+7 (499) 653-64-25Москва

Улучшаем жилищные условия: как выгодно купить квартиру от подрядчика?

Из многообразия способов приобретения квартир в новостройках, особое внимание заслуживает договор с подрядчиком. Без соответствующих компетенций его можно ошибочно идентифицировать со сделкой от застройщика.

Но ряд правовых нюансов существенно отличает этот способ покупки жилья от прочих.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Особенности приобретения

Подрядчик – юридическое лицо, которое выполняет установленный договором подряда объём работ, в оплату которого заказчик или застройщик могут предоставить установленное число квартир в новостройке с черновой отделкой.

Отличаясь от застройщика по статусу правоспособности, он также следует нормам Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г., но при этом подрядчик не может оформить договор долевого строительства (ДДУ), а лишь передать — переуступить обещанное ему застройщиком право на получение квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Такая переуступка оформляется договором цессии и регулируется положениями статьи 388 ГК РФ. Или – оформить договор купли продажи, согласно статьям 549-558 ГК РФ, в том числе:

  • с зачётом старого жилья покупателя;
  • в ипотеку.

Продажа, а точнее – переуступка права требования квартир от подрядчика, может рассматриваться как вполне закономерное и юридически правоспособное явление. Подрядчики вынуждены продавать квартиры заранее, потому что только таким образом могут получить средства для финансирования строительства, оплату труда наёмных рабочих. А иногда, исходя из условий договора – закупку оборудования и стройматериалов.

Если же такая нужда не возникает, то на стадии сдачи дома в эксплуатацию, они могут оформлять договора купли продажи. А деньгами, полученными от сбыта квартир, выдать остаток заработка рабочим, или использовать денежные средства на развитие предприятия по усмотрению учредителя.

Важно! Договор переуступки прав от подрядчика может заключаться только до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Преимущества

В первую очередь подрядчик – лицо, занимающееся сугубо строительными работами. Во вторую – организация, существующая за счёт сбыта квартир. Поэтому она не специализируется на продажах недвижимости, и устанавливает самую минимальную стоимость объекта.

Согласно статистике, стоимость квартиры от подрядчика ниже на 10-15% от стоимости, установленной застройщиком. А на стадии котлована, когда подрядчики получают право на сбыт, стоимость ещё ниже.

Кроме этого, к преимуществам можно отнести:

  • жильё будет получено в новом доме;
  • оно длительное время не потребует капитального ремонта;
  • застройщик представляет гарантии завершения строительства;
  • сделка регистрируется в Росреестре;
  • исключены мошеннические действия.

Однако при такой форме приобретения квартиры не исключены и существенные минусы, которые связаны с повышенными рисками.

Риски

Обратите внимание! Перечень рисков может быть более объёмным, чем перечень преимуществ.

Основные опасности сделки заключаются в следующих стандартных для новостройки и дополнительных моментах:

  1. Недобросовестность компании застройщика, так как юридический статус подрядчика подчинён застройщику.
  2. Прекращение строительных работ из-за недостатка вложенных инвестиций, замораживание строительства. Или – из-за нарушения регламента оформления документации заказчиком, учредителем.
  3. Банкротство компании застройщика.
  4. Конфликт между подрядчиком и застройщиком, расторжение договора услуг.
  5. Дублирование продаж – оформление одной квартиры на двух и более покупателей. Может инициироваться как цессионарием, продавцом, так и застройщиком.
  6. Затягивание срока сдачи новостройки, взимание дополнительных денежных средств, не зависящее от продавца.
  7. Предоставление цеденту меньшей площади готового объекта, или ухудшение качества здания, квартиры.

Так как подрядчик – лицо зависимое, он не может управлять всеми организационными процессами, и так же может стать жертвой недобросовестности застройщика. Кроме этого он может утаить от покупателя те или иные обязательства, установленные договором подряда, связанные с особенностями передачи квартир в собственность.

Чтобы избежать рисков, требуется:

  • проверка предшествующей и текущей деятельности компании застройщика;
  • проверка документов на приобретаемый объект;
  • проверка учредителя;
  • проверка качества оформления документов на начало строительства.

Данную проверку требуется проводить как перед сделкой, так и в процессе её оформления.

Как проверить документы?

На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:

  1. План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
  2. Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
  3. Проектная декларация на строительство.
  4. Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
  5. Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
  6. Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.
Рекомендация. Следует обратить внимание на наличие правоустанавливающего документа, допускающего участие квартиры в цессии или купле продаже.

Нужно потребовать документ, отражающий правоспособность продавца:

  • Если объект сдан актом госприёмки, то право собственности должно быть оформлено на подрядчика.
  • В иных случаях он может действовать по доверенности от учредителя.
  • Если у заказчика существует только право требования, то по нему оформляется его переуступка – составлением договора цессии.

Не менее пристальное внимание следует обратить на правоспособность юридического лица, запросив учредительную документацию подрядчика, сверив её с данными договора подряда, а так же – с перечнем ЕГРЮЛ.

Как купить жилье в новостройке: способы

Квартира может приобретаться несколькими способами, исходя из начального правоустанавливающего документа, полученного продавцом, и позволяющего участвовать в имущественной сделке. Среди них:

  1. Договор цессии или переуступки. Им можно воспользоваться на начальных этапах строительства, если продавец получил от застройщика право требования квартиры, которое он может передать цеденту. Такая сделка имеет самый низкий уровень юридической защищённости.
  2. Договор цессии, если между заказчиком и подрядчиком заключён ДДУ на имя продавца.
  3. Договор переуступки прав во втором и в третьем поколении, если подрядчик осуществил поднаём субподрядчика, передав ему право требования. В этом случае главное получить в наличии все экземпляры договоров переуступки, чтобы цепочка правопреемства не разрывалась.
  4. Договор соинвестирования, может оформляться, если изначально отношения услуг подрядчика оформлялись как инвестиции, вложенные в строительство. Такой договор носит трёхсторонний характер, заключается между сторонами сделки и застройщиком.
  5. Договор купли продажи составляется после сдачи объекта в эксплуатацию по стандартным схемам проведения имущественной сделки. Допускает оформления ипотеки, зачёта имеющегося жилья, использования средств от сертификатов.

Наиболее распространённым является договор цессии, позволяющий оформление сделки на начальном этапе.

Справка. При оформлении договора цессии следует проверить, чтобы в правоустанавливающем документе не указывался запрет на переуступку.

Но предпочтительным будет вариант приобретения квартиры, оформленной подрядчиком в собственность, так как он практически лишён тех или иных рисков и максимально безопасен. Кроме этого, здесь допустимо оформить ипотечный кредит, а качество квартиры можно проверить по факту.

Пошаговый алгоритм заключения сделки

Вся сделка проходит по установленному алгоритму и состоит из следующих действий сторон:

  1. Поиск актуального предложения. Можно осуществить на специализированных сайтах, или в риэлтерских компаниях.
  2. Проверка пакета документации продавца. Просмотр строящегося или готового объекта. Обязательно обратить на развитие инфраструктуры, или на проект развития зоны застройки.
  3. Проверка застройщика – на официальном сайте, на форумах в интернете.
  4. Оформление договора.
  5. Приём квартиры передаточным актом.
  6. Регистрация права собственности, переезд и прописка.

На этапе заключения договора требуется юридическое сопровождение сделки.

Из обозначенных этапов, из которых состоит алгоритм сделки, важную роль играет проверка документов.

Пакет документов от продавца

Подрядчик должен предоставить:

  • план застройки (нотариально удостоверенная копия);
  • разрешение на строительство(нотариально удостоверенная копия);
  • проектная декларация (нотариально удостоверенная копия);
  • документы на землю (нотариально удостоверенная копия);
  • договор услуг (оригинал);
  • учредительная документация;
  • нотариально удостоверенное разрешение на продажу от учредителя;
  • документ, дающий право на продажу: договор, доверенность и т.п. (оригинал);
  • договора уступки, переуступки — если ранее составлялись (оригиналы).

Пакет бумаг от покупателя

Гражданам для оформления купли продажи квартиры от застройщика, достаточно гражданского паспорта. В особых случаях представляются:

  • разрешение учредителя – для юр.лиц;
  • учредительная документация – для юр.лиц;
  • кредитный договор при покупке в ипотеку;
  • доверенность – для представителя.
На заметку. Разрешение на покупку от супруга не требуется. Не требуется и разрешение органов опеки и попечительства при оформлении приобретаемой квартиры на несовершеннолетнего.

Составление договора

Договор цессии или купли продажи квартиры составляется между подрядчиком и приобретателем. Согласно нормам статьи 182 ГК РФ, они могут воспользоваться услугами представителей, при наличии у таковых нотариально удостоверенных доверенностей. Согласно нормам той же статьи, подрядчик сам может выступить в роли представителя заказчика, действуя на основании генеральной доверенности. В роли сторон может выступать исключительно:

  1. Лицо, владеющее правом продажи или переуступки прав – подрядчик или застройщик, в зависимости от юридических нюансов.
  2. Покупатель или цедент.

По преимуществу правообладатель представляет заранее подготовленный типовой договор, в котором должны быть внесены:

  1. реквизиты сторон;
  2. форма передачи права на квартиру – купля продажа или цессия;
  3. характеристики квартиры, её адрес и стоимость;
  4. условия перехода прав, сроки;
  5. условия расчёта с подрядчиком, сумма и сроки;
  6. права и обязанности сторон;
  7. ответственность сторон;
  8. условия расторжения договора.
  • Скачать бланк договора переуступки прав на квартиру по ДДУ от подрядчика
  • Скачать образец договора переуступки прав на квартиру по ДДУ от подрядчика
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Деньги передаются подрядчику согласно положениям договора, на расчетный счёт:

    • наличными в кассу – разово или рассрочкой;
    • перечислением через банк– разово или рассрочкой;
    • по договору кредитования.

    Договор составляется в трёх экземплярах и подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ. Обычно приобретатель подходит в регистрирующий орган самостоятельно, с двумя экземплярами договоров. К этому времени документация на строительство здания должна пройти предварительную регистрацию через застройщика.

    Приобретатель пишет заявление, представляет регистратору договора и свой паспорт с его копией. При необходимости, прилагаются дополнительные документы.

    Предварительно уплачивается пошлина:

    • для физ. лица – 2 000 рублей;
    • для юр. лица – 22 000 рублей.

    Других расходов не предусмотрено. Срок регистрации составляет не более месяца. После чего составленный сторонами договор вступает в силу.

    Основные нюансы налогообложения

    На этапе строительства бремя налогообложения несёт застройщик. После сдачи объекта плательщиком имущественного налога становится правообладатель квартиры.

    Справка. Дольщики после вступления в права собственности могут оформить налоговый вычет, вернув 13% стоимости квартиры в виде ежегодных налоговых выплат.

    Жильё, приобретённое у подрядчика, такими преимуществами не обладает, так как он играет роль посредника для реализации строящегося здания. Соответственно, не является полноправным продавцом, в силу чего может утрачиваться право на возврат налогового вычета. ФНС при оформлении документов на вычет требует представить полный пакет правоустанавливающей документации, но подрядчик не уполномочен на их оформление, а соответственно — лишен возможности их выдачи.

    Квартиру в новостройке можно приобрести не только у застройщика, но и у подрядчика. При благополучном раскладе, такое приобретение считается более выгодным, так как стоимость объекта ниже, чем у застройщика. В то же время здесь возникают дополнительные риски, связанные с различными нюансами. Сделка оформляется договором цессии или купли продажи, подлежит обязательной регистрации.

    Полезное видео

    Из видео узнаете выгодно или опасно покупать квартиру от подрядчика:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
     
    +7 (499) 653-64-25 (Москва)
    +7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно!
          
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий