаемой квартире или доме.

Заемщику предстоит:

1. Подача документов в банк.
2. Получение письменного подтверждения банка о готовности выдать кредит.
3. Подписание кредитного договора, а затем договора купли-продажи недвижимости.
4. Регистрация прав собственности в Росреестре.
5. Оплата стоимости жилья и получение расписки или акта приема-передачи.

Обычно процедура занимает минимум 1-2 недели, но иногда растягивается и на несколько месяцев. Например, на сроки оформления может повлиять получение материнского (семейного) капитала, получение разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья, а также другие факторы.

Процедуры покупки и продажи недвижимости в ипотеке вы найдете здесь.

О предварительном и основном ДКП недвижимости с кредитом

При покупке жилья в кредит оформляется предварительный и основной договор купли-продажи. Первый подписывается, когда покупатель передает задаток продавцу. В нем оговариваются все условий будущей купчей, включая:

• сумму договора;
• сроки сделки и оплаты;
• порядок досрочного расторжения;
• регистрации прав собственности.

В предварительном соглашении обязательно указываются и сроки оформления основного договора. Например, через 10-14 дней после заключения предварительного договора.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Желательно не подписывать предварительное соглашение и не передавать задаток до получения письменного согласия банка на выдачу кредита. В противном случае есть риск потери всей суммы задатка, если банк в итоге откажется выдать деньги на покупку недвижимости.

О предварительном и основном договоре купли-продажи жилья с ипотекой говорится в нашем материале.

О покупке и продаже земли и дома по займу

В кредит можно купить не только квартиру в многоквартирном доме, но и земельный участок с домом или без него. Для этого нужно найти соответствующую кредитную программу (например, «Загородная недвижимость» или «Строительство дома» в Сбербанке). Обычно банки не берут в залог земельные участки, но готовы принять жилые помещения без чужих обременений.

Если покупается земельный участок под ИЖС, банки требуют:

1. Расширенную выписку ЕГРН.
2. Смету будущего строительства.
3. Договор подряда со строителями.
4. Разрешение на строительство.

Договор купли-продажи оформляется в простой письменной форме, но может быть заверен у нотариуса. Страховать земельный участок – не требуется.

Более подробно о купле-продаже земельного участка с домом и без в ипотеку можно узнать здесь.

Особенности приобретения квартиры

При оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры на вторичном рынке понадобиться оценить его у профессионального оценщика. Только после получения отчета оценщика банк определиться с суммой кредита, которую сможет предоставить заемщику.

Если покупается жилья на первичном рынке, то банку нужно будет предоставить:

1. Документы о застройщике.
2. Разрешение на строительство.
3. Копия договора долевого участия в строительстве.

Оценка при этом не проводиться, страхование тоже.

После изучения всех документов нужно будет подписать кредитную документацию. Взимание комиссии за ведение и обслуживание ссудного счета запрещено законодательством. Не допускаются также штрафы за досрочное погашение кредита.

О купле-продаже квартиры с ипотекой написано в отдельной статье.

Недвижимость можно купить в кредит. Для этого достаточно собрать пакет документов, написать заявку и получить одобрение банка. Но главное понадобится иметь при себе минимум 10-15% стоимости выбранной недвижимости. В течение всего срока кредитования предстоит выплачивать проценты банку, а размер переплаты может значительно превысить сумму, которую на начальном этапе одалживал покупатель квартиры.