Рекомендации, как продать и купить квартиру, если она в залоге. Подводные камни и риски

Сегодня все чаще можно встретить предложения о купле-продаже квартир, которые находятся в залоге у банковской организации. Причем, это уже не единичные предложения, а реально новый сектор рынка недвижимости, который развивается в современных экономических условиях. Ведь, согласно статистике, большинство квартир сейчас приобретается в ипотеку и с каждым годом спрос только растет.

Показать содержание

• Можно ли совершать сделки с залоговой недвижимостью?
• Причины продажи площадей, находящихся в кредите
• Схемы оформления такого жилья, плюсы и минусы
С погашением долга будущим владельцем     Заключение договора с участием банковской организации     Как купить дом со сменой залогодателя?    
• Нюансы, которые важно учитывать
• Риски, которые могут возникнуть перед покупателем
• Видео по теме

Можно ли совершать сделки с залоговой недвижимостью?

Продаются сейчас абсолютно любые объекты недвижимости, в том числе и те, которые находятся в залоге у банка. Залоговые объекты можно приобрести непосредственно у заемщика или же купить с участием банка.

Причины продажи площадей, находящихся в кредите

У обладателя заложенного жилья, еще не выплатившего ипотечный кредит, могут возникнуть различные причины для продажи этого жилья:

• Серьезные финансовые затруднения, вследствие которых стало невозможным вносить ежемесячные платежи.
• Приобретение нового, более комфортабельного жилья в ипотеку.
• Данное жилье может являться просто инструментом для инвестиций.

Схемы оформления такого жилья, плюсы и минусы

Существует несколько различных вариантов приобретения подобной недвижимости:

С погашением долга будущим владельцем

Данная схема покупки залоговой квартиры выглядит таким образом:

• Определяется сумма задолженности по кредиту.
• Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи и с данной жилплощади происходит выписка всех членов семьи.
• Вносится задаток (в размере непогашенной задолженности) на банковский счет, далее он зачисляется в счет погашения долга (более детально о правилах оформления задатка можно узнать здесь).
• Продавец получает в банке справку о погашении кредита.
• С залоговой квартиры снимается обременение.
• Заключается основной договор купли-продажи.
• Регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.

Требуемые документы:

• Паспорта участников сделки.
• Договор купли-продажи.
• Справка об отсутствии задолженности по займу, выписка о снятии обременения с квартиры.
• Закладная по займу.
• Документация на квартиру.(технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРП).

Эта схема самая простая из всех, но наиболее выгодна она для банка, а не для покупателя. Банк в любом случае получает всю свою запланированную прибыль, а вот покупатель подвергается риску. Ведь в тот момент, когда банку выплачен ипотечный кредит и обременение с квартиры снято, продавец вполне может «просто расхотеть» продавать квартиру.

А заставить его это сделать (как и вернуть уплаченные банку деньги) очень проблематично. Использовать данную схему лучше всего тогда, когда обе стороны сделки хорошо знакомы и друг другу доверяют.

Заключение договора с участием банковской организации

Это самый безопасный вариант подобной сделки, банк-кредитор при этом будет сопровождать всю процедуру от начала до конца. Данная схема:

1. В одном из отделений банка арендуются две ячейки: первая – для внесения долга, вторая – для внесения остальных денег (разницы между стоимостью жилья и суммой долга).
2. Подписывается договор купли-продажи и деньги закладываются покупателем в банковские ячейки (больше нюансов о договоре купли-продаже квартиры через банковскую ячейку можно узнать тут) .
3. Договор вместе с необходимыми документами и заявление банка о снятии обременения с недвижимости сдаются на регистрацию в Росреестр (подробнее о регистрации сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут).
4. После того, как право собственности зарегистрировано на покупателя, банк и продавец получают деньги (из ячеек).

Необходимые документы:

• Договор купли-продажи.
• Паспорта всех участников.
• Согласие второго супруга на сделку (нотариально заверенное).
• Выписка из домовой книги и лицевого счета, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Техпаспорт, кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.

Данная схема более надежна, так как доступ к финансовым средствам заинтересованные лица получают только после выполнения обязательств. Есть, правда, единственный нюанс, которым могут воспользоваться мошенники – снятие обременения с квартиры происходит в течение 5 дней, а перерегистрация права собственности – 10 дней. Вот в этот промежуток, как только будет снято обременение, продавец вполне может отменить сделку купли-продажи. На разрешение такой неприятной ситуации потребуется немало сил и времени.

Как купить дом со сменой залогодателя?

При этом варианте происходит продажа заемщиком долговых обязательств перед банком, то есть, ипотечный займ переоформляется на другого заемщика. Схема этого варианта:

1. Информирование банка о желании продать залоговую квартиру.
2. Поиск покупателей, при этом банк обязательно проверяет их платежеспособность.
3. С покупателем заключаются два договора – договор купли-продажи и договор о переходе прав и обязанностей по кредиту. При необходимости банк вместо перевода остатка суммы долга на покупателя с ним заключает новый кредитный договор.
4. После перерегистрации права собственности (в Росреестре) новый заемщик становится собственником квартиры, но она продолжает оставаться в залоге у банка (до погашения займа).
5. Покупатель рассчитывается с продавцом – отдает ему сумму денег, составляющую разницу между стоимостью квартиры и остатком ипотечного займа, который еще не выплачен.

В этом варианте продажи необходимы документы:

• Паспорта обеих сторон.
• Договор купли-продажи и договор покупателя с банком.
• Выписка из ЕГРН.
• Свидетельство ИНН.
• СНИЛС.
• Справка, подтверждающая доходы.
• Ипотечный договор, заключенный с покупателем.

Это самая безопасная схема, хотя с документами придется повозиться несколько дольше. Но зато не остается никаких лазеек для мошеннических действий. Большой плюс здесь в том, что покупателю дается возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже рыночной. Минус же состоит в том, чтобы потенциальный покупатель имел на руках сумму денег, необходимую для внесения залога (равную долгу по кредиту). Ведь только в этом случае банк даст свое согласие на оформление сделки.

Нюансы, которые важно учитывать

При покупке ипотечной квартиры нужно учитывать следующие нюансы:

1. Цены на такую квартиру всегда ниже рыночных.
2. Данная квартира будет находиться у банка в залоге до того момента, как за нее полностью будет выплачена вся сумма займа.
3. Участие в проводимой процедуре банка гарантирует юридическую чистоту сделки.
4. Залоговую недвижимость, которая не обеспечена полным пакетом документов, лучше не приобретать – возможна угроза оспоримости сделки.
5. Особенности денежных расчетов при продаже состоят в том, что согласно документам, владельцем ипотечной квартиры является продавец (физическое лицо), а деньги за нее получают: и продавец и банк-кредитор. Стоит заметить, что каждый из них заботится только о своих интересах.

Риски, которые могут возникнуть перед покупателем

Нужно сразу сказать, что риски при покупке любой недвижимости существуют всегда (подробнее о том, на что обратить внимание при покупке квартиры, можно узнать тут), ну а в подобных случаях (с обременением) они, конечно увеличиваются. Можно выделить следующие риски для покупателя:

• Оригиналы правоустанавливающих документов на залоговую квартиру хранятся (в большинстве случаев) в банках. Покупатель (при подписании предварительного договора) не может получить их на руки, чтобы спокойно и основательно ознакомиться, даже под гарантию задатка. Риск заключается в том, что продавец вполне может взять задатки у нескольких лиц одновременно.

  Сделку купли-продажи залогового жилья можно проводить только с согласия банка.

• Даже при совершении самой безопасной сделки (с участием банка) существует риск, что бывший владелец квартиры может попытаться оспорить решение суда, например, по причине невыгодных условий сделки и т.д. Поэтому нужно обязательно заключать предварительное соглашение, где прописать условия, что продавец (а также члены его семьи) обязуются не предъявлять в дальнейшем никаких претензий к покупателю.

В итоге можно сделать вывод, что продажа залогового жилья получается выгодна для каждой из сторон:

1. Банк получает все свои финансовые средства, которые и должен был получить по договору.
2. Покупатель становится обладателем выбранного им объекта недвижимости с приличной скидкой.
3. Продавец получает необходимые ему денежные средства и решает свои вопросы.

Но, естественно, процесс подобной сделки необходимо тщательно и грамотно контролировать, чтобы избежать неприятных последствий – «подводных камней».

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о купле-продаже квартиры, которая находится в залоге: