Особенности сделок с жильём в ипотеке. Как купить или продать такую недвижимость?

Когда возникают форс-мажорные обстоятельства, подталкивающие заемщиков расстаться с ипотечной квартирой, сразу возникает множество вопросов: а можно ли продать жильё, купленное в ипотечный кредит, как это сделать, как убедить банк выдать согласие на продажу? Эта неопределенность усугубляется тем, что на ипотечную квартиру в Росреестре накладывается обременение, да и банковское руководство вроде бы изначально ставит жесткие условия заемщикам. Однако и в этой ситуации возможен выход.

Показать содержание

• Можно ли продать жилье, приобретенное в ипотечный кредит?
• Разрешается ли купить ипотечную недвижимость у родителей и других родственников?
• Какие документы нужны для проведения операции?
• Порядок действий
Как происходит расчет при покупке?      Риски продавца      Нюансы операции между родственниками     
• Как происходит процедура с участием банка и без него?
Без участия банка      С помощью финансово-кредитной организации      Риски лица, приобретающего недвижимость    
• Расходы на процедуру

Можно ли продать жилье, приобретенное в ипотечный кредит?

С одной стороны — да, это возможно, причем не нарушая закон. С другой стороны, продать квартиру, купленную через ипотеку, можно только с письменного согласия банка-кредитора (п.1 ст. 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Если гражданин попытается продать, подарить, обменяться квартирами и произвести любое другое отчуждение прав на недвижимость без согласия банка — это нарушение закона, влекущее за собой серьезные судебные разбирательства. Таким образом, чтобы заемщик мог без проблем начать процесс продажи жилья, ему нужно предварительно уведомить об этом банк и подать просьбу о выдаче письменного согласия.

Заемщику понадобится предоставить банку убедительные документальные доказательства того, что продажа недвижимости ему необходима. Причем если банк посчитает, что приведенные основания для продажи неубедительны или недостаточно уважительны, он попросту откажет в выдаче согласия. К тому же банк снимает обременение только после того, как вся задолженность заемщика будет выплачена.

О купле-продаже ипотечного земельного участка с домом или без читайте здесь.

Разрешается ли купить ипотечную недвижимость у родителей и других родственников?

Это возможно, но шанс на одобрение подобной сделки невелик. Все дело в том, что купля-продажа квартиры у родственников легко может оказаться фиктивной сделкой, а ее настоящая цель будет заключаться, например, в нецелевом использовании вырученных средств или в искусственном занижении цены на недвижимость.

Поэтому для покупки ипотечной недвижимости у родственников нужно предоставить банку, во-первых, основания для купли-продажи, а во-вторых, указать в письменном заявлении, почему недвижимость продается именно родственнику, а не кому-либо другому. Получить согласие на продажу в случае, когда заемщик хочет передать недвижимость своему родственнику, будет значительно сложнее, чем в стандартных условиях.

Какие документы нужны для проведения операции?

От покупателя ипотечной недвижимости:

• В первую очередь необходимо самостоятельно прийти в Росреестр и получить там выписку из ЕГРН, в которой будут перечислены все сведения о квартире заемщика и наличие/отсутствие обременения.
• Согласие супруга на приобретение ипотечной недвижимости.
• Предварительный договор купли-продажи, который защитит обе стороны сделки от возможных претензий, а главное — сможет защитить от будущих судебных тяжб.
• Потребуется оформление выписки из домовой книги, чтобы выяснить, не сокрыл ли продавец данные о всех проживающих в квартире людях. Ее можно взять в управляющей компании или через официальный сайт Госуслуг.
• Копию внутреннего паспорта РФ или другого документа, удостоверяющий личность.
• Отчет о проведенной оценке недвижимости (срок действия документа – 6 месяцев).
• Выписка с банковского счета или иной документ, подтверждающий наличие достаточных денежных средств.

Список бумаг, необходимых собственнику для продажи своей недвижимости «ипотечному» покупателю:

• Документы всех собственников квартиры, удостоверяющие их личность.
• Согласие супруга на продажу недвижимости (совместно нажитой собственности). Если есть другие собственники, необходимо получить письменное согласие от всех.
• Выписка из ЕГРН и кадастровый паспорт, если таковой имеется (с 01.01.2017, в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ, кадастровые паспорта больше не выдают).
• Справка из домовой книги о количестве зарегистрированных в квартире человек.
• Технический паспорт. Для этого продавцу необходимо провести с помощью БТИ техническую инвентаризацию квартиры, сделать ее экспликацию, поэтажные планы (согласно п. 7 Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301). После этого тех. паспорт выдается гражданину лично в руки в БТИ.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Справка по форме № 1 об отсутствии задолженности по квартплате.
• Иные документы, которые может потребовать банк. Например, если у банка имеются подозрения касательно вменяемости продавца, он может запросить документ, подтверждающий дееспособность.

Документы, которые должен предоставить продавец ипотечной недвижимости:

• Все собственники должны предоставить документы, удостоверяющие их личность.
• Письменное согласие банка-кредитора на продажу недвижимости.
• Согласие супруга на продажу ипотечного жилья, а также других собственников квартиры, если таковые имеются.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Документы, содержащие в себе технические данные квартиры, сведения о кадастровой стоимости, а также устанавливающие наличие прав на квартиру (выписка из ЕГРН/кадастровый паспорт, справка из домовой книги, технический паспорт).

Порядок действий

Подобная сделка подразумевает активное участие банка, поэтому все свои действия необходимо с ним согласовывать. Однако, порядок действий все равно строится по одному и тому же принципу:

1. Покупатель ищет подходящего продавца, которого не отпугнет банковское участие при продаже недвижимости. Поиском также может заняться банк, если была такая договоренность с заемщиком. Если продавец найден, покупатель обсуждает с ним условия, осматривает квартиру и уточняет детали.
2. Покупатель подает заявление в банк, приложив к нему все требуемые документы — и от заемщика, и от продавца. Заявление и документы проходят тщательную проверку со стороны банка, на рассмотрение обычно уходит 2-5 дней рабочих дней.
3. Недвижимость продавца оценивается квалифицированными специалистами. Процедуру оценки оплачивает покупатель.
4. Перед одобрением заявки на кредит покупателю чаще всего необходимо заключить договор страхования — по желанию банка (иногда от этого зависит конечная процентная ставка); после этого заключается договор купли-продажи между продавцом и покупателем.
   В договоре указывается порядок и сроки получения продавцом денежных средств за недвижимость. Договор желательно сразу же заверить у нотариуса, чтобы исключить возможные в будущем недоразумения.
5. Продавец под расписку получает первоначальный взнос, обычно 15% — 50% от рыночной стоимости жилья. Порядок и сроки расчета прописываются заранее в договоре.
6. Чаще всего в договоре купли-продажи с участием банка указывается, что основную часть денег продавец получит после переоформления прав на недвижимость. Поэтому следующим этапом является совместное с покупателем посещение Росреестра, где подается заявление о переоформлении прав.

   На основании ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, переоформить права должны в течение пяти рабочих дней.

7. Как только права переоформлены, на квартиру накладывается обременение (т.к. она оформляется в залог банку), а продавец получает деньги от банка заранее установленным способом. После получения денег обязательно составляется расписка, а также акт о приеме-передаче.

Как происходит расчет при покупке?

Расчет с продавцом от покупателя с ипотекой делится на два этапа: первоначальный взнос и остальная сумма, выделенная банком. Порядок проведения и первого, и второго этапа согласовывается между всеми участниками сделки. Отдельно стоит заметить, что, в зависимости от договоренностей между банком и заемщиком, первоначальный взнос может быть передан банком, а может и покупателем «лично продавцу» — на счет, через банковскую ячейку или иными способами.

Самыми популярными и безопасными способами передать первоначальный взнос являются:

• Через банковскую ячейку.

  В договоре отдельно прописывается, на каком этапе продавец может забрать деньги — чаще всего это происходит сразу после подписания и нотариального заверения договора купли-продажи (условия сделки регулируются самими участниками).

• Перечисление на банковский счет.

  К процессу для удобства и прозрачности сделки практически всегда привлекается банк-кредитор: условно говоря, если ипотеку выдал «ВТБ 24», то и переведены денежные средства будут тоже на счет продавца, открытый в «ВТБ 24». Порядок расчета зависит от договоренностей между сторонами сделки.

• Аккредитивный счет.

  Аккредитивный счет отличается дороговизной, но и высочайшей степенью защиты всех сторон сделки.

Риски продавца

Стоит отдельно отметить, что многим собственникам недвижимости свойственно представление о больших финансовых рисках, если покупателем выступает банковский заемщик.

Это представление ошибочно по трем причинам:

1. Основная доля покупателей недвижимости на рынке — покупатели с ипотекой.
2. Если подойти к делу ответственно — запросить у покупателя выписку со счета, подтверждающую наличие первоначального взноса, самостоятельно прийти в банк и осведомиться о намерениях покупателя, проверить в органах предоставленные покупателем документы — риски сводятся практически до нуля.
3. Банковские организации заботятся о своей репутации, а потому выполняют подписанные договоры с неукоснительной строгостью.

Главное обременение для продавца выражается в том, что банк потребует предоставить множество документов, в том числе дополнительных, если в них будет потребность для банка. Во всем остальном ни обременений, ни рисков нет — если, конечно, подходить к делу ответственно.

Нюансы операции между родственниками

Если же покупателем с ипотекой является совершеннолетний ребенок или родственник продавца, процесс купли-продажи значительно усложняется: банк может заподозрить фиктивный характер сделки. Из-за этого банковское руководство может просто не позволить провести сделку, а в крайнем случае вовсе отказать в выдаче ипотеки заемщику.

Самая главная особенность сделок между родственниками заключается в том, что все переводы денежных средств — это касается и первоначального взноса тоже — между продавцом и покупателем должны происходить только безналичным способом. Это даст банку возможность отслеживать, действительно ли деньги были переведены. Более того, банк в таком случае может быть уверен в действительности документов, подтверждающих факт передачи денег — расписок, чеков и тому подобного.

Банковскому руководству это необходимо для пресечения возможных махинаций, а также для документального доказательства причинения умышленного ущерба заемщиком, если дело дойдет до суда. Во всем остальном процедура ничем не отличается от стандартной купли-продажи.

Как происходит процедура с участием банка и без него?

Купля-продажа ипотечной недвижимости происходит или с участием банка, или без него. В зависимости от этого параметра порядок действий меняется, поэтому рассмотрим сразу оба.

Без участия банка

1. Заемщик уведомляет банк о предстоящей сделке и пытается получить согласие на продажу. Если банк счел предъявленные основания для продажи недостаточными, согласие не будет выдано.
2. Если согласие не было дано, заемщик самостоятельно ищет покупателя с уже готовыми денежными средствами. Как только покупатель найден, ему предоставляются все имеющиеся сведения о квартире — технический паспорт, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги и так далее.

   Продавцу желательно все еще раз проверить в Росреестре и БТИ, а также самостоятельно явиться в банк-кредитор заемщика — это нужно для недопущения возможных мошеннических действий.

3. Между ним и заемщиком заключается предварительный договор купли-продажи, в рамках которого покупатель обязуется внести собственные средства на счет заемщика еще до того, как права на недвижимость будут на него переоформлены.

   Предварительный договор обычно составляется таким образом, что денежная сумма разбивается на две части: первая, переводимая сразу для погашения задолженности заемщика, и вторая, переводимая уже после регистрации нового владельца недвижимости в Росреестре.

4. После подписания предварительного договора первая часть денег кладется в банковскую ячейку или на счет продавца. Продавец получает их, погашает задолженность перед банком, получает справку о погашении задолженности, после чего он отправляется в Росреестр, чтобы снять с недвижимости обременение.
   Справка! Если задолженность не была погашена, при этом у продавца нет на руках письменного согласия на продажу от банка, обременение в Росреестре не будет снято.

   Такую сделку не зарегистрируют и, более того, на такого горе-продавца банк может подать в суд на основании п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в пункте указано, что любое отчуждение прав на залоговую недвижимость невозможно без письменного согласия банка-кредитора).

5. Между покупателем и продавцом подписывается окончательный и основной договор купли-продажи — это сразу же фиксируется в Росреестре. Вторая часть денег передается покупателем тем способом и в те сроки, что были заранее указаны в договоре купли-продажи.

   После передачи второй части денежных средств право недвижимости окончательно переходит к покупателю (для выяснения этого нужно еще раз обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРН). Подписывается акт о приеме-передаче.

С помощью финансово-кредитной организации

1. Заемщик обращается в банк, предоставляет документы, подтверждающие наличие уважительных причин для продажи. После этого банк в большинстве случаев дает заемщику согласие на продажу.
2. Банковские сотрудники самостоятельно ищут заемщику подходящего покупателя. Как только он был найден, производится осмотр квартиры, обсуждение условий, предварительное ознакомление с документами.
3. Между заемщиком и покупателем подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указано, на сколько траншей разбивается общая выплата покупателя, а также в какие сроки и в каком порядке это должно быть произведено.
4. Банк дает свои реквизиты покупателю, если была договоренность оплатить безналичным способом, или предоставляет банковскую ячейку, если стороны договорились передать деньги наличным способом.
   Как только покупатель вносит первый транш, банк сразу переводит данные средства на погашение задолженности заемщика.
5. Банк выдает заемщику справку о погашении задолженности. С этим документом продавец и покупатель отправляются в Росреестр, снимают обременение с недвижимости. После снятия обременения между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи.
6. Сделка регистрируется в Росреестре, второй транш, если он был предусмотрен, переводится на счет продавцу; после рассмотрения документов Росреестром права окончательно закрепляются за покупателем. Составляется акт о приеме-передаче.

Риски лица, приобретающего недвижимость

У покупателя обремененного жилья имеются небольшие риски. «Небольшими» они являются только в том случае, если покупатель ответственно подходит к процессу проверки документов.

1. Заемщик может попытаться скрыть факт обременения недвижимости. Тогда, после перевода первой части денежных средств, покупатель внезапно выяснит в Росреестре, что сделку с продавцом зарегистрировать невозможно из-за существующего обременения. Это возможно и в случае, когда продавец не скрывает факт обременения, но умалчивает, что банк отказал ему в выдаче письменного согласия на продажу.
2. Предварительный договор может быть составлен таким образом, что по нему первый транш необязательно должен быть потрачен на задолженность банку. Тогда продавец может использовать эти деньги против покупателя — нанять хорошего юриста в случае судебных тяжб, а если тяжб не будет, то у заемщика появятся солидные деньги для внесения платежей по кредиту.

Для того, чтобы избежать подобных рисков, покупателю необходимо:

• Очень внимательно изучать договор еще перед его подписанием. Не лишней была бы помощь юристов — они бы обратили внимание покупателя на подозрительные пункты в договоре.
• Все финансовые операции должны быть зафиксированы документально: расписки, платежные поручения, чеки и так далее.
• При возможной сделке с продавцом ипотечной недвижимости первое, что нужно сделать — обратиться в банк и запросить информацию по заемщику. Так как продажа недвижимости без снятия обременения — противоправное действие, участие банка в процедуре купли-продажи обязательно.
• Необходимо самостоятельно сходить в Росреестр и получить там справки о продаваемой недвижимости. Покупатель сможет таким образом проверить честность продавца.

Если следовать вышеперечисленным рекомендациям, риски для покупателя практически исчезают.

Расходы на процедуру

1. Выписка из ЕГРН — 200 рублей.
2. Проведение оценки квартиры — 3000-5000 рублей. Если отчет об оценке нужен в срочном порядке, цена увеличивается примерно вдвое.
3. Техническая инвентаризация, составление поэтажного плана и экспликации помещение, получение технического паспорта в общей сложности обойдется в сумму около 1500-2000 рублей.
4. Нотариальные услуги. В зависимости от характера и частоты обращений к нотариусу, затраты на него могут варьироваться в среднем от 2000 до 40000 рублей.
5. Госпошлина при переоформлении прав на недвижимость — по 2000 рублей с каждого физического лица, участвующего в сделке.
6. Затраты на банковскую ячейку/аккредитивный счет или иные способы безопасной передачи денег. Банковская ячейка стоит в среднем 400р/день; аккредитивный счет значительно дороже, от 4000 до 20000 рублей за его использование в течение всей сделки.

Несмотря на значительные шаги в сторону облегчения процедуры купли-продажи, процесс продажи ипотечного жилья все еще остается достаточно сложным и рискованным занятием. Однако, при ответственном, серьезном подходе, когда все детали сделки тщательно проверяются, каждый этап фиксируется документально, документы внимательно изучаются — риски для всех трех сторон практически полностью исчезают.

От подхода к сделке также зависит итоговый результат процесса: если все делать правильно, участники сделки получат то, чего хотели, и останутся удовлетворены.