+7 (499)  938-46-18 Москва

Особенности дарственной на квартиру между близкими и дальними родственниками

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Дарение квартиры является самым простым способом отчуждения жилой недвижимости другим лицам. В тоже время, из-за условия безвозмездности, даритель не вправе рассчитывать на какую-либо оплату или совершение действий со стороны одаряемого, т.к. в таком случае речь пойдет о других способах отчуждения (купля-продажа, рента и т.д.).

Столь крупный дар, как недвижимость, обычно осуществляется в пользу членов семьи или родственников, с которыми поддерживаются близкие отношения. Законодательство в таких случаях пошло на уступки в виде отмены подоходного налога с одаряемого родственника.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Особенности

Традиционно по договору дарения (ст. 572 ГК РФ) одна сторона (даритель) безвозмездно передает имущество или право на него другому лицу (одаряемому). Существенным отличием дарения недвижимости от схожего действия в отношении движимого имущества, является обязательная государственная регистрация перехода права собственности (п. 3 ст. 574) в ЕГРН.

Наличие родственной связи в договоре дарения имеет свои особенности с налоговой точки зрения. Дело в том, что такая сделка с недвижимостью облагается государственной пошлиной (при этом необходимо заплатить за регистрацию права собственности, услуги нотариуса или юриста, если сделка заключается с их помощью), так как приобретение имущества любым путем признается получением дохода. По общему правилу, налог составляет 13%.

Члены семьи и близкие родственники, при условии владения подаренной квартирой в течение 3 и более лет, не должны оплачивать налог (ст. 217.1 НК РФ) на полученное имущество.

Если одаряемый решит продать квартиру, не дождавшись истечения 3 лет, ему придется заплатить налог.

Об особенностях оформления дарственной между близкими родственниками мы более подробно рассказываем в этой статье, а больше информации о налогообложении такой сделки найдете тут.

Плюсы и минусы дарственной на недвижимость

Данный вид сделки имеет множество плюсов, благодаря которым именно этот способ избирается наиболее часто:

  • упрощена процедура перехода права собственности (всего-то нужно подписать договор и совершить государственную регистрацию в ЕГРН по переходу права);
  • достаточно быстрый процесс переоформлений (7-10 дней);
  • переданные в дар движимые и недвижимые вещи не могут стать предметом имущественного раздела между супругами (п. 1 ст. 36 СК РФ);
  • свободный переход права собственности при преимущественном праве приобретения (например, дарение доли в коммунальной квартире, где соседи выступают преимущественными приобретателями, не требует документированного отказа от доли).

Тем не менее, договор дарения имеет и множество минусов, которые можно соединить в один единственный: оспоримость сделки третьими лицами (как правило, другими родственниками) при наличии следующих факторов:

  • нахождение дарителя в преклонном возрасте (мол, из-за старости человек не отдает отчет своим действиям, находился под давлением одаряемого и т.д.);
  • у него имеется заболевание алкоголизмом или наркоманией (соответственно, и сделка могла быть заключена в таком состоянии);
  • даритель ухудшил свои жилищные условия, подарив квартиру другому.

Избавиться от возможности оспорить сделку можно только одним путем — через ее нотариальное заверение, ведь нотариус:

  1. выступает свидетелем и гарантом того, что собственник, подписывая договор дарения, находился в здравом состоянии и отдавал отчет своим действиям;
  2. придает любой сделке большую юридическую значимость.
Нотариальное заверение сделок облагается государственной пошлиной (ст. 333.24 НК РФ) и составляет 0,5% от стоимости жилой недвижимости (от 300 до 20000 рублей).

Все плюсы и минусы сделки дарения квартиры между близкими родственниками мы рассматривали здесь.

Близость родства

Кто является близким родственником и считаются ли сестры и братья таковыми? Близость родства определяется Конституцией РФ, семейным, административным и уголовно-процессуальным законодательством. Последние два рассматривают гораздо более широкий круг родства, но в вопросах договорного права критерий определяется исходя из ст. 14 СК РФ. К таковым относятся:

  • дети и родители;
  • бабушки и дедушки;
  • сестры и братья (как родные, так и при наличии только одного общего отца или матери).

С точки зрения гражданского законодательства спорным моментом является наличие родственной связи между усыновителями и усыновленными. Данный вопрос необходимо вновь рассмотреть с позиции семейного права.

Согласно СК РФ, усыновители в своих правах приравниваются к родителям. Тайна усыновления охраняется законом, и с этой целью усыновители вправе скрыть от других факт усыновления (удочерения). В данном случае следует рассмотреть вопрос с позиции, что усыновленные все же приравниваются к близким родственникам.

Муж и жена признаются близкими родственниками только в рамках уголовно-процессуального права. В ситуации с дарением квартиры следует рассматривать их как членов одной семьи.

Отличается ли процедура, если родство не близкое?

К родственникам, не являющимся близкими, относятся:

  • тети и дяди по отношению к племянникам и наоборот;
  • двоюродные/троюродные братья и сестры;
  • иные двоюродные родственники.

К ним также относятся и свойственники:

  • тесть и теща, братья и сестры жены по отношению к зятю и наоборот;
  • свекор и свекровь, братья и сестры мужа по отношению к невестке и наоборот.

Разница между близкими и неблизкими родственниками существенна, так как данная категория не освобождается от уплаты налога на полученное имущество.

Алгоритм проведения процедуры

Как подарить квартиру близкому родственнику? Согласно ст. 574, договор дарения на недвижимость заключается в простой письменной форме. Начиная с 2013 года, сам договор государственной регистрации не подлежит (только факт перехода права собственности в ЕГРН). Однако стороны по своему желанию вправе совершить нотариальное заверение сделки. Несоблюдение письменной формы влечет ничтожность дарственной.

Договор составляется в трех экземплярах.

О том, как оформить дарственную на близкого родственника, мы рассказывали тут, а здесь вы узнаете о правилах составления договора дарения.

Список необходимых документов

Для заключения дарственной стороны должны предоставить:

  • свои паспорта или иные документы, удостоверяющие личность;
  • сведения о наличии родственной или семейной связи (свидетельство о заключении брака, о рождении ребенка);
  • письменное согласие других собственников квартиры;
  • технические сведения о квартире (из БТИ);
  • сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
  • свидетельство о праве собственности дарителя.

Дополнительно могут понадобится сведения о том, кто будет нести расходы по последующей государственной регистрации перехода права, нотариально заверенная доверенность (если сделка заключается через таких лиц).

Для регистрации перехода права собственности также понадобится пакет документов:

  1. оригинал и копия договора дарения;
  2. паспорта сторон договора;
  3. заявление дарителя о передаче права собственности;
  4. квитанция об оплате государственной пошлины;
  5. кадастровый и технический паспорт квартиры;
  6. справка о зарегистрированных в квартире лицах.

Полный перечень документов, которые могут понадобиться при оформлении дарственной на родственников, мы рассматривали тут.

Госпошлина: какова цена процедуры?

Как уже было сказано выше, если дарственная оформляется в пользу близкого родственника, подоходный налог уплачиваться не будет. Для всех остальных родственников госпошлина составляет 13%. Например, стоимость квартиры составляет 2 миллиона 300 тысяч рублей. Налог на нее составит 299 тысяч.

Госпошлиной облагается переход права собственности. Для физических лиц он составляет 2000 рублей.

Дополнительным расходом является регистрация сделки у нотариуса по желанию сторон. Как было сказано выше, госпошлина составит 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения (но не менее 300 рублей).

      

Особенности договора на совершеннолетнего сына или дочь

Каких-либо отличий в заключении договора для совершеннолетних детей нет. Как и остальные близкие родственники, они освобождаются от налогообложения за полученную прибыль в виде квартиры.

Как правило, родители дарят своим детям недвижимость в случае какого-либо торжества (совершеннолетие, свадьба и т.д.). В случаях, когда сын или дочь состоит в браке, квартира при разводе останется за одаряемым, в долю совместного имущества попадать не будет.

Существенным различием при оформлении дарственной на взрослого сына или дочери является наличие зарегистрированных в ней несовершеннолетних детей. Для этого необходимо:

  1. наличие разрешения на передачу в дар квартиры родителя несовершеннолетнего или его представителя;
  2. разрешение от органов опеки и попечительства.

О правилах оформления дарственной на дочь, читайте тут, а о том, как грамотно подарить квартиру сыну, мы рассказываем в отдельной статье.

Если дети несовершеннолетние

Различают две категории детей, не достигших полной дееспособности:

  • Малолетними признаются дети, не достигшие 14 лет. Договор дарения, как и любую другую сделку, от их имени совершают родители или, при их отсутствии, их законные представители. В таком договоре есть один нюанс: если родитель дарит ребенку квартиру, от имени одаряемого подписываться должен второй родитель. Одно лицо не может быть дарителем и представителем одаряемого в этом вопросе одновременно.
  • Несовершеннолетние от 14 до 18 (в случаях эмансипации – 16) вправе самостоятельно заключать сделки, но для этого необходимо письменное разрешение родителей.

Как правильно подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку читайте в этом материале.

Подводные камни и спорные случаи

  1. Даритель умирает до того, как зарегистрировано право собственности. Речь идет о ситуациях, когда договор дарения заключен на будущее (квартира перейдет в собственность по достижению определенного возраста или при наступлении определенного события), но одаряемый не доживает до этого момента. Многие считают, что в таком случае квартира переходит в массу остального наследства и переходит наследникам.

    Это неверно. Согласно ст. 581 ГК РФ наследники становятся правопреемниками и обязаны вместо умершего передать в дар недвижимость одаряемому, когда наступит срок.

  2. Отказ от дарственной со стороны дарителя. Такая возможность существует только в экстренных ситуациях (до регистрации перехода права собственности):

    • ухудшение финансового положения дарителя;
    • семейные обстоятельства;
    • одаряемый покусился на жизнь и здоровье дарителя, членов его семьи или близких родственников.

    Аннулируется договор таким образом только в судебном порядке.

  3. Лишение права собственности. Люди доверяют своим родственникам, особенно близким. Как правило, после подписания дарственной, даритель рассчитывает на то, что будет продолжать проживать на подаренной жилплощади, но недобросовестный родственник выселяет его.

    Чтобы этого избежать, в тексте договора необходимо сделать указание на обременение: даритель до конца жизни имеет право проживать в указанной квартире. Само право на проживание необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Договор дарения, несомненно, обладает существенными плюсами в виде упрощенной процедуры отчуждения, а если дело касается близких лиц, то отсутствует и обязанность уплаты налога. Однако дарственная имеет и свои подводные камни. При составлении договора следует учесть все нюансы, обговорить с одаряемым и в обязательном порядке задокументировать на случай, если понадобится доказательство во время споров.

Наилучшим выходом является заключение сделки в присутствии нотариуса, который поможет избежать рисковые моменты, которые впоследствии позволят оспорить дарственную.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: