Какие платежи по ипотеке выгоднее заемщику – аннуитетные или дифференцированные? Плюсы и минусы схем погашения

Недвижимость всегда стоила дорого.Если доходы не велики, то накопить нужную сумму довольно проблематично. В этом случае на помощь приходят банки, предлагая различные кредитные продукты и в первую очередь ипотеку.

Какие платежи по ипотеке выгоднее заемщику — аннуитетные или дифференцированные, плюсы и минусы схем погашения, разница между схемами внесения денег по ипотечному кредиту, об этом в нашей статье.

Показать содержание

• Основные понятия
• Разница между схемами внесения денег по ипотечному кредиту
• Как осуществляется расчет ежемесячных сумм?
План оплаты займа равными долями     Равномерный возврат с процентами на остаток     
• В каких банках есть возможность выбора?
• Какой вид погашения долга выгоднее заёмщику?
• Подводные камни

Основные понятия

Платеж по ипотечным кредитам складывается из двух частей: возвращается часть выданного кредита и платятся проценты от суммы долга.

• Аннуитетный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит банку ежемесячно одинаковую сумму выплат.
• Дифференцированный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит ежемесячно одинаковую сумму возврата долга и проценты на сумму задолженности.

Подробнее о аннуитетных и дифференцируемых платежах по ипотеке читайте тут.

Выдача ипотечных кредитов регулируется Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Разница между схемами внесения денег по ипотечному кредиту

Аннуитетный платеж можно рассчитать по формуле:

где:

• Прм – Годовая ставка по ипотеке деленная на 12.
• Мес. – количество месяцев на которые взята ипотека.

Рассчитать дифференцированный платеж очень просто (о расчете такого платежа и о том, какие банки предлагают такие кредиты, мы писали тут). Разделите основной долг на количество месяцев, на которые взята ипотека. Так вы получите величину возврата основного долга. Эта составляющая ипотечного платежа не меняется в течении всего срока. Оплата процентов за пользование деньгами каждый месяц будет разной. Рассчитать ее можно по формуле:

Аннуитетный платеж всегда меньше, чем дифференцированный платеж в начале ипотечного периода, поэтому сумма ипотеки может быть больше.

Одинаковый ежемесячный платеж возможен только если выплату основного долга наращивать постепенно. Таким образом, при аннуитетных платежах основной долг выплачивается медленнее, чем при дифференцированных и переплата соответственно выше. Детальнее о том, как произвести досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах и стоит ли это делать, можно узнать из нашей статьи.

При появлении значительной денежной суммы возникает возможность сокращения платежей и ипотечного срока. Банкам выгоднее сократить платежи по ипотеке. Чем дольше заемщик остается клиентом банка, тем больше своих услуг сможет предложить банк клиенту.

Проценты выплачиваются на остаток задолженности. Чем дольше клиент является должником, тем больше процентов получит банк. Уменьшение платежей снижает риски погашения ипотеки. Заемщику же выгоднее сокращать ипотечный срок. Быстрее освобождается от тягот ипотеки, переплата меньше.

В первую половину срока заемщик уплачивает большую часть процентов кредитному учреждению. Именно в этот период ему наиболее выгодно изменение ипотечного договора. В конце срока проценты минимальные и существенно снизить переплату не получится.

Читайте внимательно ипотечный договор до подписания. В договоре могут быть прописаны условия, при которых изменение условий договора невыгодно заемщикам.

Как осуществляется расчет ежемесячных сумм?

Для примера рассчитаем платежи по ипотеке 5 млн. руб. на 1 год под 10 % годовых.

План оплаты займа равными долями

Опишем пример расчета аннуитетного платежа по ипотеке 5 млн. руб. на 1 год под 10%.

Равномерный возврат с процентами на остаток

Опишем пример расчета дифференцированного платежа по ипотеке 5 млн. руб. на 1 год под 10%.

Произведенные расчеты показывают, что аннуитетные платежи меньше, чем дифференцированные в первые полгода ипотеки, но сумма переплаты больше. Основной долг по ипотеке уменьшается быстрее при дифференцированных платежах.

В каких банках есть возможность выбора?

Выдавая кредиты, банки получают доход в виде процентов. Им выгоднее дольше держать заемщика в должниках, поэтому аннуитетный вариант ипотеки значительно выгоднее.

В 2018 году среди известных банков право выбора клиенту предоставляют Россельхозбанк и Газпромбанк. Предоставляя более выгодные условия по ипотеке, они тем самым привлекают к себе большее количество клиентов.

Лидером в банковской сфере является Сбербанк. Он предлагает широкий спектр услуг, как частным клиентам, так и юридическим лицам. Пользуется большим доверием граждан. К сожалению, Сбербанк предлагает своим клиентам только аннуитетную схему платежей. Она наиболее выгодна банку.

Какой вид погашения долга выгоднее заёмщику?

В каждом конкретном случае выбор типа платежа при взятии ипотеки зависит от многих факторов. Принимая решение, что будет лучше в определенной ситуации, нужно знать достоинства и недостатки предлагаемых схем погашения ипотеки. Рассмотрим плюсы и минусы для каждого варианта.

Плюсы аннуитета:

1. Одна и та же сумма платежа из месяца в месяц легко запоминается, а значит облегчает планирование расходов заемщика и снижает риск возникновения ошибок при оплате.
2. Сумма платежа меньше, чем по дифференцированному платежу в первой половине ипотечного периода, а значит ее легче найти в бюджете семьи для погашения ипотеки.
3. Возможность взять большую сумму по ипотеке.
4. При получении налогового вычета учитываются проценты по ипотеке, а они больше при аннуитете.

Минусы аннуитета:

1. Медленно погашается основной долг в первой половине ипотечного периода.
2. Большая переплата.

Плюсы дифференцированного платежа:

• Сумма платежа уменьшается из месяца в месяц.
• Быстро погашается основной долг.
• Переплата меньше, чем при аннуитете.

Минусы дифференцированного платежа:

• Большие начальные платежи по ипотеке.
• Сумма ипотеки может оказаться меньше, чем рассчитывал заемщик.
• При планировании расходов и совершении платежей придется всегда уточнять сумму к оплате, для избегания ошибок.

Подводные камни

В ипотеке могут встречаться подводные камни:

1. Банки могут включать пункты договора, которые крайне невыгодны заёмщикам.
2. Возможность в одностороннем порядке менять процентную ставку по ипотеке приводит к тому, что в случае ее увеличения возрастает сумма платежа.
3. В договоре может быть установлен минимальный порог денежной суммы для досрочного погашения. Если сумма значительная, то накопить ее будет весьма затруднительно.
4. Возможны комиссии за досрочное погашение кредита или дополнительные документы.

Выгоды кредитных учреждений и их клиентов не всегда совпадают. Однозначного ответа на вопрос какая схема платежей выгоднее нет. Всегда нужно сопоставлять плюсы и минусы схем платежей со своими приоритетами, желаниями и возможностями.