+7 (495) 018-09-25Москва

Чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями: что нужно знать, приобретая жильё в новостройке?

На рынке первичного жилья ситуация непосредственно связана с добросовестностью застройщика и полностью зависит от этого фактора. При переуступке в дело вступают факторы, связанные с добросовестностью цессионария.

Из статьи вы узнаете, как без рисков покупать жилье в новостройках. Рассмотрим основные проблемы, которые можно выявить и обойти, снизив опасности путём внимательного отношения к процедуре оформления.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 018-09-25. Это быстро и бесплатно!

Что необходимо учесть?

Квартира в новостройке приобретается не посредством заключения договора купли-продажи (ДКП), как в случае с недвижимостью на вторичном рынке. Жилье приобретается путём заключения или передачи от цессионария договора долевого участия (ДДУ). Процедура регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. и иной локальной и нормативной документацией, если строительство организовано строительным кооперативом или Товариществом.

СПРАВКА! В сделках на рынке строящегося жилья всегда участвует пакет документации на право требования квартиры в новостройке, а не сам объект.

Кроме стандартных форм ДДУ, которые заключаются с застройщиком, существуют следующие виды сделок на первичном рынке:

  1. Паевой взнос, или взнос в ЖСК, который может вноситься задолго до начала строительства, без оформления строительной документации. Ориентирован на строительство кооперативного дома.
  2. Инвестирование – разновидность долевого участия, при котором стоимость объекта может изменяться в силу объективных обстоятельств.
  3. Приобретение векселя предполагает покупку ценной бумаги, по которой впоследствии обещается получение жилья.

Эти разновидности следует учитывать, чтобы не столкнуться с непредвиденным поворотом событий.

Советы: как безопасно и правильно купить жилье на рынке «первички»?

Эксперты считают, что выбор способа покупки и нюансы сделки зависят от цели заинтересованных лиц. Каждый из видов сделок с недвижимостью имеет свои плюсы и минусы. Они советуют ориентироваться на следующие критерии:

  1. Проверить статус девелопера – организатора строительства (если передачей квартир занимается он) и компании застройщика. Имя застройщика и его реальных результатов является основным показателем.
  2. Желательно попасть на строительную площадку объекта новостройки или найти её аэрофотосъёмку, чтобы убедиться в развитии строительства.
  3. Посетить офис продаж и проверить всю необходимую документацию застройщика.
  4. Ориентироваться на заключение ДДУ, а не других форм договоров. Вносить оплату только по факту регистрации документа в Росреестре.
  5. Учитывать, что ранние стадии строительства наиболее выгодны, но обеспечивают максимальный риск.
  6. При обнаружении недобросовестных действий – расторгать договор в судебном порядке.
Житейская мудрость призывает к получению максимального объёма информации, в том числе – от родственников и знакомых, а также от участников форумов, которые благополучно получили жильё и дали отзывы. Либо – вступили в судебные тяжбы с контрагентом.

Ошибки покупателей при заключении сделок

Халатность при проверке правоспособности застройщика – самая распространённая причина, несущая имущественный и моральный ущерб. В деталях она выражается следующими ошибками:

  • отсутствие точных сведений о застройщике;
  • неэффективная проверка пакета учредительной документации;
  • халатность при проверке лицензии и разрешения на строительство;
  • игнорирование факта неоформленной земли для строительства;
  • отсутствие сведений о способе инвестирования строительства;
  • ставка на дешевизну объекта, а не на его качество;
  • покупка по акции, снижающая внимание к деталям;
  • затягивание сроков оформления ДДУ, что приводит к увеличению стоимости;
  • затягивание в раскрученный бренд нового микрорайона;
  • отсутствие конкретики при согласии на оформление ДДУ;
  • ориентация на дешевизну площадей в ущерб удобству планировки.

Перечисленные и иные ошибки можно рассматривать в качестве таковых только при условии:

  • нарушения нормативов законодательства;
  • отсутствия осознанного выбора.

В первом случае строительство может быть заморожено на неопределённый срок. А во втором случае дольщик получит неожиданный результат, который его может не удовлетворить.

Подводные камни и риски

Основная степень риска в его критическом выражении может проявиться в нижеследующем:

  1. Цель открытия строительной компании – мошенничество и заведомо преступный умысел.
  2. Застройщик проявил халатность, и не надлежаще оформил пакет документов, вступив в конфликт с администрацией.
  3. Некомпетентность застройщика может обернуться банкротством.

Такие случаи в той или иной степени относятся к зоне риска, приводя к замораживанию стройки с банкротством или без банкротства, как альтернатива – к требованию дополнительных инвестиций для продолжения строительства.

Менее значимые, но существенные риски, нарушающие интересы участников строительства, могут выражаться в нижеследующем:

  • уменьшении площади здания;
  • ухудшении качества жилья;
  • отсутствии или недобросовестно проведённом ремонте;
  • затягивании сроков сдачи объекта;
  • отказе компании от оформления права собственности.

Как их избежать?

Чтобы избежать рисков, нужно проявить внимание к следующим фактам:

  • истории компании;
  • деловым качествам и биографии учредителей;
  • специфике коммерческого предложения.

Эту задачу можно выполнить, проведя мониторинг отзывов на форумах, и официальной информации, выложенной на сайте компании.

ВНИМАНИЕ! Если под возглавляемые ранее учредителями, компании подвергались процедуре банкротства – это фактор, указывающий на высокую степень риска.

При изучении учредительной документации следует предпринять следующее:

  1. Проверить учредительную документацию и пакет документов на разрешение и проведение строительных работ.
  2. Убедиться, что лицензия актуальна и срок её действия не завершается до окончания срока предполагаемой сдачи объекта.
  3. Проверить оформление аренды на земельный участок под строительство или его оформление в собственность.
  4. Проверить положения типового договора: сроки сдачи и стоимость объекта должны быть вписаны обязательно. Стоимость квартиры должна указываться в твёрдой сумме, технические параметры здания и квартиры – в м2.
  5. Посмотреть технический план здания и проверить его удостоверение отделом градостроительства и архитектуры.
  6. Проверить финансовую стабильность учредителя наличием документации о страховании строительства или поручительством банка. В этом случае гарантировано получение компенсации за вложения в случае непредвиденного развития событий.

При проверке вышеобозначенной документации, целесообразно задать следующие вопросы:

  1. Как долго застройщик работает на строительном рынке, сколько объектов строительства прошли успешную госприёмку.
  2. Стабильна ли установленная стоимость на квартиру, может ли она измениться при определённых обстоятельствах.
  3. Допускается ли изменение параметров жилья, изменение качества застройки и предоставление обещанных договором услуг.
  4. Какие формы ответственности предусмотрены для застройщика, если он допустит изменения параметров или качества. Формы ответственности за пропуск сроков сдачи объекта.
  5. Перспективы оформления придомовой территории, проект её оформления.
  6. Условия передачи квартир в собственность, кто должен оформлять регистрацию собственности.
  7. Каковы страховые и финансовые гарантии учредителя и инвестора.
  8. Попросить показать имеющуюся документацию.

Если клиент компании не обладает достаточной юридической компетентностью, то ему следует подойти на собеседование с юристом или риэлтором.

Распространённые мошеннические схемы

Кроме непредвиденных рисков, которые несут обе стороны договора, нужно знать, что существует намеренное нарушение законодательства – мошенничество. Оно чревато не только не получением квартиры, но и утратой вложенных инвестиций.

  1. Самое распространённое мошенничество – взимание денежных средств на стадии котлована. После продажи достаточного количества квартир, с получением установленного договором первого, а иногда – и последующих взносов, компания, заключившая договора, растворяется. Обычно в таких случаях договора оформляются цессией через подставную фирму.
  2. Взимание первого взноса допускается только после регистрации ДДУ. Мошенники зачастую получают средства до регистрации договора, или по ПДДУ. Их хитрость в том, что они не имеют намерения не только строить здание, но и оформлять положенную документацию, разрешающую строительство. Часто в таких компаниях оформляют на руководящую должность подставных лиц. Или имущество учредителя находится в залоге у банка.
  3. Продажа по поддельным документам совершается реже. Представившись представителями застройщика, такие преступники стараются заключить договора в короткий срок, получив максимальное количество денег от доверчивых граждан.
  4. Двойные продажи. По преимуществу осуществляются по настоящим документам. Ссылаются на техническую ошибку в договоре, составляя один и тот же документ на нескольких граждан. схема рассчитана на то, что деньги по ДДУ будут получены до регистрации, а о так называемой ошибке – второй и последующий дольщики узнают только в Росреестре.

    Первый покупатель сможет зарегистрировать договор, а остальных ждут длительные судебные тяжбы. Так как ссылка на техническую ошибку освобождает от уголовной ответственности – многие недобросовестные компании используют именно такую схему.

ВАЖНО! Большинство мошеннических схем рассчитано на получение денег до регистрации договора. Поэтому передавать первый взнос нужно только после его регистрации.

Заключение

Покупка квартир в новостройке несёт существенную долю рисков. Чтобы их избежать, покупая жилье, следует проверить компанию, её учредителей и пакет документов, необходимых для строительства. Застройщику нужно задать вопросы о перспективах новостройки и гарантиях дольщика. Деньги следует вносить только после регистрации ДДУ, что существенно снизит риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (495) 018-09-25 (Москва)
+7 (812) 628-73-76 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий