А вам известно, как продать и купить квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок? Мы вам расскажем!

Законодательство разрешает несовершеннолетним владеть как квартирами целиком, так и долями в них. И такое жильё может быть как куплено, так и продано. Однако сделки с участием детей должны соответствовать особым требованиям закона.

Разберёмся же, можно ли при покупке квартиры оформить ее на несовершеннолетнего или продать жилье, в котором собственник ребенок. Также расскажем, как несовершеннолетнему купить квартиру и какие документы необходимо собрать перед покупкой.

Показать содержание

• Можно ли продать, если собственнику нет 18 лет?
Особенности купли-продажи     Что добавляется к основному пакету документов?    
• Можно ли купить недвижимость на детей в России?
Какие бумаги необходимы?     Нюансы оформления    
• Стоит ли совершать такую сделку?
Вероятные риски    
• Заключение

Можно ли продать, если собственнику нет 18 лет?

Общие правила, которыми регулируются правила договора купли-продажи, содержатся в ГК РФ (а именно в § 7 главы 30) и ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Если проанализировать их содержание можно сделать вывод о том, что прямого запрета на продажу жилья, сособственниками которого выступают несовершеннолетние, закон не содержит. Однако при оформлении сделки нужно учитывать следующие ограничения:

• Если ребёнку меньше 14 лет – он не подписывает договор. От его имени выступают родители или те лица, которые их заменяют (опекуны и попечители).
• В возрасте от 14 до 18 лет собственники могут подписывать документы – но лишь с письменного разрешения обоих родителей, либо их заменяющих лиц.
• Если несовершеннолетний подвергся процедуре эмансипации – ничьё дополнительное согласие не требуется. Он сам распоряжается своим имуществом.

Особенности купли-продажи

Итак, как же продать жилье, если оно оформлено на собственника, которому ещё нет 18 лет. Если собственник ребенок сделка покупки приобретает следующие этапы:

1. Получить согласие родителей, опекунов или попечителей.
2. Получить согласие органов опеки.

На последнем следует остановиться особо. Согласно ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ, на продажу квартиры требуется письменное разрешение от местных органов опеки, действующих в соответствии с ФЗ «Об опеке и попечительстве». Получить его можно в следующем порядке:

1. Заинтересованное лицо обращается в орган опеки с заявлением. Нужно иметь в виду: заявление должны подавать оба родителя (кроме случаев, когда одного из них физически нет, либо он лишён родительских прав), а с 14 лет документ подписывает и сам ребёнок.
2. К заявлению прикладываются копии документов (договоров купли-продажи как минимум).
3. Орган опеки в течение 15 дней рассматривает заявление и приложенные к нему документы.
4. В течение этого срока опека либо даёт согласие (выраженное в виде приказа за подписью главы местного самоуправления), либо мотивированно отказывает в осуществлении сделки. Отказ может быть обжалован в суде.

• Скачать бланк заявления в органы опеки на разрешение совершения операций с недвижимостью
• Скачать образец заявления в органы опеки на разрешение совершения операций с недвижимостью

Что добавляется к основному пакету документов?

В том случае, если одним из сособственников выступает несовершеннолетний, для регистрации перехода права дополнительно потребуется:

1. Заверение договора купли-продажи у нотариуса. Согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» такие договора должны совершаться в нотариальной форме.
2. Разрешение опеки. О нём было сказано выше.
3. Отказ сособственников от права первоочередной покупки – если приобретается только доля несовершеннолетнего.
4. В том случае, если ребёнок владеет всей квартирой – требуется предоставить письменное доказательство того, что ему будет принадлежать новая квартира, купленная за вырученные средства. Если же речь идёт о покупке его доли – то нужны подтверждения того, что в новой квартире (которая по качеству должна быть не хуже проданной) ребёнок должен владеть долей не меньшей, чем та, которая принадлежала ему ранее.

• Скачать бланк отказа сособственника от права первоочередной покупки доли квартиры
• Скачать образец отказа сособственника от права первоочередной покупки доли квартиры

Образец разрешения органов опеки:

Можно ли купить недвижимость на детей в России?

Попробуем разобраться, может ли лицо, не достигшее 18 лет, купить жилье. В случае, если несовершеннолетний выступает не как продавец, а как покупатель – согласие опеки не требуется. Государство никак не контролирует прибавление в имуществе детей (в отличие от уменьшения объектов их собственности). Следовательно, родители (либо лица, их замещающие) вправе приобрести квартиру и оформить право собственности на неё на несовершеннолетнего.

Какие бумаги необходимы?

Итак, как же правильно оформить жилье на ребенка при покупке. Если несовершеннолетний выступает покупателем, потребуются следующие документы:

• Свидетельство о рождении ребёнка.
• Если ему уже исполнилось 14 лет – паспорт.
• Если от его имени выступают не родители, а опекуны или попечители – судебный акт, подтверждающий их статус.
• Если ребёнок был усыновлён, то потребуются документы об усыновлении.

Нюансы оформления

В целом оформление сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних, если они выступают как покупатели, ничем не отличается от сделки, где участвуют только взрослые. Выглядит в целом это так:

1. Продавец и покупатель находят друг друга.
2. Происходит обсуждение условий сделки.
3. Составляется договор либо (если нет возможности сразу подписать общий документ) предварительный договор или соглашение о намерениях.
4. Подписывается основной договор.
5. Происходит передача денежных средств.
6. Переход права собственности регистрируется на нового собственника.

В результате ребёнок приобретает жилплощадь. Если он выступает только как покупатель, никаких дополнительных этапов и обращения в государственные или муниципальные органы не требуется.

Единственное исключение – если для покупки квартиры использовались средства, приобретённые ребёнком от продажи ранее ему принадлежавшей квартиры или доли в ней. Согласно ГК РФ, СК РФ и ФЗ «Об опеке и попечительстве», такие средства должны зачисляться на особый счёт в банке на имя ребёнка – и использоваться только для приобретения жилья. Без этого орган опеки никогда не даст согласия на распоряжение средствами, находящимися на депозите.

Стоит ли совершать такую сделку?

Покупка квартиры на детей оправдана в следующих случаях:

• Когда необходимо за счёт ребёнка уменьшить общую массу имущества, подлежащую разделу при разводе. Согласно СК РФ, дети не вправе претендовать на имущество родителей, пока родители живы (а после смерти в дело вступают правила относительно наследования по закону) – но и родители не могут претендовать на имущество детей. Таким образом, тот из родителей, с кем при разводе остаётся ребёнок (обычно это мать), получает право от его имени до совершеннолетия владеть и пользоваться квартирой.

• Когда необходимо обеспечить будущую судьбу ребёнка. Родители не могут претендовать на его собственность – и, став взрослым, сын или дочь получат в своё распоряжение отдельное жильё.

• Чтобы обойти нормы брачного контракта, заключённого родителями до рождения сына или дочери.

В том же случае, если ребёнок выступает как продавец, преимуществ крайне мало. Помимо основных норм, касающихся сделок с недвижимостью, необходимо заранее получить согласие опеки – и проследить за тем, чтобы несовершеннолетний в итоге приобрёл жильё площадью не меньшей, чем то, которое он вынужден был продать.

Вероятные риски

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, не обходятся без рисков. Главный из них – это отсутствие согласия органов опеки на сделку. Если продажа и состоится – то опека вправе её оспорить.

Вторым риском является объём полномочий опекуна или попечителя. Только родители являются полными представителями ребёнка во всех государственных или муниципальных органах. Опекуны и попечители связаны тем объёмом полномочий, который им предоставлен по решению суда. Выход за рамки их полномочий может привести к тому, что сделка будет признана несостоявшейся по суду.

Избежать рисков можно лишь следующим способом:

1. Тщательно проверять документы на каждом этапе сделки.
2. Убедиться, что ребёнок приобретает право собственности на жильё.
3. Проверить, что его родители не лишены и не ограничены в своих правах.
4. Проводить любые действия (от передачи денег до регистрации права) только в присутствии инспектора органа опеки.

Заключение

Сделки по купле-продаже жилой недвижимости с участием несовершеннолетних – вполне нормальные договоры с точки зрения права. Однако чтобы такие сделки порождали надлежащие юридические последствия, требуется соблюдение как законов, так и норм, выработанных на практике.