Как разобраться в аннуитетных и дифференцированных платежах по ипотеке? Легко!

Переплата по ипотечному кредиту может отличаться не только выбранной процентной ставкой, но и типом графика. Если ранее клиенты выплачивали ипотеку дифференцированно, то последние 3 года графики платежей носят аннуитетный характер.

Если банк предоставляет возможность выбора способа перечисления средств, плательщик должен знать, какой из вариантов погашения долга оптимален.

Показать содержание

• Что значит аннуитетная схема погашения долга?
• Что такое дифференцированные перечисления средств при оформлении кредита?
• Условия досрочной выплаты по аннуитету
• Где можно оформить заем с дифференцированным расчетом?
• Отличия и преимущества таких видов взносов
• Почему не все банки предоставляют возможность выбора?

Что значит аннуитетная схема погашения долга?

Аннуитетные доли в ипотечном кредитовании представляют собой схему погашения, при которой вся сумма задолженности делится на равные периодические взносы.

График формируется следующим образом:

При аннуитетном внесении средств в первые месяцы клиенту начисляются, в основном, только проценты по кредиту в размере до 85% от ежемесячного взноса. К концу графика доля процентов уменьшается пропорционально количеству платежей.

Аннуитетная форма выплаты ипотеки выгодна заемщикам, получающим стабильную зарплату. Они могут рассчитать свои ежемесячные доходы и определить максимально допустимую сумму для погашения кредита.

Что такое дифференцированные перечисления средств при оформлении кредита?

Дифференцированный платеж представляет собой уплату средств по ипотечному договору в произвольном размере.

Как правило, наибольшую часть взносов клиент должен уплатить в течение первых лет действия ипотечного договора. Размеры выплат каждый месяц отличаются от предыдущего срока внесения – и уменьшаются к концу кредитования.

При дифференцированных платежах доля основного долга в размере ежемесячного взноса остается неизменной, а размер обязательного платежа зависит от процентной доли, которая уменьшается прямо пропорционально сроку действия ипотечного договора. То есть, ежемесячно клиент погашает основной долг в одинаковом размере, с каждым месяцем внося все меньше средств (проценты и ежемесячный платеж постепенно уменьшаются).

Особенностью графика дифференцированных платежей являются большие суммы в первой части срока и незначительные – к концу действия договора.

Условия досрочной выплаты по аннуитету

Заемщики по ипотеке с аннуитетным графиком платежей ошибочно предполагают, что досрочное погашение кредита производится только в основную часть долга.

При досрочном погашении кредита с равными платежами уменьшается часть основного долга. Это касается и процентов, начисленных за период времени с даты платежа до дня оформления заявления. Но это не означает, что досрочное погашение не ускоряет выплату ипотеки.

Перечислять сумму средств, превышающую ежемесячный платеж по кредиту, в любом случае выгодно – так как при этом уменьшается основной долг, на который банк ежемесячно начисляет проценты за пользование ссудой.

В 9/10 банков можно выбрать, каким способом изменить график – уменьшить платеж или срок кредита. В первом случае размер взносов будет уменьшен на весь срок действия договора, во втором – он останется прежним, но изменится срок уплаты ссуды.

Где можно оформить заем с дифференцированным расчетом?

В 2018 году оформить ипотеку с дифференцированным графиком клиенты могут в:

• «Газпромбанке».
• «Россельхозбанке».

Более подробно о том, какие банки дают такой кредит, а также, как правильно рассчитать дифференцированные платежи, читайте тут.

Отличия и преимущества таких видов взносов

Основным отличием между дифференцированными и аннуитетными долями является схема расчета платежей: в первом случае они остаются неизменными в течение всего срока договора, во втором – постепенно уменьшаются.

При дифференцированных взносах клиент может значительно сэкономить на переплате – для этого требуется изменить ипотечный договор с уменьшением срока кредита. Аннуитетные платежи выгодно выплачивать с сокращением размера ежемесячной суммы.

Почему не все банки предоставляют возможность выбора?

При уплате взносов с уменьшающимися платежами процент переплаты по кредиту значительно меньше, чем в договоре с аннуитетными (равными) взносами. По этой причине банки отказывают в выборе типа внесения средств, предлагая вариант с равными взносами.

Дополнительным основанием для отказа служит неблагонадежность заемщиков: при различных долях погашения кредита клиенту постоянно требуется уточнять точный размер взноса, так как даже незначительные просрочки отрицательно влияют на кредитную историю и служат основанием для начисления пеней и неустоек.

Аннуитетные платежи уже 3 года лидируют при варианте составления графика погашения ипотеки. При выборе способа внесения взносов банки ориентируются на получение выгоды в виде суммы процентов за пользованием кредитом. Взносы различными суммами встречаются у клиентов, оформивших ипотеку 3 года назад и более, или в банках, которые не отказались от данного варианта предоставления графика платежей.