Особенности сделки купли-продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца: договор и другие важные нюансы

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Существует большое количество пожилых людей, которые не имеют родных или остались без их опеки. В этих случаях люди нуждаются в денежных средствах, опеке, и в месте проживания.

С этой целью они продают свою недвижимость. Наиболее удобной формой гражданско-правового договора в этом случае будет реализация (продажа) недвижимости по договору ренты, с условием пожизненного проживания продавца.

Показать содержание

Что означает это понятие?

В российской юридической практике под договором ренты рассматривают соглашение, по условиям которого получатель ренты передает плательщику имущество в собственность, а плательщик обязан выплачивать денежные средства в определенном размере получателю или содержать его.

Также этим соглашением может быть предусмотрено условие о пожизненном проживании получателя в предмете договора (квартире), после перехода права собственности от получателя к плательщику ренты.

Справка! Положения о договоре ренты закреплены ст. 583 ГК РФ.

Классификация ренты:

  • постоянная – бессрочная выплата денежного обеспечения;
  • пожизненная – выплаты происходят на протяжении продолжительности жизни получателя;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Обеспечивающей стороной могут выступать как физические, так и юридические лица. Существуют специализированные организации, целью которых является содержание престарелых людей по договору ренты.

В случае только финансового обеспечения лица составляется договор ренты. Если рентодатель выполняет обязательство по натуральному обеспечению жизни рентополучателя, то тогда составляется договор пожизненного содержания с иждивением.

Отчуждаемая недвижимость по соглашению может быть передана как за плату, так и бесплатно.

Когда стороны прибегают к такому способу продажи и покупки жилья?

Обычно на практике этот вид сделок заключают с престарелыми или нетрудоспособными людьми, которые не имеют родственников, но которые имеют в собственности недвижимость. Этот договор составляется с целью обеспечения рентополучателя взамен на передачу прав собственности рентодателю. Обеспечение выражается в денежных выплатах либо постоянном уходе на протяжении жизни получателя.

Соглашением должно быть предусмотрены обязанности сторон, размеры содержания. Также существенным условием этого договора, является то, что рентополучатель после передачи права собственности рентодателю сохраняет право на проживание в этой квартире на протяжении всей его жизни.

Когда это выгодно?

Для рентополучателя это выгодно тем, что он сохраняет за собой возможность и право на проживание в жилище, а также получает денежные выплаты и уход, в соответствии с условиями соглашения. Для рентодателя очень выгодно заключение такой сделки, поскольку на практике это дает возможность приобрести недвижимость по более низкой цене, чем на рынке недвижимости.

Риски

Несмотря на более низкую цену покупки жилья при приобретении недвижимости таким образом, имеется ряд рисков:

  • Неопределенное время действия договора (на протяжении всей жизни рентополучателя).
  • В случае нарушений условий соглашения рентодателем, то это будет основанием для расторжения соглашения. Причем получатель не должен возмещать расходы, которые понес рентодатель.
  • Рентополучателями обычно являются пожилые лица, с которыми постоянно возникают конфликты и противоречия в ходе исполнения договора и касательно реализации его условий.
  • До момента смерти рентополучателя недвижимость обременена его правами.

В случае неисполнения плательщиком обязанностей, предусмотренных договором, а также в случае прекращения обеспечения или ухудшения его качества по обстоятельствам, за которые рентополучатель не отвечает, получатель вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Как их минимизировать?

В первую очередь необходимо составление договора в соответствии с требованиями положений ГК РФ (глава 33). Согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Договоры, заключенные после 01.03.2013, государственной регистрации не подлежат. Также необходимо добросовестное исполнение сторонами всех условий соглашения.

Заключение сделки

При оформлении сделки нужно действовать только согласно норм Гражданского кодекса РФ. В случае нарушений действующего законодательства, сделка может быть признана недействительной.

При заключении сделки необходимо наличие всей необходимой документации у сторон.

Какие требуется предоставить документы продавцу?

  1. Выписка из ЕГРН на недвижимое имущество. Ее можно получит в Росреестре, она удостоверяет наличие прав собственности лица на недвижимость, а также наличие или отсутствие обременений. Также необходимо наличие свидетельства о регистрации имущественных прав на квартиру.
  2. Правоустанавливающая документация – определяет, на основании каких юридических фактов недвижимость стала собственностью лица.
  3. Паспорт.
  4. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ.
  5. Справка по форме-9 (информация о зарегистрированных в квартире лицах).

Что обязательно нужно проверить покупателям?

Покупателям необходимо проверить подлинность документов на недвижимость, а также отсутствие обременений со стороны третьих лиц. Также необходимо проверить соответствие предмета договора с предоставленной правоустанавливающей документацией.

Список документов от покупателя:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • доверенность, если сделка осуществляется через представителя;
  • правоустанавливающие документы в случае, когда стороной является юридическое лицо.

Заключение договора

Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества составляется обязательно в письменной форме. Он составляется по взаимному согласию сторон, а также подлежит нотариальному заверению.

Внимание! Согласно ст. 585 ГК РФ, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения.

Условия договора ренты:

  1. наименование сделки;
  2. место и время составления;
  3. стороны;
  4. предмет гражданско-правового договора;
  5. размер рентной платы;
  6. сроки;
  7. момент перехода права собственности;
  8. права и обязанности сторон;
  9. освобождение сторон от ответственности;
  10. порядок разрешения споров и условия расторжения договора.

Нужна ли регистрация такой сделки и как она проходит?

По таким договорам происходит государственная регистрация перехода права собственности к рентодателю, и влечет за собой возникновение обременения в силу закона в пользу рентополучателя. Регистрация происходит в Росреестре, сведения, о чем вносятся сведения в ЕГРН. Документы можно подать непосредственно как в офис Росреестра, так и в МФЦ.

Особенности налогообложения

В соответствии с законодательством рентополучатель обязан уплатить 13% подоходного налога от суммы получаемой им по договору ренты. Некоторые получатели имеют право на налоговый вычет – это сумма, на которую может быть уменьшен размер налога.

К этой категории относятся:

  • ветераны ВОВ;
  • участники ликвидации аварии на ЧАЭС;
  • инвалиды установленных групп.

Если рентодателем является юридическое лицо, то стороной, которая должна рассчитать и оплатить налог является рентодатель. В случае неуплаты налога последним, рентополучатель обязан уплатить налог. В случае составления возмездного договора ренты, то к нему применяются правила налогообложения договора, используемого при покупке или продаже жилья.

Эта категория гражданско-правовых сделок имеет свои особенности. Несомненно, является выгодным приобретение недвижимости по этому договору. Однако, существуют определенные риски. С целью избежания негативных фактов и минимизации рисков необходимо тщательно изучить нормативно-правовую базу, регулирующую эти сделки.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Андрей

    Здравствуйте. В Вашем вопросе, скорее всего, речь идет о договоре ренты с пожизненным содержанием. При его подписании бабушка платить налог с отчуждения квартиры не будет.

  2. Светлана Николаева

    Добрый день. Подскажите пожалуйста, если я заключаю договор с бабушкой на куплю-продажу квартиры с пожизненным ее проживанием и регистрацией в этой квартире, должна ли бабушка платить налог от стоимости квартиры?

    • Светлана

      То есть речь о ренте не идёт? Если о ренте ничего не говорится, то это обычная сделка купли-продажи с обременением. А раз так, что тот, кто продает квартиру, обязан уплатить подоходный налог за вычетом стоимости квартиры, если квартира в собственности менее 5 лет. Сколько лет бабушка владеет жильем?