Где же выгоднее купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке?
Квартиру можно приобрести как на вторичном рынке жилья, так и в возводящемся или уже завершённом новом доме.
В зависимости от того, где она приобретается и кому принадлежит, возникают сопутствующие нюансы в оформлении сделки купли продажи или иной формы её приобретения.
В этой статье мы расскажем о том, где выгоднее купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке.
Показать содержание
- Вторичное жилье – что это?
- Что означает «жилье в новостройке»?
- Какие законы регулируют такие сделки?
- Что выгоднее купить?
- Особенности приобретения первичной недвижимости
- Особенности приобретения вторички
- Есть ли “подводные камни” при сделке купли-продажи?
Вторичное жилье – что это?
Это квартиры, выставленные на продажу в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых жильцами, независимо от года постройки. За исключением случаев, когда дом признаётся аварийным и расположенные в нём квартиры запрещены к продаже.
К таким объектам могут относиться:
- Автономные жилые помещения в виде квартир и комнат в общежитиях или коммунальных квартирах, оформленные в собственность.
- Доли в праве собственности на квартиру или комнату в общежитии или коммунальной квартире.
Предоставить жилое помещение на продажу можно:
- самостоятельно;
- через риелтора;
- через агентство.
Важно! Муниципальное жильё, использующееся по договору социального найма, в купле продаже участвовать не может.Что означает «жилье в новостройке»?
Это квартиры, выставленные на торги до момента их фактического возникновения – в строящихся домах, ещё не сданных в эксплуатацию. В силу фактического отсутствия жилого помещения, граждане приобретают лишь право их получения в будущем, когда дом будет введён в эксплуатацию. К таким объектам могут относиться только автономные жилые помещения, оформленные на одного правообладателя, или на двух и более – в совместную долевую собственность.
Приобрести жилое помещение в новостройке можно:
- у участника долевого строительства;
- у застройщика;
- у подрядчика;
- по членству в ЖСК.
После сдачи новостройки актом госприёмки квартира переходит на вторичный рынок.
Какие законы регулируют такие сделки?
Сделки купли продажи вторичного жилья регулируются положениями § 7 главы 30 ГК РФ. В него входят статьи 549-558 ГК РФ. Договор оформляется куплей продажей (ст. 549), впоследствии он регистрируется в Росреестре (п. 1 ст. 551, п.2 ст. 558).
Квартиры в новостройке переходят на основании оформления договоров долевого участия (ДДУ), что регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. Этот же закон, а также ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.15 г. предусматривает обязательную регистрацию сделки.
При переходе права требования по переуступке, процедура регулируется положениями статьи 388 ГК РФ. А после сдачи новостройки в эксплуатацию и оформления недвижимости в собственность, в силу вступают нормы купли продажи, установленные § 7 главы 30 ГК РФ.
Что выгоднее купить?
Плюсы и минусы выбора того или иного варианта целесообразно рассмотреть по наиболее существенным параметрам:
- В случае с новостройкой цена за 1 м2 недвижимости зависит от стадии строительства. Более ранние его этапы предусматривают минимальную стоимость. Вторичка имеет фиксированную стоимость, которая всегда выше, чем объект на стадии строительства.
- Квартиры в новостройке предоставляются с черновой отделкой. Вторичка даже в плохом косметическом и техническом состоянии требует меньших затрат.
- Условия оплаты равнозначны при наличии свободных денег. Ипотека может оформляться на вторичное жильё, допускается кредитование новостройки, но уже накануне сдачи объекта.
- При покупке вторичного жилья, в него можно въехать сразу же после оформления сделки. С новостройкой придётся повременить. Если ДДУ или цессия заключены на стадии котлована, здание будет возводиться около полутора лет. Построенное и введённое в эксплуатацию здание может оформляться от трех месяцев.
- Разнообразие вариантов преобладает на рынке вторичного жилья.
- Риски равнозначны.
Исходя из перечисленного, покупателю следует ориентироваться на обстоятельства, которые наиболее приемлемы в его случае: наличие жилья на текущий момент, возможности оплаты покупки и иные предпочтения.
Подробнее о том, какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку, читайте тут.
Особенности приобретения первичной недвижимости
У собственника
Процедура и основные этапы покупки следующие:
- осмотр объекта;
- изучение пакета документации на объект;
- оформление ДКП с собственником: застройщиком или бывшим дольщиком;
- оформление акта приёмки квартиры;
- оплата денег по сделке;
- регистрация купли продажи;
- вступление в права собственности, распоряжение объектом.
Справка! Собственник должен оформить квартиру на себя и получить подтверждающую выписку из ЕГРН.Более детально о том, как купить квартиру в новостройке от собственника, можно узнать здесь.
У застройщика
С застройщиком заключается ДДУ, по которому дольщик вносит инвестиции, за что после сдачи дома ему будет предоставлена квартира в новом доме. ДДУ регистрируется. Иногда заключается договор инвестирования с той же целью, но здесь могут возникнуть условия внесения дополнительных платежей, если застройщик не уложится в запланированную смету.
Ознакомиться с пошаговой инструкцией по купле-продаже готовой квартиры в новостройке от застройщика можно в этой статье.
У подрядчика
Часть квартир застройщик передаёт подрядчику в счёт заработка. Он также вправе их реализовать на стадии строительства:
- по переуступке;
- по доверенности от застройщика.
Стоимость таких квартир обычно ниже, чем у застройщика.
О том, как выгодно купить квартиру в новостройке от подрядчика, можно прочитать тут.
По ДДУ
Договор может заключаться только с застройщиком или его представителем. Его можно переоформлять на нового участника договором переуступки. В этом случае квартира приобретается на основании заключённого ДДУ и оформленной его переуступки.
О том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности таких сделок, можно узнать в этом материале.
Особенности приобретения вторички
Процедура и основные этапы покупки аналогичны купле продажи жилья в новостройке от собственника:
- выбор объекта;
- его просмотр;
- изучение документации на объект;
- оформление ДКП;
- оформление акта приёма-передачи;
- оплата денег по сделке;
- регистрация сделки;
- вступление в права собственности, распоряжение объектом.
Если квартира приобреталась в браке – супруг обязан дать согласие на сделку (ст. 35 СК РФ). Если несовершеннолетние дети не выписаны до сделки, или им является собственник – продавец должен получить разрешение от органов опеки и попечительства. А сделка оформляться у нотариуса.
Прочитать пошаговую инструкцию покупки квартиры на вторичном рынке можно тут.
Есть ли “подводные камни” при сделке купли-продажи?
При покупке новостройки риски связаны с добросовестностью застройщика, среди них могут встретиться:
- затягивание сроков строительства;
- замораживание стройки;
- банкротство;
- серые схемы с подставными компаниями;
- двойные продажи.
На вторичном рынке рисков не меньше, среди них самые распространённые:
- мошеннические схемы, в том числе – по генеральным доверенностям;
- нарушение прав третьих лиц;
- судебные споры за право владения наследством;
- скрытые обременения;
- не выписанные дети и иные жильцы, которые могут оспорить сделку;
- сокрытие недостатков помещения, которые проявят себя позже.
Внимание! При оформлении сделки обязательно нужно внимательно проверить объект и его правоспособность и проконсультироваться с юристом.О том, что нужно знать при покупке вторичного жилья, можно узнать здесь, а в этой статье мы рассказывали, на что следует обращать внимание при покупке квартиры в новостройке.
Процедура оформления приобретения квартиры на вторичном рынке и в новостройке имеет свои отличия, а также – те или иные риски. Сделка оформляется договором с уполномоченным лицом, обязательно регистрируется в Росреестре. Требует внимательной проверки документации.