Все о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку в ВТБ-24. Основания, сложности и подводные камни сделки

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

В жизни заемщиков часто случаются непредвиденные ситуации. Клиента могут уволить с работы, он может развестись с супругом или, наоборот, обзавестись вместе с ним ребенком — все эти обстоятельства могут подтолкнуть человека на изменение жилищных условий. Но как продать квартиру, купленную в ипотеку в ВТБ-24, ведь на нее накладывается обременение? Несмотря на обременение, это возможно, и мы расскажем, как это сделать.

Показать содержание

Можно ли осуществить продажу ипотечного жилья?

Да, такая процедура возможна. Но заемщику нужно учесть одно важное обстоятельство: в соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, продать квартиру, находящуюся в обременении банка в рамках ипотечного кредитования, можно лишь с письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, если клиент ВТБ-24 попытается как-либо произвести отчуждение прав на недвижимость, не согласовав это с банком, его действия будут неправомерными — вплоть до инициирования банком судебных тяжб.

Заемщик сможет продать квартиру, не нарушая закон, только предварительно уведомив банк и согласовав с ним процедуру. При этом нужно учесть, что ВТБ-24 обладает достаточно большей капитализацией, чтобы не препятствовать заемщику в данной инициативе.

Руководство банка прекрасно понимает, что срок кредитования в размере 20-30 лет предполагает множество возможных изменений в жизни клиента. В конце концов, даже самые «стабильные и спокойные» заемщики не застрахованы от финансовых форс-мажоров.

Поэтому получить письменное согласие более чем возможно, тем более для крупных банковских организаций вроде ВТБ-24 главное — предотвратить возможные убытки, так как банковские услуги всегда подразумевали высокий риск.

Однако, для получения согласия заемщику понадобится изложить банку уважительные причины для продажи, подкрепив это всевозможной документацией. В случае, если ВТБ-24 посчитает приведенные причины «несерьезными» или недостаточно вескими, в выдаче согласия на продажу может быть отказано.

Более того, по условиям ипотечного договора заемщик станет полностью свободным лишь с того момента, как банку будет выплачена вся задолженность по ипотеке. Только в таком случае с квартиры снимается обременение, и по этой причине банк даже в ситуации форс-мажора все равно практически ничем не рискует.

Обременение снимается в случае внезапной необходимости продать недвижимость только за счет досрочного погашения задолженности, поэтому заемщику еще перед инициированием процедуры необходимо внимательно изучить ипотечный договор: в течение первых шести-восемнадцати месяцев на полное досрочное погашение ипотеки может быть наложен запрет, а за частичное — штрафы и комиссии.

О том, насколько реально продать ипотечную квартиру, мы рассказывали в отдельном материале, а как правильно совершить куплю-продажу жилья, находящегося в ипотечном залоге у банка, читайте тут.

Какие могут быть основания?

Как правило, уважительными основаниями банк считает необратимые изменения в жизни, на которые заемщик больше не может повлиять:

  1. Рождение или усыновление ребенка, в связи с чем супругам нужно увеличение квадратных метров. Банку может понадобиться справка из районной администрации о необходимости улучшения жилищных условий (потому как при появлении нового члена семьи возможна ситуация, когда имеющихся квадратных метров семье недостаточно согласно региональным нормативам).

    Однако чаще всего ВТБ-24 самостоятельно высчитывает, хватает или не хватает кв. метров супругам согласно нормативам и с учетом нового члена семьи.

  2. Развод супружеской пары, в которой как минимум один супруг — заемщик или созаемщик банка.
  3. Смерть одного из финансирующих ипотеку людей — созаемщика, родственника и т. п.
  4. Существенное увеличение дохода, в связи с чем заемщик желает приобрести более просторное жилье.
  5. Вынужденный переезд в другой город или даже страну из-за работы.
  6. Уважительными основаниями банк посчитает неспособность клиента выплачивать ипотеку из-за финансовых сложностей — особенно в случае, если заемщик как-либо подтвердит это документально. Тогда клиент может продать квартиру, а с вырученных средств погасить кредит, после чего с квартиры снимется обременение.

Сложности

  1. Самое главное и основное препятствие — получение письменного согласия банка. Понадобится принести всю имеющуюся документацию, подтверждающую правоту заемщика, о тех бессонных ночах, которые наступают у заемщика в течение 3-5 рабочих дней рассмотрения бумаг, и говорить не стоит.

    Однако, на практике банк довольно часто идет навстречу клиентам в таком вопросе, поэтому основная тяжесть данного этапа заключается в психологическом давлении: банк кажется огромной безжизненной структурой, неспособной сопереживать и понимать своих заемщиков. В реальности это, конечно, не так.

  2. В связи с наложенным на квартиру обременением найти подходящего покупателя будет очень непростой задачей. Очень многие покупатели, как только им становится известен статус жилья, попросту останавливают сделку купли-продажи, а затем «не выходят на связь».

    Поэтому в процедуре купли-продажи ипотечной квартиры фактически самый сложный этап — поиск покупателя, готового купить обремененную квартиру.

  3. В некоторых ситуациях банк-кредитор все же не выдает письменное согласие заемщику, тогда как у него необходимость продать недвижимость отнюдь не исчезла.

    В результате заемщику придется очень сильно постараться, ведь продать квартиру в данном случае, не нарушая закон, можно лишь с помощью покупателя, готового внести существенную часть своих сбережений в счет погашения задолженности банковского клиента. Тогда с квартиры снимается обременение, и права на нее только после этого могут быть оформлены на покупателя.

    И бюрократические процессы, и поиск покупателя в данном случае значительно усложняются, и нередко такая процедура требует максимальной осторожности и юридической подкованности от сторон сделки.

Избежать самых распространенных сложностей, которые встречаются при совершении купли-продажи квартиры в ипотеку, помогут специальные публикации наших экспертов. Из них вы узнаете:

Как осуществить сделку?

Всего существует три основных способа:

  1. самостоятельный поиск покупателя с наличными;
  2. передача долговых обязательств;
  3. продажа с активным участием банка.

Разберем каждый по отдельности.

При наличии покупателя с наличными денежными средствами

  1. Заемщик оповещает сотрудников ВТБ-24 о намерении продать квартиру. В течение 3-5 рабочих дней банковское руководство принимает решение, выдавать или не выдавать согласие заемщику.
  2. Как только согласие было выдано, начинается процесс самостоятельного поиска покупателя.
  3. Если таковой был найден, с ним подписывается предварительный договор купли-продажи (допускается также составление договора задатка).

    Важно! Из-за высоких рисков покупателю рекомендуется внимательно вычитывать данный документ перед подписанием, все финансовые операции совершать под расписку, договор нужно нотариально заверить — все это обезопасит покупателя от возможных мошеннических действий.

    Копию предварительного договора нужно отдать сотрудникам ВТБ-24 в отделении.

  4. Покупатель передает продавцу деньги посредством банковской ячейки. Продавец составляет заявление о досрочном погашении ипотеки.
  5. В дату, указанную в заявлении, заемщик несет наличную сумму вместе с чеком об аренде ячейки в банк для полного погашения задолженности.
  6. Как только задолженность оказывается погашенной, продавцу нужно взять справку об отсутствии долга и претензий, а также иные документы, необходимые для снятия с квартиры обременения.
  7. Продавец самостоятельно, на основе справки об отсутствии задолженности, снимает в Росреестре обременение с квартиры. Сразу после этого между ним и покупателем составляется окончательный договор купли-продажи, права переоформляются в Росреестре на имя покупателя, между сторонами подписывается акт о приеме-передаче.

При передаче долговых обязательств

  1. Заемщик направляется в банк с документами, подтверждающими необходимость передачи долговых обязательств. В отделении ВТБ-24 заемщик обязан по закону получить согласие на передачу долга третьим лицам (п. 1,2 ст. 391 ГК РФ).
  2. Между банком-кредитором, заемщиком и получателем долга подписывается Соглашение о переводе долга на третье лицо. Получатель долга должен предоставить банку пакет документов, удостоверяющий личность, платежеспособность и благонадежность заемщика — так, как это обычно делают новые заемщики.
  3. Если банк удовлетворен личностью покупателя, подписывается договор купли-продажи. Покупатель переводит продавцу деньги в тех суммах, порядках и сроках, которые были указаны в договоре.
  4. В Росреестре покупатель и продавец переоформляют права, при этом обременение не снимается, а лишь прикрепляется к другому человеку. Подписывается акт о приеме-передаче.

При активном участии банка

  1. Заемщик обращается в банк с пакетом бумаг, подтверждающих наличие уважительных причин для продажи. В большинстве случаев банк выдает ему согласие на продажу.
  2. Банковские сотрудники самостоятельно ищут заемщику подходящего покупателя. Как только он был найден, банковские сотрудники помогают делать осмотры ипотечной квартиры, обсуждают с потенциальными покупателями условия сделки, дают предварительно ознакомиться с документами и так далее.
  3. Между заемщиком и покупателем подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указано, на сколько выплат делится общая сумма денег, передаваемая покупателем. Там же указывается порядок и сроки переводов.
  4. Если в договоре указано, что деньги передаются безналичным способом, ВТБ-24 дает свои реквизиты покупателю; если указана передача денег наличными, он предоставляет банковскую ячейку. Первый транш сразу направляется на погашение задолженности продавца.
  5. Банк выдает заемщику справку о погашении задолженности. С этим и другими необходимыми документами продавец и покупатель снимают с квартиры обременение в Росреестре, после чего подписывается основной договор купли-продажи. Его заключение регистрируется в Росреестре.
  6. Как только права на недвижимость оказываются переоформлены на покупателя, он совершает второй транш, если он был предусмотрен договором купли-продажи. Вторая часть, как правило, переводится уже продавцу лично, а не банку. Составляется акт о приеме-передаче.

Подводные камни и нюансы

  • ВТБ-24 требует, чтобы еще до передачи денежных средств за квартиру ему был предоставлен нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи. Данный документ убеждает банковское руководство в серьезности намерений и благонадежности заемщика, более того, предварительный договор купли-продажи позволяет ему быть уверенным в скором и удачном завершении сделки.
  • Если заемщик изначально желает не просто продать квартиру, а взять другую — например, более просторную в связи с рождением ребенка — ее можно взять в ипотеку в том же банке-кредиторе. В таком случае ВТБ-24 может предложить клиенту низкие процентные ставки, связанные с падением темпов инфляции в РФ.

    К примеру, ВТБ-24 выдает «вторую» ипотеку на вторичное жилье уже под 11% годовых, а в некоторых ситуациях и с меньшей процентной ставкой — хотя в стандартных условиях минимальная ставка начинается от 13% годовых.

  • И покупателю, и продавцу нужно предусмотреть возможные мошеннические действия или сокрытие важных данных (какие риски могут угрожать каждой из сторон сделки узнаете здесь).

    Поэтому предварительный договор купли-продажи необходимо нотариально заверить, все финансовые операции производить только под фиксирующие документы — расписки, платежные поручения, чеки и так далее, перед подписанием договора продавцу следует попросить выписку со счета или чек об аренде банковской ячейки — это необходимо для того, чтобы заемщик был уверен в наличии средств для покупки квартиры.

    Важно! В свою очередь покупателю недвижимости рекомендуется самостоятельно обратиться в банк-кредитор заемщика и в ЕГРН за выпиской о квартире — так можно пресечь несогласованные или мошеннические действия.

Таким образом, в продаже ипотечной квартиры нет ровным счетом ничего сложного. Если знать, как устроена процедура, если в обязательном порядке согласовывать свои действия с банком, быть честным с покупателем, в конечном итоге сделка пройдет гладко: покупатель получит квартиру, банк — погашение задолженности, а заемщик избавится от долгового бремени.

Но чтобы все стороны сделки были полностью удовлетворены, необходим ответственный и серьезный подход от каждого участника процедуры.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.