Спорный вопрос: выбрать аванс или задаток при покупке квартиры и в чем разница между ними?

Покупка квартиры – один из самых дорогих видов сделок, с которыми сталкиваются обычные граждане.

И потому стороны часто стараются обезопасить себя, используя дополнительные гарантии.

Они предусмотрены законодательством, в том числе авансовые платежи и выплата задатка.

Разберёмся, что они представляют собой, чем отличаются – и кому какой вариант может оказаться выгоднее.

Показать содержание

• Что такое аванс?
• О задатке
• Что такое залог? Его отличия от двух предыдущих вариантов
• В чем разница между первым и вторым вариантом предоплаты?
• Что выбрать и почему?
Плюсы и минусы каждого для обеих сторон    
• Заключение

Что такое аванс?

Самым простым вариантом мер безопасности является выплата аванса. Он представляет собой предоплату части стоимости квартиры, которую покупатель уплачивает продавцу ещё до совершения основных действий по сделке.

Предварительная оплата предусмотрена ст. 487 ГК РФ. Она относится к числу общих норм о купле-продаже имущества, но может применяться и к договорам о продаже жилой недвижимости (о том, что такое договор купли-продажи квартиры и как он выглядит, читайте здесь, а из этого материала вы узнаете об особенностях сделок с недвижимостью в России).

Здесь нужно иметь в виду: если договором предусмотрена предоплата, после которой продавец должен передать товар (в данном случае – квартиру) покупателю, то при неисполнении этой обязанности покупатель вправе требовать передать ему жильё в судебном порядке.

О том, как оформить аванс при покупке и продаже квартиры, читайте в нашем материале.

• Скачать образец расписки о получении аванса за квартиру
• Скачать образец соглашения об авансе за квартиру

О задатке

Задаток предполагает сумму, уплачиваемую вперёд в обеспечение выполнения обязательства. Внешне задаток выглядит точно так же, как и аванс: и в этом случае покупатель оплачивает часть стоимости квартиры до того, как реально произойдёт её передача и будет составлен соответствующий акт. Однако с правовой точки зрения ситуация тут кардинально иная.

Связано различие с тем, что в случае, если одна из сторон отказывается исполнять свои обязанности по договору и требует расторжения договора, то авансовый платёж просто возвращается обратно покупателю в полном объёме. Но для задатка ст. 380 и 381 ГК РФ предусмотрели другие правила:

1. Если обе стороны согласны отказаться от договора, не имеют друг к другу претензий и подписали об этом соответствующее соглашение – задаток просто возвращается.
2. Если договор сорвался по вине покупателя – задаток остаётся продавцу, он не должен возвращать ни копейки.
3. Если же виноват в срыве договорённостей продавец – он обязан вернуть покупателю размер задатка в двойном размере.

Таким образом, задаток выступает не только как предоплата (его размер учитывается при расчётах между сторонами), но и как возможная штрафная санкция в случае необходимости.

О правилах и нюансах оформления задатка при покупке и продаже квартиры, можно узнать здесь.

• Скачать образец расписки о получении задатка за квартиру
• Скачать образец соглашения о задатке на квартиру

Что такое залог? Его отличия от двух предыдущих вариантов

Отдельно нужно сказать о таком способе обеспечения сделки, как залог. Залог отличается от ранее рассмотренных способов обеспечения обязательства. В этом случае вместо того, чтобы выплатить продавцу часть денег вперёд, покупатель взамен предоставляет ему какое-то имущество, общей стоимостью сравнимое с возможным размером убытков из-за нарушения обязательств.

В результате, согласно правилам, установленным §3 главы 23 ГК РФ, наступают следующие последствия:

• Если покупатель исполнил свои обязательства – он получает предмет залога от продавца (который в этом случае выступает как залогодержатель) обратно и волен распоряжаться им как угодно в пределах, установленных законом.
• Если покупатель не выплатил всю сумму по договору купли-продажи квартиры – предмет залога остаётся у залогодержателя, и он может, продав его, забрать себе из вырученных средств причитающееся по договору (если цена имущества превышает размер долга, остаток залогодержатель обязан вернуть залогодателю, то есть покупателю).

Таким образом, мы ответили на вопрос о том, в чем разница между залогом и иными способами.

Отдельно нужно упомянуть такую вещь, как залог недвижимого имущества – ипотеку. Она выглядит следующим образом:

1. Покупатель заключает с банком договор займа.
2. На полученные заёмные средства приобретается квартира.
3. Покупатель становится собственником квартиры – однако на неё налагается и регистрируется в ЕГРН (согласно правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») обременение в виде залога.
4. В том случае, если в установленные законом сроки покупатель (должник) не гасит свои обязательства перед кредитной организацией, та вправе продать квартиру с торгов, погасив долг за счёт вырученных средств.

О том, как продать и купить квартиру, если она в залоге, какие риски могут возникнуть при этой процедуре, читайте тут.

В чем разница между первым и вторым вариантом предоплаты?

Однако использование ипотеки удобно только кредитным организациям.

Как правило, если гражданин имеет в собственности имущество, по цене сравнимое со стоимостью квартиры, ему не составит труда оплатить её. Поэтому в отношениях между обычными людьми чаще применяются задаток или аванс.

Рассмотрим подробно, чем они отличаются они друг от друга. Итак, отличие заключается в следующем:

Поэтому важно их различать. Тем более, что ст.380 ГК РФ специально оговаривает: в случае споров о том, считать конкретный платёж авансом либо задатком, задаток признаётся лишь при условии его специального оформления, любая другая передача средств будет предоплатой.

Что выбрать и почему?

Итак, какой договор выбрать, что будет лучше для обеих сторон? Из приведённой выше таблицы видны различия между правовой сущностью аванса и задатка. Поэтому сторонам важно определить, что конкретно они хотят оформить. При этом надо иметь в виду, что каждый вариант имеет свои выгоды и неудобства как для продавца, так и для покупателя.

Плюсы и минусы каждого для обеих сторон

Для покупателя аванс выгоден следующим:

• Его не надо дополнительно оформлять. Достаточно обычной расписки в передаче средств – и в дальнейшем платёж в случае спора будет засчитан как предоплата по договору с продавцом.
• Его можно взыскать всегда, даже если покупатель сам решил отказаться от исполнения договора. Задаток же вернуть можно только по обоюдному согласию сторон.
• Взыскание судом аванса происходит всегда. Размер же полагающегося к возврату задатка суд вправе счесть несоразмерным и уменьшить.

Недостатки аванса для покупателя: если сделка не состоялась по вине продавца, вернуть получится только уже переданную сумму. Если специально в договоре не оговорили дополнительные штрафные санкции (например, неустойку), взыскан будет лишь авансовый платёж и, возможно, процент за пользование чужими деньгами (ст. 395 ГК РФ). Процент же этот равен ключевой ставке Центробанка – а она весьма невелика.

Для продавца же аванс выгоден тем, что в случае, если сделка не состоялась, он должен вернуть лишь ту сумму, которую получил. Невыгодность же проявляется в том, что если подвёл покупатель, но квартира реально ещё не была передана, аванс всё равно придётся возвращать.

Компенсировать убытки от сорвавшейся сделки продавцу придётся уже в судебном порядке, установленном ГПК РФ (или АПК, если квартира продаётся в рамках коммерческой сделки).

Что же касается задатка, то он выгоден покупателю следующим:

1. Если продавец нарушает условия договора и отказывается его выполнять, он должен будет выплатить не только те деньги, что получил, но и такую же сумму сверху.
2. Задаток можно использовать вместе с другими штрафными санкциями.

Недостатки задатка для покупателя – это обратная сторона выгоды. Дело в том, что если у продавца в итоге не окажется достаточных средств для того, чтобы выплатить размер подлежащей возврату суммы, даже судебное взыскание может оказаться проблемным.

Для продавца плюс задатка состоит в том, что его можно оставить себе, если виноват покупатель. Недостаток же – уже упомянутый не раз двойной размер возврата средств.

Заключение

И аванс, и задаток имеют свои сильные и слабые стороны. На практике используются оба варианта – и потому важно в каждом случае правильно оформлять передачу средств, чтобы не получить вместо задатка обычный авансовый платёж, никаких дополнительных мер воздействия не влекущий.