+7 (495) 018-09-25Москва

Особенности сделок с недвижимостью: продажа и покупка квартир в России

Сделки купли продажи квартир встречаются на рынке недвижимости наиболее часто. Тем не менее, всякий раз при их оформлении могут возникать новые нюансы, требующие дополнительных компетенций.

Рассмотрим, что поможет участникам процедуры правильно выбрать алгоритм взаимодействия и учесть все тенденции, влияющие на проведение сделки, если необходимо продать или купить квартиру в России.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 018-09-25. Это быстро и бесплатно!

Что это такое?

Сделки с недвижимостью — это гражданская процедура, основанная на заключении договора купли продажи и его регистрации.

В результате сделки с недвижимостью:

  1. Продавец передаёт покупателю вещные права на жилое помещение, а покупатель принимает их.
  2. Факт проведения сделки скрепляется актом приёма передачи, вносится в договор и в кадастровые записи Росреестра.
  3. После регистрации продавец утрачивает права пользования и владения квартирой, а покупатель приобретает их.

За передачу имущественных прав на квартиру покупатель передаёт продавцу соразмерную сумму денежных средств.

Какие законы регулируют сделку?

Источники законодательства в России, на которые можно опираться при заключении сделки, это нормы § 7 главы 30 Гражданского кодекса, в частности статьи 549-558. Сделки с недвижимостью регулируют статьи 130, 131 ГК РФ и Федеральные законы:

  1. №218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  2. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г.
  3. №218-ФЗ «О кредитных историях» от 30.12.04 г.
  4. №188-ФЗ «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.04 г.

На сделку распространяются общие требования к заключению договора (ст.153 и 235 ГК РФ). При нотариальном удостоверении сделки применяются нормы Закона о нотариате и статьи 167 ГК РФ.

Аванс и задаток

Данная сделка допускает составления предварительного договора купли продажи (ПДКП), на основании которого взимается аванс или задаток. Это разные виды предоплаты по сделке. Если сделка не состоится по вине покупателя – аванс возвращается, а задаток остаётся у продавца. Когда сделку срывает продавец – он возвращает задаток в двойном размере, а аванс в размере полученной суммы.

При получении аванса или задатка обязательно составляется расписка о его получении.

Как продать и купить жилье?

После того как покупатель нашёл подходящий объект и решил купить квартиру, остается немаловажный вопрос. Для чистоты сделки требуется проверить недвижимость на правоспособность.

Для подтверждения того что человек решил продать жилье он должен заведомо собрать пакет документации, которую представит покупателю для проверки. Если стороны пришли к согласованию всех нюансов и приняли решение по проведению сделки, им требуется заключить ПДКП.

После заключения ПДКП продавец прекращает процедуру поиска покупателей на недвижимость, а покупатель решает вопрос с финансированием сделки. Обычно отдельным положением ПДКП указывается дата проведения сделки путём заключения договора купли продажи. До заключения договора сторонам следует передать помещение актом приёма-передачи.

В назначенный день стороны собираются в условленном месте для заключения купчей. Юрист или нотариус составляет текст договора, с которым знакомится каждый из участников. Если всех всё устраивает, то каждая сторона подписывает три экземпляра документа. После этого стороны отправляются в МФЦ для передачи договора на регистрацию сделки. После регистрации возникает переход имущественных прав.

Особенности сделок

По переуступке прав

Сделка по переуступке совершается с квартирами в новостройке, до момента передачи дома актом приёмки. Поэтому переуступка предусматривает не переход имущественных прав, как в стандартном случае, а переход права требования квартиры от застройщика на основании полученного пакета документации.

Покупателю передаются все риски, связанные с возведением здания, в котором он получит квартиру при удачном стечении обстоятельств. Или – не получит её, если строительство заморозится.

По доверенности

Если в интересах покупателя или продавца действует представитель, он обязан предъявлять свой паспорт и нотариально удостоверенную доверенность. Если собственник помещения передал генеральную доверенность третьим лицам, не являющимися родственниками или представителями компании, целесообразно провести тщательную проверку сложившейся ситуации. Большинство мошеннических схем проводится с участием генеральных доверенностей.

В рассрочку

Бывает, что покупатель планирует передать деньги за квартиру частями. В таком случае нужно оформить договор залога, обременив право собственности до момента полного расчёта по сделке.

Все условия расчёта должны подробно закрепляться договором. Нюансы сделки могут быть оговорены договором/соглашением о залоге.

После передачи всей суммы обременение снимается, и жильё переходит в полноправное владение покупателя. Если данный договор заключается на конкретный срок, то по его истечении обременение с квартиры полностью снимается.

За наличный расчёт

При передаче денег наличными требуется себя обезопасить, договорившись о сопровождении сделки с юристом или риэлтором. После передачи требуемой положением договора денежной суммы, нужно написать и передать расписку. Расписку пишет собственноручно продавец или его представитель, действующий по доверенности.

Через ячейку в банке и аккредитив

Арендуемая в аренду ячейка или лицевой счёт предусматривают, что перед сделкой покупатель кладёт в ячейку или на аккредитив соразмерную сумму денег, о чём получает платёжный документ. После подписания договора, платёжный документ переходит продавцу. С данным документом, паспортом и подписанным договором продавец получает хранящиеся в банке деньги.

Без посредников, с участием нотариуса, риэлтора или агентства

Если стороны отказались от сопровождения, то они могут самостоятельно составить и подписать договор купчей.

Но при передаче денег, если она совершается не через банковскую систему, следует пригласить двух свидетелей, которые поставят свои подписи в расписке. Нотариус не уполномочен курировать процедуру расчёта, поэтому здесь также потребуется после составления договора воспользоваться услугами банка или пригласить свидетелей.

Нотариальный договор облагается пошлиной в размере 3-6% стоимости недвижимости. Риэлтор или агентство оказывают практически все требующиеся по сделке услуги, вплоть до момента передачи документации на регистрацию в МФЦ.

По договору ренты с пожизненным проживанием продавца

Рента предусматривает расчёт ежемесячными платежами, с условием пожизненного проживания продавца в квартире. Соответственно, стоимость такой квартиры существенно ниже. Право собственности покупателя оформляется в момент совершения сделки, но в договоре и кадастровых сведениях фиксируется обременение пожизненным проживанием рентополучателя.

Обременение снимается после полного погашения стоимости ренты. Если рентополучатель умер, не получив причитающуюся ему стоимость квартиры, на ренту вправе притязать его наследники.

В доме под реновацию

В доме, попавшем под программу переселения в связи с реновацией, купить квартиру можно до момента его официального расселения, если он не признан аварийным.

В целом, процедура покупки стандартная, но покупателю следует получить точную информацию о включении здания в список домов, подлежащих расселению.

Как показывает практика, в Москве такие квартиры стоят на 20-25% дороже, чем рыночная стоимость вторичного жилья аналогичного качества. Однако включение здания в программу реновации не гарантирует получение нового жилья, так как обстоятельства могут измениться.

С участием несовершеннолетних

Если квартира или её доля оформлена на несовершеннолетнего собственника, продавец обязан предъявить разрешение от органов опеки и попечительства. То же – если в помещении прописаны несовершеннолетние. Однако если мать с малышом не приобретёт нового жилья или не выпишется, то новый собственник не сможет выписать её даже через суд.

Предлагаем посмотреть видео о том, как совершаются сделки по недвижимости с участием несовершеннолетних:

Новостройки и вторички

Главная особенность – форма договора. Новостройка приобретается по ДДУ или по переуступке. Вторичка – только по договору купли продажи. Это разные формы собственности.

В первом случае передаётся лишь право требования квартиры от застройщика на основании инвестиций, вложенных в возведение дома.

Соответственно, риски остаются в ведении покупателя. Вторичное жильё переходит в момент заключения и регистрации договора.

Купля доли жилья и комнаты

Покупка доли — это приобретение соразмерной доли права на совместное владение квартирой. Это юридический прецедент, не передающий конкретного жилого пространства в помещении. Здесь следует учитывать право преимущественной покупки, распространяющееся на остальных совладельцев. Они должны передавать продавцу нотариально удостоверенное согласие на продажу.

Такие требования не распространяются на покупку комнаты в коммуналке или общежитии. Она рассматривается как отдельный объект и участвует в сделке самостоятельно.

Предлагаем посмотреть видео о том, как совершается сделка в отношении доли жилья и комнаты:

Необходимые документы

К сделке представляется следующий пакет документации:

  • гражданские паспорта;
  • ПДКП, если составлялся;
  • правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический план квартиры;
  • кадастровая выписка об отсутствии обременений;
  • выписка из поквартирной книги.

Дополнительно требуются:

  • разрешение от совладельцев, при покупке доли;
  • разрешение от супруга, если жильё получено в браке;
  • разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние;
  • нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.
При передаче документации на регистрацию прилагаются 3 экземпляра договора купли продажи.

Предлагаем посмотреть видео о том, какие документы необходимы для совершения сделки купли-продажи квартиры:

Оценка недвижимости

Некоторые уникальные помещения в нестандартных зданиях целесообразно оценивать при помощи независимого оценщика, который представляет официальный удостоверенный акт оценки.

В остальных случаях, если речь идёт о стандартном жилье, можно провести оценку самостоятельно. Для этого проводится мониторинг рынка, и рассматриваются ценовые варианты аналогичного жилья. Путём сравнения успешных сделок выводится их среднестатистическая стоимость, которую можно взять за основу.

Регистрация

После заключения договора, сторонам следует обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ.

В центре потребуется:

  • уплатить пошлину;
  • написать заявление о переходе права собственности;
  • предъявить пакет документации;
  • передать его регистратору под расписку.

На повторном приёме продавцу выдадут зарегистрированный договор о сделке, а покупателю, кроме этого – выписку из ЕГРН.

Использование потребительского кредита

В отличие от ипотеки, потребительский кредит не обременяет приобретаемое имущество. Здесь потребуется передать в залог иное имущество, уже имеющееся у покупателя. Если сумма кредита не слишком существенная, а кредитная история покупателя чистая, банк может передать финансирование без залога.

Обременение залогом

Обременённые залогом объекты могут переходить покупателю при условии:

  • погашения продавцом остатка долга;
  • переоформления кредитного договора на покупателя.
В первом случае по справке из банка снимается обременение. Во втором – обременение переходит покупателю.

Как избежать обмана?

Различные нюансы сделки несут свои риски. Все риски следует учитывать и сводить к минимуму следующими способами:

  1. Проверка правоспособности объекта и его собственника путём проверки наличной документации и сведений на сайте Росреестра.
  2. При переуступке проверить надёжность застройщика, получив информацию в его офисе и в интернете.
  3. В правоспособности генеральной доверенности можно убедиться, связавшись с собственником или нотариусом.
  4. По договору ренты убедиться в порядочности собственника и передавать деньги и иные ценности – под расписку.
  5. Если прописаны несовершеннолетние – попросить их выписать до сделки, или получить максимальные гарантии их регистрации на новом месте.
  6. При залоге опасаться просьбы заведомой оплаты долга по кредиту, до момента заключения договора. Не указывать в договоре купчей сумму, отличающуюся от фактически уплаченной.

Проявлять бдительность нужно на каждом этапе проведения сделки. Можно провести её титульное страхование или заключить договор у нотариуса.

Участие иностранцев

Такие сделки разрешены, при предъявлении паспорта с переводом, удостоверенным в консульстве, или апостилем. Нормы оформления документации зависят от того, из какой страны прибыл гражданин. По аналогичному регламенту оформляется и удостоверяется перевод доверенности, если он был сделан за рубежом.

В каких случаях возможно оспаривание?

Оспаривание сделки допустимо во всех случаях, когда одно или несколько условий договора не исполнено.

Оспаривание сделки уместно, если:

  • сделка оказалось мнимой;
  • не прошла регистрацию;
  • совершена незаконным способом;
  • совершена с несовершеннолетним или недееспособным лицом;
  • совершена под давлением или на кабальных условиях.

Во всех случаях оспаривания наблюдается нарушение норм законодательства, или имущественных интересов одной из сторон. Расторжение сделки допускается на основании соглашения сторон, или через суд.

Заключение

Купля продажа проводится заключением договора, с его последующей регистрацией. Требуется учитывать нюансы, сопутствующие сделке, и тщательно контролировать правоспособность каждого её шага. В случае обнаружения нарушений договор можно оспорить.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (495) 018-09-25 (Москва)
+7 (812) 628-73-76 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Разделы в рубрике "Купля-продажа квартиры"
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий