Альтернатива при сделке покупки и продажи квартиры: что это значит и как она реализуется?

Альтернативная купля-продажа квартиры относится к самым распространенным видам сделок на рынке недвижимости.

По оценкам риелторов, 70% сделок купли-продажи квартир являются альтернативными, так как большинство граждан, продавая свое жилье, приобретают взамен другие квартиры.

Что это за способ покупки и продажи жилья, каковы его плюсы и минусы, а также риски? Ответы далее.

Показать содержание

• Что это значит?
Когда используется?    
• Плюсы и минусы такой реализации жилья
• Преимущества и недостатки приобретения
• Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи
Необходимая документация     Особенности в составлении договора    
• Риски
• Как их избежать?

Что это значит?

Альтернатива купли-продажи означает, что хозяин жилого объекта продает его и приобретает себе взамен другую жилплощадь за денежные средства от продажи первой. Отличительной чертой альтернативы является одновременная сделка с двумя квартирами, то есть регистрация документов и оформление договоров купли-продажи производится одновременно.

В альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны:

• покупатель;
• продавец, который также является покупателем альтернативной квартиры;
• продавец альтернативы.

В плане организации альтернативная сделка с недвижимым имуществом сложнее, чем прямая продажа. Она имеет свои риски и отнимает больше времени, но это наиболее частый вариант приобретения и продажи недвижимости.

В цепочке квартир участвует не одна альтернатива, а два или несколько объектов. Продавец каждой предыдущей квартиры является покупателем следующей в цепочке недвижимости. Провести сделку становится сложнее, так как повышается время подготовки, а также высока вероятность срыва процедуры.

Когда используется?

На рынке недвижимости часто попадаются квартиры, которые либо принадлежат несовершеннолетним, либо собственники не имеют другого жилья и собираются его купить после продажи старого. Альтернатива зачастую используются вместо обмена, так как найти участников, готовых к безденежной мене достаточно сложно.

Зачастую это единственный способ поменять свое жилье на ту квартиру, которую хочется, так как прямой обмен квартир происходит редко. Для этого должны совпадать интересы тех, кто меняется, что маловероятно.

Альтернатива зачастую используются из-за дефицита финансов граждан для приобретения квартиры.

Плюсы и минусы такой реализации жилья

Если собственник альтернативного объекта продает свою недвижимость, то плюсом для него является получение задатка, который он заплатит за приобретаемую квартиру (подробнее об оформлении задатка можно узнать тут). Кроме того, он всегда может отменить сделку, и остаться при этом хозяином жилья.

К минусам можно отнести отказ от сделки продавца новой квартиры. Это возможно после подписания договора с первым покупателем. Пока продавец будет подыскивать себе новое жилье, он может даже оказаться с семьей на улице. Если приобретаемое жилье тоже окажется альтернативным, то вероятность разрыва сделки увеличивается.

Альтернативные сделки лучше проводить у одного нотариуса в один и тот же период. В случае отказа одной из сторон, продавец останется хозяином жилья.

Преимущества и недостатки приобретения

Плюсом приобретения альтернативы является ее цена, которая обычно намного ниже чистого объекта жилой недвижимости. К минусам относится:

1. Продавец отказывается от сделки после переданного задатка. Обычно это связано с тем, что он находит покупателя, который предложил большую сумму, либо вовсе не найдет взамен жилья.
2. Покупка недвижимости, которая сдана в наем. Если после подписания сделки покупатель узнает, что жилой объект был сдан в аренду, срок которой еще не закончился, то въехать в квартиру он сможет только после завершения этого договора.
3. Отмена сделки, если на данной жилплощади прописано лицо, не достигшее совершеннолетия, или ему принадлежит часть имущества (больше нюансов о сделке купли-продажи, если собственник несовершеннолетний, можно узнать здесь).
4. Покупка жилья, в которой прописаны родственники продавца. Обладателю новой квартиры придется самому выписывать их через суд.

Поэтому, начиная процесс покупки и отчуждения, все участники сделки должны тщательно все обдумать и обговорить.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи

Вот как нужно поступить, если нужно купить или продать жилую недвижимость по альтернативе:

1. На основании отчета об оценке у риелтора или сравнительного анализа предложений на рынке производится оценка стоимости недвижимости (о том, как провести оценку квартиры для сделки купли-продажи, читайте в нашей статье) .
2. На квартиру подыскивается потенциальный покупатель.
3. Поиск альтернативного жилья.
4. Проверка сделки на чистоту у юриста.
5. Получение аванса за жилье, которое продается и внесение денег за покупаемую квартиру (больше деталей об авансе при покупке и продаже квартиры можно узнать здесь).
6. Составление предварительного договора сделки и его подписание.
7. Подготовка перечня документов для заключения купли-продажи.
8. Подписание договоров с участием всех сторон цепочки.

Перерегистрация прав собственности производится через Росреестр (о том, как происходит регистрация права собственности на квартиру, читайте в этом материале). Изменения в ЕГРН вносятся по нескольким квартирам одновременно. Выписки из ЕГРН покупатели получают на руки, что подтверждает их статус собственника жилья.

Если оплата сделки производилась через банковское хранилище, то деньги переводятся в ячейку или на счет. Продавцы также должны получить выписку из ЕГРН о том, что они выполнили свои договорные обязательства. На основе выписки они получат причитающиеся им деньги. Через подписание акта производится приемка-передача квартиры.

Необходимая документация

Продавцы недвижимости должны собрать определенный перечень документов, подтверждающей юридическую прозрачность сделки. Перечень необходимых документов:

1. Удостоверения личности участников сделки: паспорта, военный билет, свидетельства о рождении детей.
2. Выписка из домовой книги, чтобы доказать, что кроме участников сделки в квартире никто не прописан.
3. Документ из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался.
4. Правоустанавливающие документы на жилой объект: свидетельство права собственности, договор передачи приватизированного жилья или договор предыдущей купли-продажи.
5. Документы БТИ: сведения об отсутствии обременений и ареста недвижимости, справка о стоимости квартиры, экспликация и поэтажный план.
6. Копия финансово-лицевого счета.
7. Выписка из ЕГРН о сделках с недвижимым имуществом и о праве собственности продавца на квартиру.

Особенности в составлении договора

В оформлении документов альтернативный тип продажи имеет тонкую специфику. В сложной альтернативной цепочке все участники хотят получить юридические гарантии, и хотя такие сделки взаимосвязаны, оформляются они отдельными договорами.

Отличием от стандартных договоров, в альтернативном соглашении может быть указан специальный пункт о регистрации права собственности только при условии регистрации прав и на другие квартиры, задействованные в цепочке.

Условия каждого отдельного соглашения вступают в силу, только если остальные участники альтернативы выполняют все договоренности. Заключаться и исполняться они должны одновременно, но если хотя бы один договор заключить не удалось, то и остальные соглашения в цепочке придется расторгнуть.

К особенностям договора при альтернативных сделках также относится перечисление членов семьи продавца. Они еще остаются прописанными в квартире на момент сделки, поэтому обязательно указываются сроки их выписки по окончании процедуры.

Риски

Кроме обычных рисков, которые существуют в прямой сделке купли-продажи, в альтернативной разновидности могут возникнуть специфические риски. В сделке, состоящей из цепочки квартир, принимают участие сразу несколько собственников имущества. Если их действия не согласованы между собой, то это приводит к разрыву соглашения.

Такие цепочки непредсказуемы по срокам исполнения и уязвимы из-за того, что стороны не всегда могут договориться между собой. Важно, чтобы запросы сделки соответствовали рыночным ценам. Также увеличиваются затраты на сделку, так как по альтернативным сделкам риелторы назначают выше комиссию.

У альтернативной сделки несколько участников, и бывает очень непросто скоординировать их действия, в результате чего возникают проблемы:

1. Одна из сторон отказывается продавать объект недвижимости по заявленной цене, из-за чего у другой стороны не хватит денег на приобретение альтернативы.
2. Один из участников отказывается от сделки, например, если в числе собственников имеются недееспособные лица, состоящих на учете в наркологическом диспансере или ПНД, что делает их неправоспособными для заключения соглашения.
3. Наличие лиц, имеющих право на проживание в квартире (отказавшиеся от приватизации или по договору ренты).
4. Один из договоров не прошел проверку в Росреестре. Это может привести к разрыву всей цепочки и к поиску новой альтернативы.
5. Смерть собственника.

Как их избежать?

Если по одному из договоров государственная служба Росреестр приостанавливает регистрацию, то участникам сделки направляется уведомление. Другие участники пишут заявление на приостановку второго договора. Зачастую причинами остановки регистрации являются сомнения регистратора в документации или ему понадобились дополнительные справки. После выяснения причин процесс регистрации возобновляется.

Другим способом решения проблемы является наем стороннего исполнителя для регистрации документов. Многие юридические компании оказывают услуги по регистрации сделок с недвижимостью. Стоимость такой услуги невысокая, зато сильно снижается вероятность «частичной регистрации», так как юристы досконально знают требования Росреестра.

Если произошла частичная регистрация, то есть два варианта, как избежать потери права на недвижимость и денежных средств. Решить вопрос можно:

1. Через судебную инстанцию (если участники отказались добровольно заканчивать альтернативную сделку).
2. Согласовать действия, если стороны договора являются адекватными людьми.

Стоит также учесть, что при построении альтернативы увеличивается количество споров и небольших задержек, поэтому в договоры необходимо вносить сроки с запасом времени, что даст возможность решить ситуацию без перезаключения соглашений и без разрыва отношений с участниками сделки.

К самым надежным способам регистрации документов считается проведение сделки через нотариуса, который имеет особенные полномочия для регистрации в ведомстве Росреестра. Если нотариус занимается регистрацией всего пакета, то риск частичной регистрации сводится к нулю. <Договоры, заверенные нотариусом, в дополнительной проверке юристов Росреестра не нуждаются, поэтому срок регистрации намного короче.

Бояться риска не стоит, просто следует тщательней подойти к подготовке этой процедуры. Альтернативные сделки широко распространены среди покупателей и продавцов недвижимости, а значит, они безопасны и хорошо отработаны. Чтобы избежать недоразумений, последовательность действий и условия сделки необходимо проговаривать во всех деталях со всеми участниками.

Теперь вы знаете, что это значит — альтернативная сделка при продаже и покупке недвижимости.