+7 (495) 018-09-25Москва

Советы риэлторов: как оформить аванс при покупке и продаже квартиры? Образец договора для скачивания

Гражданские споры при получении аванса продавцом и срыве сделки после его получения очень актуальны.

Зачастую они вызваны отсутствием элементарных юридических компетенций у контрагентов, которые не учитываю различие норм законодательства, действующих применимо к авансу и задатку.

Из этой статьи вы узнаете о том, что такое предоплата и как правильно ее оформить. А также какие риски существуют при внесении аванса.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 018-09-25. Это быстро и бесплатно!

Что это такое?

Аванс – форма предоплаты по сделке. Он предоставляется покупателем продавцу в качестве гарантии серьёзности намерений по заключению сделки.

Справка! Аванс передаётся в виде соразмерной денежной суммы, указанной в предварительном договоре купли продажи (ПДКП) и дополнительном соглашении об авансе, которая впоследствии засчитывается в полную стоимость квартиры.

Зачем он нужен?

Аванс необходим, чтобы подтвердить для продавца обязательства по заключению сделки при покупке и продаже квартиры в ближайшее время, взамен того, чтобы объект был зарезервирован за лицом, представившим предоплату. С этого момента стороны ведут исключительно подготовку к сделке:

  • покупатель решает вопрос с деньгами для оплаты;
  • продавец подготавливает документацию.

Какими законами регулируется?

Аванс регулируется нормами статей 421, 422 ГК РФ. Существенно отличается от норм статей 380 и 381 ГК РФ о задатке, который может удерживаться продавцом или возвращаться в двойном размере покупателю. На аванс такие правила не распространяются, о чём гласят положения ч. 3 статьи 487 и статьи 1102 ГК РФ.

Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

  1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как правильно оформить?

По преимуществу такая предоплата оформляется дополнительным соглашением, которое прилагается к ПДКП, обязывающему стороны на заключение сделки. Или – самостоятельным авансовым договором купли-продажи или соглашением, имеющим автономную юридическую силу. Заключать его можно только после того как проведён тщательный осмотр помещения и отмечено его соответствие запросам покупателя.

Необходимые документы

При составлении документа о предоплате у продавца должны быть в наличии следующие документы:

  1. Гражданский паспорт с пропиской.
  2. Правоустанавливающий документ: договор о приватизации, свидетельство о наследовании или договор имущественной сделки, в результате чего у него возникло право собственности на квартиру.
  3. Свидетельство о собственности, если такое право возникло до июля 2016 г. или выписка из ЕГРН.
  4. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
Внимание! Покупателю должны предъявляться оригиналы указанных документов.

Остальная документация может быть собрана до начала сделки. Покупатель должен предъявить только гражданский паспорт с пропиской. Если в интересах сторон действуют представители, от них требуется наличие нотариально удостоверенной доверенности.

Авансовый договор (соглашение) для купли-продажи

Составляется документ в свободной форме, предусмотренной для составления договоров. В начале указывается:

  • наименование документа;
  • место и дата составления.

Далее во вводной части указываются стороны, которые его составили. Ими могут быть:

  • покупатель и продавец;
  • одна из сторон и представитель контрагента;
  • представители сторон.

Далее в соглашении идут следующие пункты:

  1. Предмет договора. Здесь указывают адрес и основные характеристики квартиры, за приобретение которой вносится предоплата.
  2. Стоимость. Установленная для сделки цена объекта вносится цифрами и прописью. При сделке не должна изменяться.
  3. Срок аванса. Указывается точная или приблизительная дата, когда должна состояться сделка, по которой будет произведён полный расчёт.
  4. Условия передачи предоплаты.
    Справка! Сумма аванса вносится цифрами и прописью. Здесь же указывается способ передачи денег.
  5. Права и обязанности сторон. Право покупателя – требование сделки, обязанность – уплатить аванс. Право продавца – получить предоплату, обязанность – зарезервировать объект до сделки.
  6. Ответственность сторон предусматривает условия возврата (удержания), начисление пени (штрафа) за просрочку и иные санкции по усмотрению сторон.
  7. Условия расторжения договора.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

Особенности составления для юридических и физических лиц

Если одна или обе стороны – юридические лица, то договор может заключаться:

  • генеральным директором;
  • представителем по доверенности.

Следующей особенностью такой сделки является способ передачи аванса, который может быть только снят с лицевого счёта юридического лица и отправлен на лицевой счёт юридического лица, с обязательным отчётом в бухгалтерской документации.

В оформлении договоров от физических и юридических лиц существует ещё одно существенное различие:

  1. При определении сторон физ. лиц указываются их фамилия, имя, отчество и паспортные данные. Со стороны юр. лица действует организация, наименование которой указывается в документе, вместе со сведениями о руководителе и его паспортными данными.
  2. В заключение даются персональные данные физ.лица и ставится его подпись, или реквизиты юр. лица, ставится подпись руководителя (представителя).
Внимание! Для сделки дополнительно прилагается пакет учредительной документации и разрешение учредителя на сделку.

Скачать бланк авансового договора при покупке и продаже квартиры между юридическим и физическим лицами

Расписка от продавца

Как оформить расписку? Если продавец – физ. лицо, которому наличные деньги отправлены на банковскую карту или переданы лично в руки – от него нужно получить расписку, в остальных случаях действительны будут банковские документы.

Расписка составляется в свободной форме от имени продавца, обязательно – им лично, с указанием его паспортных данных. В тексте расписки продавец должен указать следующее:

  1. от кого им получены деньги;
  2. в каком размере – сумма цифрами и прописью;
  3. что деньги получены в качестве аванса.

Далее должна быть поставлена дата и собственноручная подпись с расшифровкой фамилии.

Правила передачи

Аванс может передаваться в момент подписания договора. Это возможно если деньги поступают с одной банковской карты на другую.

В момент подтверждение платежа по смс из банка, можно обменяться подписанными экземплярами и передать расписку.

Если происходит передача наличных, алгоритм может быть следующим:

  • стороны подписывают договор;
  • продавец пишет расписку, получает и пересчитывает деньги;
  • оставляет себе деньги и передаёт расписку.

В остальных случаях стороны могут подписать договор, затем перейти в отделение банка, откуда будут переведены деньги на расчётный счёт. Юридические лица могут отследить поступление денег по указанному в договоре лицевому счёту, который может быть проверен.

Важно! В случае составления документа и одновременной передаче денег целесообразно обратиться за юридическим сопровождением.

Риски и подводные камни

Ответственность при выборе суммы и варианта передачи аванса лежит на обеих сторонах и решается по договорённости.

Расхождение во мнении может возникнуть уже на стадии определения суммы аванса. Принято считать, что она должна укладываться в рамки 5% общей стоимости жилья, на элитные квартиры допускается установление 5-10%. Иногда она устанавливается в фиксированном размере, удобном для проведения последующих расчётов. На доли и комнаты можно назначить 30 тысяч рублей. На отдельные квартиры, в зависимости от их стоимости – 50 или 100 тысяч.

Во избежание риска покупателю не следует уплачивать завышенную сумму аванса. Особенно, если при этом сама цена объекта неправомерно снижена – такими схемами пользуются мошенники, которые исчезают после оформления договора аванса, впоследствии переданные средства взыскать будет не с кого. В такой ситуации лучше всего обратиться за сопровождением.

Среди мошенников распространены:

  • двойные предварительные договора с взиманием аванса с нескольких человек;
  • фальшивые деньги, переданные наличными;
  • получение аванса по поддельным документам.

Недобросовестные граждане могут получить аванс, впоследствии сорвав сделку и не возвратив его. Конечно, если известен правонарушитель, взыскать с него переданные деньги можно будет через суд.

Можно ли вернуть деньги, если передумал покупать?

Срок аванса действует со дня его официальной передачи до момента заключения сделки.

Внимание! При отмене сделки стороны должны вернуть юридические отношения к изначальному состоянию – покупателю возвращаются деньги, переданные по предоплате, а продавец получает право поиска нового покупателя.

Полностью аванс возвращается покупателю, если он отменил сделку по причинам, предусмотренным договором как объективные. Например, банк не одобрил сделку и не выдал кредит. В этом и подобном случае продавец не только имеет право, но и обязан вернуть аванс покупателю. Так как аванс всегда уплачивается только за получение товара. Если товар в виде квартиры приобретён не был – предоплата возвращается. Но здесь требуется условие: предоплата должна быть официально обозначена как аванс, а не задаток.

Остальные ситуации зависят от условий договора, так как они имеют юридический приоритет. Если в нём определены условия взимания определённой суммы в качестве компенсации за упущенную выгоду продавца – их нужно соблюдать, а если здесь даны ссылки на статью 380 ГК РФ и прописано, что уплачен задаток, то сделка, сорванная по вине покупателя, лишает его уплаченных денег. Продавец, сорвавший сделку, будет обязан вернуть задаток в двойном объёме.

Предварительные договорённости о купле продаже квартиры могут завершиться получением аванса, после чего продавец обязан подготовить объект к сделке с лицом, осуществившим предоплату. Процедура оформляется договором, в котором платёж указывается как аванс, а не задаток. При срыве сделки сумма возвращается, если договором не предусмотрено иное.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (495) 018-09-25 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий