Квартира по переуступке: как ее можно купить и безопасна ли такая сделка ?

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Процедура переуступки, или цессия – довольно распространённое явление на рынке строящегося жилья. Иногда встречается и на вторичном рынке недвижимости.

В статье речь пойдёт о том, как правильно воспользоваться цессией для приобретения квартиры в новостройке и в доме, уже введённом в эксплуатацию.

Показать содержание

• Можно ли купить или продать права на недвижимость таким образом?
• В каких случаях это возможно?
• Какие существуют риски покупки и продажи по уступке и как сделать процесс безопасным?
• Условия для сделки
• Инструкция проведения цессии в строящемся доме
Документы     Процесс заключения договора     Регистрация в МФЦ      Документы, которые остаются после регистрации     
• Сроки и расходы

Можно ли купить или продать права на недвижимость таким образом?

Переуступка прав на квартиру – это вид передачи права требования на недвижимость, которой передающая сторона не владеет в полной мере.

В итоге принимающая сторона оказывается правопреемником на получение жилья в будущем, когда вступление в собственность на квартиру станет юридически корректным:

• после сдачи объекта в эксплуатацию;
• после оформления купли-продажи квартиры и т.п.

Можно сделать вывод, что приобретение права требования не идентично покупке квартиры, которая регулируется нормами статей 549, 551, 558 ГК РФ. По переуступке получить объект можно, но эта процедура не может приравниваться к полноценной купле продаже в силу следующих различий:

1. Переуступкой оформляются только объекты, существующие в юридической документации, но фактически ещё не возникшие.
2. Если речь идёт о фактическом объекте, то у передающей стороны – цедента, отсутствует право собственности на такой объект.

Здесь основную роль играют положения предшествующего договора – цедент не может передать цессионарию тех прав, которыми сам не обладает.

В каких случаях это возможно?

Переуступка оформляется, когда передающая объект сторона не является его полноправным собственником, однако у неё возникли законные притязания на вступление в собственность в силу определённых обстоятельств. Регулируется нормами статьи 388 ГК РФ, устанавливается заключением гражданского договора о правопреемстве требования квартиры.

Распространены нижеследующие формы сделок, которые требуют переуступки и не допускают купли продажи жилого помещения:

1. Переход права требования путём участия в долевом строительстве по ДДУ.
2. Вступление в сделку после того, как стороны составили предварительный договор купли-продажи (ПДКП), вместо покупателя.
3. Переуступка невыплаченного пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
4. Переуступка права требования залоговой квартиры, с долговыми обязательствами, не исполненными заёмщиком (п.1 ст.382 ГК РФ). О том, возможна ли купля-продажа залоговой квартиры и как ее осуществить, мы писали тут.

Чаще всего применяются случаи заключения договора цессии по ДДУ и ПДКП, где предметом договора становится не фактическая квартира, а право её требования:

• у застройщика по ДДУ;
• у продавца – по ПДКП.

При этом, кроме полноценного объёма прав, переданного цессионарию, ему передаются в полном объёме и все виды обязанностей, которые возлагались ранее на цедента.

В том числе, по ДДУ передаются:

• обязанность внесения платежей по ДДУ;
• личное участие в приёмке объекта по возведению новостройки;
• зависимость от застройщика;
• оформление права собственности;
• самостоятельное отстаивание своих имущественных интересов.

Если речь идёт о ПДКП, то нужно иметь в виду, что в данном случае появляется только право требования сделки, а не квартиры. Соответственно ответственность, возникшая у цессионария следующая:

1. обязательное участие в сделке купли продажи;
2. заключение ДКП с собственником квартиры;
3. уплата по сделке полной стоимости квартиры;
4. принятие помещения актом.

Какие существуют риски покупки и продажи по уступке и как сделать процесс безопасным?

На вторичном рынке недвижимости зачастую переуступкой по ПДКП промышляют откровенные мошенники – передавая несуществующее право требования по поддельному документу.

В этом случае можно безвозвратно потерять сумму, переданную им в качестве аванса или задатка. Ещё хуже, если они выдают ПДКП за основной договор купли-продажи квартиры, незаконно получая по нему её полную стоимость, после чего скрываются.

Кроме откровенного мошенничества существуют риски судебных разбирательств за переданный аванс или задаток, который не желает возвращать контрагент, срывая при этом сделку.

Чтобы свести риски к минимуму, в вышеперечисленных случаях, нужно предпринять следующие меры безопасности:

1. провести тщательный осмотр квартиры;
2. обсудить нюансы сделки с собственником;
3. проверить пакет документации собственника;
4. доверять только документам, а не заявлениям цедента.

При переуступке по ДДУ риски реже связаны с мошенничеством, но и они могут возникнуть, если компания застройщика работает по серой схеме через подставную фирму. Или ДДУ – подделка, по которой мошенники ведут противозаконную наживу. Кроме этого, цессионарий рискует, что компания обанкротится, строительство будет заморожено на неопределённый срок, или прекратится.

Чтобы избежать таких подводных камней, нужно:

1. проверить всю документацию застройщика;
2. провести мониторинг его успешно сданных и замороженных объектов;
3. определить правоспособность ДДУ.

Условия для сделки

Обязательные условия, допускающие проведение сделки, следующие:

• Оформление договора, который допускает переуступку требования квартиры, так как договор цессии не выступает самостоятельным документом.
• Наличие гражданского паспорта с пропиской у контрагентов, для представителей – нотариально удостоверенные доверенности.
• Стороны сделки должны быть совершеннолетними и дееспособными, или с их стороны должны выступить законные представители.
• Согласие застройщика на переуступку по ДДУ.
• Регистрация ДДУ цедентом в Росреестре.
• Новостройка не должна быть сдана в эксплуатацию актом госприёмки, а находиться в стадии возведения.
• Если цедент состоит в браке – ему потребуется представить согласие супруги.
• Если цедент несовершеннолетний, законный представитель должен получить разрешение органов опеки и попечительства.
• Для ДДУ или ПДКП, которые удостоверялись нотариально, переуступка требует нотариального удостоверения.

Все условия переуступки по ДДУ регулируются правилами и нормами статьи 11 Федерального закона от 30.12.04 г., № 214-ФЗ.

Инструкция проведения цессии в строящемся доме

Документы

В процессе строительства дома допускается неоднократная переуступка, поэтому цессионарий в последующем договоре выступит цедентом, что позволяет восстановить всю цепочку правопреемства.

От передающей стороны требуется:

• Гражданский паспорт. Для представителей – доверенность.
• Основной ДДУ, заключённый цедентом с застройщиком с отметкой о регистрации.
• Договора переуступки, если процедура уже проводилась.
• Разрешение от застройщика на переуступку.
• Разрешение от банка, если цедентом оформлялась ипотека.
• Разрешение супруга для состоящих в официально зарегистрированном браке.
• Финансовая отчётность, подтверждающая платежи по ДДУ.
• Акты приёма-передачи документов, если ранее уже проводилась переуступка.

Принимающая сторона представляет:

• Гражданский паспорт.
• Для представителей – доверенность.
• Кредитный договор, если оформлена ипотека.
• Свидетельства о рождении детей, если квартира оформляется на них.

Процесс заключения договора

Договор цессии является дополнительным договором, который прилагается вместе с другими аналогичными документами к ДДУ. Самостоятельной силы не имеет. Поэтому реквизиты ДДУ обязательно указываются во вводной части.

Здесь же определяют стороны:

1. цедент – передающая сторона;
2. цессионарий – принимающая.

В предмет договора вносятся условия, что передаётся не квартира, а право её требования от застройщика на основании участия в долевом строительстве. Однако точные параметры жилого помещения должны быть внесены обязательно.

• Скачать бланк договора переуступки квартиры в строящемся доме
• Скачать образец договора переуступки квартиры в строящемся доме

Ряд существенных положений также должен быть включён в обязательном порядке:

• Наименование документа, место и время составления. Реквизиты ДДУ.
• Сведения о сторонах и предмет договора – процедура уступки с обозначением характеристик квартиры и адреса расположения новостройки.
• Стоимость по переуступке, проведение взаиморасчётов.
• Обязанности и права сторон.
• Ответственность сторон.
• Условия расторжения.
• Заключительные положения.

Документ составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами. К нему прилагается акт приёмки пакета документации, с перечнем всех имеющихся бумаг.

Регистрация в МФЦ

Договор и прилагаемая документация передаются в МФЦ, для регистрации перехода права требования. Предварительно уплачивается пошлина и составляется заявление. Регистратор принимает бумаги под расписку, в которой назначает дату повторного визита. В назначенный день сторонам выдают составленный ими договор цессии с отметкой о регистрации. Это означает возникновение права требования квартиры у нового правообладателя пакета документов.

Документы, которые остаются после регистрации

У покупателя должны остаться:

1. ДДУ.
2. Вновь составленный договор цессии с отметкой о регистрации.
3. Акт передачи пакета документации, полученной по сделке.
4. Если ранее проводилась цессия – полный комплект договоров и актов передачи документации.
5. Все платёжные документы по инвестициям долевого участия, вложенные в застройку.
6. Расписка о передаче денег по сделке. Или иные платёжные документы, подтверждающие перевод денег через банк, депозит.
7. План объекта, на который возникло право требования.
8. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Сроки и расходы

Сроки по регистрации могут составлять 10-21 рабочих дней. Минимальный срок предусмотрен для контрагентов, пришедших на регистрацию совместно – 10 дней. Пошлина за регистрацию переуступки по ДДУ составляет 350 рублей согласно нормам статьи 333.33 НК РФ.

Переуступка по ДДУ даёт право на участие в долевом строительстве с правом требования квартиры за вложенные инвестиции. Заключается договором цессии с обязательной регистрацией. По ПДКП можно передать лишь право требования заключения сделки, такой договор не регистрируется.