Риски и особенности самостоятельной сделки: как безопасно купить и продать квартиру без посредников?

Существует миф о том, что сделки по отчуждению и приобретению жилой недвижимости можно заключать только у нотариуса.

Отчасти, его поддержание связано с тем, что в 2016 году законодательство, регулирующее данные вопросы изменилось и, действительно, во многих случаях продавцам вместе с покупателями квартир приходится обращаться в нотариальные конторы страны.

Но это нужно делать не всегда. Остались еще варианты продать или купить жилье без посредников.

Показать содержание

• Что такое самостоятельная купля-продажа недвижимости?
• Как реализовать жилье: пошаговая инструкция
Поиск покупателя     Перечень необходимых бумаг     Ведение переговоров      Важные моменты сделки    
• Как купить самому?
Поиск вариантов     На что следует обратить внимание?     Как вести переговоры?     Какие нужны документы?     Проверка договора и документов    
• Как осуществляются расчеты?
• Риски
• Когда все-таки стоит обратиться к специалистам?

Что такое самостоятельная купля-продажа недвижимости?

В широком смысле, под этим можно понимать ситуации, когда для совершения сделки стороны самостоятельно выполняют следующие действия:

• занимаются поиском контрагента;
• проверяют будущую сделку на риски;
• вступают в переговоры относительно условий договора;
• подписывают все необходимые бумаги;
• регистрируют переход права собственности на недвижимое имущество.

В узком смысле – можно говорить о купле-продаже без посредников, когда подбором вариантов занимается третье лицо, а подписывают и регистрируют договор стороны сами. Впрочем, так происходит довольно редко. Если, например, риэлтор предложил интересные объекты недвижимости для покупки или продажи, то он постарается навязать и другие свои услуги (узнать о купле-продаже квартиры через риэлтора или агентство недвижимости можно здесь).

Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» можно обойтись без похода к нотариусу, который удостоверит договор купли-продажи квартиры.

Нотариальное заверение не нужно в следующих случаях:

1. У недвижимости имеется один единственный собственник.
2. Владелец жилья – совершеннолетний и полностью дееспособный.

Как реализовать жилье: пошаговая инструкция

Чтобы добиться успеха, необходимо осуществить ряд действий, имеющих существенное значение.

Поиск покупателя

Примерно с 2015 года, недвижимость во многих регионах страны стала продаваться не очень хорошо. Потенциальных покупателей стало меньше. Многие продавцы даже приплачивали агентствам недвижимости, чтобы быстрее избавиться от жилья, находящегося в собственности.

Но нельзя говорить, что данный рынок встал. Квартиры продолжают продаваться и покупаться, а особенно ценятся те варианты сделок, где нет посредников. Это означает, что не нужно расходовать свои кровные средства на оплату услуг третьих лиц.

Самостоятельно объявление о продаже квартиры можно подать:

1. В местную газету. Кажется, что печатная пресса – это что-то из прошлого века. Но многие еще не освоили, как следует, интернет. Бабушки и дедушки покупают газеты объявлений, чтобы присмотреть варианты покупки недвижимости, например, для своих более молодых родственников.

2. Сайты объявлений. Публиковать заметки о продаже недвижимости нужно на городских ресурсах и на федеральных. Например на таких, как Avito.ru. Этот сайт знают все, у него очень большая посещаемость.

3. Социальные сети. Например, многие сейчас зарегистрированы в «Вконтакте». В соц. сетях работает «Теория шести рукопожатий».
   Справка. Объявление о продаже квартиры можно опубликовать на своей страничке или в специализированной группе, и о нем узнают, как минимум, тысячи человек.

Магическое воздействие имеет словосочетание «без посредников». Если покупатель видит такое, то понимает, что вариант – выгодный.

Перечень необходимых бумаг

Чтобы сделка состоялась, продавцу нужно собрать ряд документов. Список необходимых бумаг такой:

1. Свидетельство о гос. регистрации права собственности, правоустанавливающие документы. Заметим, что указанное свидетельство имеется на руках не у каждого собственника.

   Некоторым оно не выдавалось, другие – не регистрировали свои права. В первом случае – можно будет взять выписку из ЕГРН. Во втором – осуществить процесс регистрации. Под правоустанавливающими понимают документы, на основании которых жилье перешло в собственность нынешнему продавцу.

2. Кадастровый паспорт на объект недвижимости. Это бумага, в которой указан ряд важных сведений, касающихся объекта недвижимости. Актуален паспорт, с момента выдачи которого не прошло еще 5 лет.

3. Справка с места жительства, свидетельствующая о том, что в квартире не сохраняют право проживания третьи лица.

4. Гражданский паспорт собственника, удостоверяющий личность участника сделки.

5. Согласие супруги или супруга, если жилье приобреталось в браке. Оно, в любом случае, оформляется у нотариуса.

6. Доверенность, если продавец не намерен лично участвовать в совершении сделки (подробнее об оформлении доверенности на куплю-продажу квартиры читайте здесь).

7. Справка о дееспособности собственника недвижимости. Этот документ подтвердит, что по состоянию здоровья человек способен участвовать в сделке.
   Внимание! Справку о дееспособности получают не во всех случаях, а только тогда, когда имеются сомнения в том, что человек полностью адекватен.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

Ведение переговоров

С лицом, желающим приобрести недвижимость, договариваются о следующем:

• продажной стоимости квартиры (о том, как оценить стоимость квартиры для продажи, читайте в этой статье);
• дате совершения сделки;
• способе передачи денежных средств.

Кроме того, нужно убедиться в том, что покупатель осмотрел жилье, не имеет претензий к его состоянию.

Не стоит соглашаться на отсрочку или рассрочку оплаты – это все может привести к необходимости в будущем обращаться в судебные органы, чтобы получить деньги. Лучше найти покупателя, у которого вся необходимая сумма средств уже имеется в наличных деньгах или на банковском счете.

Важные моменты сделки

Важно убедиться в том, что покупатель согласен с условиями продажи, является дееспособным и, на момент заключения договора, не состоит в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Пункты, касающиеся этого, нужно прописать в тексте документа.

В остальном, у продавца почти нет рисков – сложнее покупателю, которому нужно убедиться в законности сделки.

Посмотрите видео о порядке продажи квартиры без участия посредников:

Как купить самому?

Как отмечено выше, покупателю всегда приходится сложнее. Разберемся, как это сделать правильно.

Поиск вариантов

Здесь все довольно просто. Покупателю нужно выполнить такую работу риэлтора:

1. посмотреть объявления в газетах и в интернете;
2. обзвонить собственников;
3. заняться осмотром объектов недвижимости.

Впрочем, просто только на словах. На самом деле, на все эти действия уйдет очень много времени.

На что следует обратить внимание?

1. Есть ли в квартире третьи лица, имеющие право проживать и, главное, сохраняющие такое право в будущем? Например, член семьи собственника, отказавшийся от приватизации, сохраняет возможность беспрепятственного проживания в помещении бессрочно. Ответ на заданный вопрос можно найти, если потребовать от собственника справку о лицах, зарегистрированных на жилплощади.

2. Нет ли обременений? Квартира может находиться в залоге или под арестом(о купле-продаже квартиры, если она в залоге, можно узнать тут). Не лучший вариант – узнать об этом, когда деньги уже переданы продавцу. Ответы на все вопросы даст свежая выписка, запрошенная из ЕГРН, полученная в Росреестре или в МФЦ.

3. Является ли продавец лицом, имеющим право на отчуждение? Недееспособные не могут продавать свое имущество самостоятельно. Поэтому, если какая-то «древняя» бабушка, имеющая в собственности квартиру, начинает заговариваться и забывать, зачем общается с покупателем, то последнему лучше попросить справку от психиатра о состоянии здоровья женщины.

4. Нужно проверить, чтобы во всех документах совпадали данные: по недвижимости и собственнику, внимательно просмотреть все бумаги и попробовать определить, подлинные они или нет.

Как вести переговоры?

Если проявите осторожность своевременно, то сможете сделать следующее:

• можно будет услышать какие-то объяснения от продавца и понять, насколько они логичны;
• потребовать снижения цены.

Договор поэтому так и называется, что нужно разговаривать.

Какие нужны документы?

Покупателю для подписания договора нужен только лишь паспорт. Несколько позже, когда документы будут сдаваться на регистрацию, потребуется еще квитанция об уплате госпошлины. На 2018 год её размер составляет 2000 рублей.

Проверка договора и документов

Для этого необходимо попросить собственника сделать запросы в соответствующие органы:

• выписка из ЕГРН – Росреестр;
• справка о проживающих в квартире лицах – ЖЭУ, ТСЖ и т. п.;
• проверка паспорта – соответствующие органы, выдающие подобные документы.

В тексте договора нужно найти пункты, отражающие договоренности, проверить, чтобы:

• сведения об объекте недвижимости и о его цене были отражены верно;
• все недостатки были оговорены;
• решена судьба собственника, который еще не выписался и третьих лиц.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Бывает так, что собственник обещает съехать через месяц, но не делает этого. В итоге, покупателю приходится выселять его через суд.

Посмотрите видео о том, как купить квартиру без участия посредников:

Как осуществляются расчеты?

• Самый простой вариант – наличные средства. С другой стороны, носить с собой большое количество крупных купюр – небезопасно.

• Лучше договориться, чтобы покупатель перевел деньги на счет, указанный в договоре. Крупные банки обзавелись своими интернет-сервисами, поэтому совершить оплату онлайн сейчас очень легко.

• Можно воспользоваться и банковской ячейкой. Но этот способ расчетов постепеннко уходит в прошлое.

Риски

Если стороны имеют юридическое образование, то никаких неприятностей случиться не должно. Обо всех подводных камнях известно, мошенничество не пройдет. У остальных всегда есть опасность лишиться денег или недвижимости.

Можно приводить такие простые примеры неприятных случаев:

• сторона невнимательно прочитала условия договора;
• передала средства не тому лицу;
• не обнаружила изъянов в объекте недвижимости, например, незаконную перепланировку.

Дополнительно прочитать, как не избежать рисков при купле-продаже квартиры можно в этой статье.

Когда все-таки стоит обратиться к специалистам?

Самый лучший – третий вариант, то есть нотариус (о нотариальной сделке купли-продажи квартиры читайте здесь). Ибо привлечь к ответственности первых двух лиц будет сложнее, в случае, если они не проконтролируют законность договора.

Таким образом, купля-продажа квартиры без посредников – это реальность. Однако существуют свои риски. О них нужно знать и уметь их избежать, либо придется искать человека, который поможет распознать опасности.