Решение жилищного вопроса – можно ли купить, продать дом или земельный участок в ипотеку? Основные нюансы и условия

Банковские организации регулярно проводят рекламные компании о продаже в ипотеку первичного и вторичного жилья, то есть обычных квартир. Но рядовому заемщику не всегда известно, что банки выдают ипотеку далеко не только на квартиры: существует возможность взять ссуду на гараж или машино-место, апартаменты, коммерческую недвижимость и даже на частный дом/земельный участок.

О том, можно ли продать дом, купленный по займу, как это происходит и какие для этого нужно соблюсти условия — в настоящей статье.

Показать содержание

• Можно ли купить частный и недостроенный дом с использованием ипотечных средств?
• Можно ли купить по займу часть дома или полдома?
• Можно ли купить земельный участок по займу?
• Разрешается ли продать дом, который находится в ипотечном кредитовании?

Можно ли купить частный и недостроенный дом с использованием ипотечных средств?

Да, такая возможность существует. Статьей 5 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”от 16.07.1998 N 102-ФЗ ясно указано, что предметом ипотеки могут быть:

1. Земельные участки, если они не включены в перечень, приведенный в статье 63 настоящего Федерального закона.
2. Любая недвижимость, необходимая для предпринимательской деятельности.
3. Жилые дома, квартиры, а также доли, если эта собственность представляет собой одну или более изолированную комнату в перечисленных выше помещениях.
4. Садовые или дачные домики, гаражи и прочие строения, предназначенные для потребительского пользования и непригодные для постоянного проживания внутри.
5. Яхты, корабли и прочие суда невоенного назначения. В этот же пункт входят воздушные суда.
6. Машино-места.
7. Любые строения или сооружения, связанные с каким-либо определенным земельным участком (ч.1 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ).

Более того, в той же пятой статье настоящего закона указано, что ипотечный займ может быть выдан на незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке — при условии, что строительство здания полностью соблюдает законодательство РФ по части правил возведения сооружений, а также следует правилам ст. 69 настоящего закона.

Подытоживая, если заемщик захочет, например, привлечь ипотечные средства для покупки недостроенного дома, согласно закону он может это сделать, но тогда ему необходимо соблюсти условия банка:

• Все выделенные средства должны быть использованы по целевому назначению, то есть на строительство.
• Продавец должен предоставить правоустанавливающие документы; другими словами, ему нужно доказать, что данная недвижимость является его собственностью, а не арендой на долгий срок.
• Необходимо предоставить разрешение на строительные работы, а также проект — оба документа должны быть утверждены профессиональным архитектором и согласованы с пожарной инспекцией.
• Дом должен быть зарегистрирован в БТИ и Росреестре как объект незавершенного строительства.
• У продавца должна быть схема с перечнем выполненных работ, полученная от зарегистрированных и лицензированных застройщиков. Тогда банк может убедиться в том, что дом не является самостроем, влекущим за собой значительные юридические и финансовые проблемы.
• Некоторые банки устанавливают дополнительное ограничение: сотрудникам банка понадобится предоставить заверенную застройщиком предварительную смету предстоящих расходов, а также внести в качестве первоначального взноса не менее 15% от стоимости объекта.

Если же клиент пожелает приобрести по ипотеке долю в жилом доме, процесс для него значительно усложнится, а самое главное — ему могут попросту отказать в выдаче кредита.

Банк, таким образом, получает права на недвижимость в случае неблагонадежности заемщика, и продажа этой самой недвижимости полностью возместит причиненные убытки. Но для того, чтобы жилье можно было без проблем реализовать на рынке недвижимости, оно должно обладать более или менее высокой стоимостью и ликвидностью.

Подробнее о покупке в ипотеку коттеджа, дома и дачи можно узнать тут.

Можно ли купить по займу часть дома или полдома?

Доля в доме — далеко не самый ликвидный тип недвижимости. Покупатель такого жилья может быть найден спустя годы с момента начала поиска, а значит, банк значительно рискует. По этой причине требования к доле в доме предъявляются очень жесткие:

1. Частный дом должен быть выполнен в соответствии с регламентом банка:
   • перекрытия железобетонные;
   • фундамент из крепких материалов (каменный, железобетонный или кирпичный);
   • стены и крыша должны быть выполнены из влагостойких и прочных материалов;
   • должно быть подключено газовое, электрическое и водоснабжение.
2. Банки зачастую требуют, чтобы в качестве залога была оформлена не доля, а весь дом. Для этого требуется получать письменное согласие от всех собственников жилья.
3. Встречается вариант, когда в залог оформляется только приобретаемая часть дома, но тогда страхование жилья становится обязательным. Более того, письменное согласие остальных собственников дома по-прежнему нужно предоставить банку.
4. В помещении, являющимся покупаемой частью дома, должен быть собственный санузел и водопровод.
5. В некоторых банках обязательным условием является покупка последней доли, потому как в противном случае в дом спустя время может поселиться неблагожелательное лицо:
   • неплательщик по коммунальным услугам;
   • преступник;
   • человек, мешающий остальным жить в доме и так далее.
6. Процентная ставка и размер первоначального взноса по такому кредиту, как правило, существенные — от 14% годовых и 30% от стоимости жилья соответственно.

Тем не менее покупка доли в доме по ипотеке все же возможна, особенно если заемщик в этом сильно заинтересован.

Можно ли купить земельный участок по займу?

Можно ли купить в ипотеку землю? Да, приобретение земельного участка в рамках ипотеки так же возможно, как и в случае с остальными типами недвижимости. Данный пункт четко регламентирован ст. 5 Федерального Закона 16.07.1998 N 102-ФЗ. Более того, банки в последнее время активизировались на данном рынке, и доля ипотечных займов на земельные участки постоянно растет, пусть и медленно.

Это возможно в том случае, если заемщик объяснит банку, с какой целью он желает приобрести участок. Если окажется, что участок нужен для строительства — понадобятся документы из ЕГРН, указывающие на строительную пригодность данного участка; если он нужен для каких-либо подземных работ, соответственно, понадобятся другие документы. Помимо этого участок должен попадать под дополнительные условия банка:

1. Участок должен находиться внутри или недалеко от населенного пункта; ближайшая к нему инфраструктура должна быть развита; обязательным условием является наличие транспортных коммуникаций.
2. Земля должна быть на разумном (в каждой ситуации определяется индивидуально) расстоянии от мест сброса бытовых отходов и промышленных предприятий.
3. Большинство банков устанавливают ограничение: участок должен быть не дальше, чем в 50-80 километрах от населенного пункта, в котором находится отделение банка-кредитора.
4. Для успешного приобретения земельного участка под определенные цели — земельные, строительные или садоводческие цели — площадь и качество земли должны соответствовать региональным нормативам.
5. Земля должна быть поставлена на кадастровый учет. Более того, согласно выписке из ЕГРН у участка должны быть точные зафиксированные границы.
6. Участок не должен быть в залоге, под арестом или иным видом обременения.
7. Продавец обязан документально подтвердить, что он является собственником недвижимости; более того, он также должен предоставить документ, указывающий, на каком основании было приобретено право на недвижимость.

Покупка участка в ипотеку практически невозможна, если:

• Выбранный участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности, при этом покупатель — физическое лицо. У такого типа недвижимости крайне маленькая ликвидность, из-за чего с ее последующий реализацией у банка могут возникнуть существенные проблемы.
• Если земля по какой-то причине находиться на территории природоохранных, резервных и/или водоохранных зон.
• Если участок располагается на территории, принадлежащей государственной, муниципальной или районной администрации — в силу наличия на территории общественно важных инфраструктурных элементов, природных ресурсов и т.п.
• В ситуации, когда участок не соответствует региональным нормативам о минимальных размерах земли для выполнения определенной деятельности.

Более детально о покупке-продаже земельного участка с домом и без можно прочитать здесь.

Разрешается ли продать дом, который находится в ипотечном кредитовании?

Возможна, но нужно учитывать, что обремененную по ипотеке недвижимость можно продать лишь с письменного согласия банка-кредитора, согласно п.1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Таким образом, чтобы продать дом, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением (бланк выдают сотрудники банка). Более того, заемщику понадобится документально доказать, что на продажу дома имеются веские причины.

Уважительными основаниями банк считает обстоятельства, на которые заемщик уже никак не может повлиять:

• рождение или усыновление ребенка, в связи с чем семье нужно больше квадратных метров;
• расторжение брака и связанное с ним падение дохода каждого супруга по отдельности;
• увольнение по причине сокращения штата и так далее.

Соответственно, чтобы банк одобрил проведение купли-продажи, понадобится предоставить бумаги, подтверждающие слова заемщика:

1. если родился ребенок, нужно принести оригинал и копию свидетельства о рождении;
2. если произошел развод, нужно предоставить свидетельство о расторжении брака и так далее.

Таким образом, при соблюдении всех условий — к тому же достаточно немногочисленных, если приглядеться — заемщик без труда сможет совершать операции с недвижимостью в рамках ипотеки. Это касается даже таких неоднозначных объектов ипотеки, как доли в частном доме или земельные участки. Клиенту нужно лишь предварительно хорошо подготовиться, в том числе с юридической точки зрения — и процесс не покажется сложным.