+7 (495) 018-09-25Москва

Где же выгоднее купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке?

Квартиру можно приобрести как на вторичном рынке жилья, так и в возводящемся или уже завершённом новом доме.

В зависимости от того, где она приобретается и кому принадлежит, возникают сопутствующие нюансы в оформлении сделки купли продажи или иной формы её приобретения.

В этой статье мы расскажем о том, где выгоднее купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 018-09-25. Это быстро и бесплатно!

Вторичное жилье – что это?

Это квартиры, выставленные на продажу в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых жильцами, независимо от года постройки. За исключением случаев, когда дом признаётся аварийным и расположенные в нём квартиры запрещены к продаже.

К таким объектам могут относиться:

  1. Автономные жилые помещения в виде квартир и комнат в общежитиях или коммунальных квартирах, оформленные в собственность.
  2. Доли в праве собственности на квартиру или комнату в общежитии или коммунальной квартире.

Предоставить жилое помещение на продажу можно:

  • самостоятельно;
  • через риелтора;
  • через агентство.
Важно! Муниципальное жильё, использующееся по договору социального найма, в купле продаже участвовать не может.

Что означает «жилье в новостройке»?

Это квартиры, выставленные на торги до момента их фактического возникновения – в строящихся домах, ещё не сданных в эксплуатацию. В силу фактического отсутствия жилого помещения, граждане приобретают лишь право их получения в будущем, когда дом будет введён в эксплуатацию. К таким объектам могут относиться только автономные жилые помещения, оформленные на одного правообладателя, или на двух и более – в совместную долевую собственность.

Приобрести жилое помещение в новостройке можно:

  1. у участника долевого строительства;
  2. у застройщика;
  3. у подрядчика;
  4. по членству в ЖСК.

После сдачи новостройки актом госприёмки квартира переходит на вторичный рынок.

Какие законы регулируют такие сделки?

Сделки купли продажи вторичного жилья регулируются положениями § 7 главы 30 ГК РФ. В него входят статьи 549-558 ГК РФ. Договор оформляется куплей продажей (ст. 549), впоследствии он регистрируется в Росреестре (п. 1 ст. 551, п.2 ст. 558).

Квартиры в новостройке переходят на основании оформления договоров долевого участия (ДДУ), что регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. Этот же закон, а также ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.15 г. предусматривает обязательную регистрацию сделки.

При переходе права требования по переуступке, процедура регулируется положениями статьи 388 ГК РФ. А после сдачи новостройки в эксплуатацию и оформления недвижимости в собственность, в силу вступают нормы купли продажи, установленные § 7 главы 30 ГК РФ.

Что выгоднее купить?

Плюсы и минусы выбора того или иного варианта целесообразно рассмотреть по наиболее существенным параметрам:

  • В случае с новостройкой цена за 1 м2 недвижимости зависит от стадии строительства. Более ранние его этапы предусматривают минимальную стоимость. Вторичка имеет фиксированную стоимость, которая всегда выше, чем объект на стадии строительства.
  • Квартиры в новостройке предоставляются с черновой отделкой. Вторичка даже в плохом косметическом и техническом состоянии требует меньших затрат.
  • Условия оплаты равнозначны при наличии свободных денег. Ипотека может оформляться на вторичное жильё, допускается кредитование новостройки, но уже накануне сдачи объекта.
  • При покупке вторичного жилья, в него можно въехать сразу же после оформления сделки. С новостройкой придётся повременить. Если ДДУ или цессия заключены на стадии котлована, здание будет возводиться около полутора лет. Построенное и введённое в эксплуатацию здание может оформляться от трех месяцев.
  • Разнообразие вариантов преобладает на рынке вторичного жилья.
  • Риски равнозначны.

Исходя из перечисленного, покупателю следует ориентироваться на обстоятельства, которые наиболее приемлемы в его случае: наличие жилья на текущий момент, возможности оплаты покупки и иные предпочтения.

Особенности приобретения первичной недвижимости

У собственника

Процедура и основные этапы покупки следующие:

  1. осмотр объекта;
  2. изучение пакета документации на объект;
  3. оформление ДКП с собственником: застройщиком или бывшим дольщиком;
  4. оформление акта приёмки квартиры;
  5. оплата денег по сделке;
  6. регистрация купли продажи;
  7. вступление в права собственности, распоряжение объектом.
Справка! Собственник должен оформить квартиру на себя и получить подтверждающую выписку из ЕГРН.

У застройщика

С застройщиком заключается ДДУ, по которому дольщик вносит инвестиции, за что после сдачи дома ему будет предоставлена квартира в новом доме. ДДУ регистрируется. Иногда заключается договор инвестирования с той же целью, но здесь могут возникнуть условия внесения дополнительных платежей, если застройщик не уложится в запланированную смету.

У подрядчика

Часть квартир застройщик передаёт подрядчику в счёт заработка. Он также вправе их реализовать на стадии строительства:

  • по переуступке;
  • по доверенности от застройщика.

Стоимость таких квартир обычно ниже, чем у застройщика.

По ДДУ

Договор может заключаться только с застройщиком или его представителем. Его можно переоформлять на нового участника договором переуступки. В этом случае квартира приобретается на основании заключённого ДДУ и оформленной его переуступки.

Особенности приобретения вторички

Процедура и основные этапы покупки аналогичны купле продажи жилья в новостройке от собственника:

  1. выбор объекта;
  2. его просмотр;
  3. изучение документации на объект;
  4. оформление ДКП;
  5. оформление акта приёма-передачи;
  6. оплата денег по сделке;
  7. регистрация сделки;
  8. вступление в права собственности, распоряжение объектом.

Если квартира приобреталась в браке – супруг обязан дать согласие на сделку (ст. 35 СК РФ). Если несовершеннолетние дети не выписаны до сделки, или им является собственник – продавец должен получить разрешение от органов опеки и попечительства. А сделка оформляться у нотариуса.

Есть ли «подводные камни» при сделке купли-продажи?

При покупке новостройки риски связаны с добросовестностью застройщика, среди них могут встретиться:

  • затягивание сроков строительства;
  • замораживание стройки;
  • банкротство;
  • серые схемы с подставными компаниями;
  • двойные продажи.

На вторичном рынке рисков не меньше, среди них самые распространённые:

  1. мошеннические схемы, в том числе – по генеральным доверенностям;
  2. нарушение прав третьих лиц;
  3. судебные споры за право владения наследством;
  4. скрытые обременения;
  5. не выписанные дети и иные жильцы, которые могут оспорить сделку;
  6. сокрытие недостатков помещения, которые проявят себя позже.
Внимание! При оформлении сделки обязательно нужно внимательно проверить объект и его правоспособность и проконсультироваться с юристом.

Процедура оформления приобретения квартиры на вторичном рынке и в новостройке имеет свои отличия, а также – те или иные риски. Сделка оформляется договором с уполномоченным лицом, обязательно регистрируется в Росреестре. Требует внимательной проверки документации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (495) 018-09-25 (Москва)
+7 (812) 628-73-76 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий