Жилищно-строительный кооператив – ЖСК: понятие, виды и отличие от других организационно-правовых форм

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Появление жилищно-строительных кооперативов облегчило для горожан процесс приобретения собственного жилья и устранения неприятных нюансов, возникающих в процессе его дальнейшего использования.

Однако далеко не все граждане, мечтающие о квартире в строящемся доме, имеют представление о деятельности ЖСК и отличии кооператива от подобных организаций.

Показать содержание
Понятие ЖСК и сфера деятельности
Юридические аспекты функционирования жилищно-строительного кооператива
Организационная форма
Законодательные акты, регулирующие работу
Виды
Отличие от других некоммерческих объединений по управлению МКД
Полезное видео

Понятие ЖСК и сфера деятельности

Справка. Под аббревиатурой ЖСК подразумевается жилищно-строительный кооператив, создаваемый гражданами на основе взаимного согласия с целью строительства многоквартирного дома, благоустройства окружающей территории и решения насущных проблем, ежедневно возникающих у жильцов (ст.110 ЖК РФ).

К сфере компетенции ЖСК относится:

заключение договоров с подрядными организациями на строительство многоквартирного дома с целью обеспечения жильем участников кооператива, дальнейшее обслуживание и ремонт возведенного здания и общедомового имущества;
содержание помещений, находящихся в собственности ЖСК, в удовлетворяющем пожарным, санитарным и техническим нормативам состоянии, их страхование от возможных рисков и несчастных случаев;
сдача в аренду помещений многоквартирного дома под офисы и коммерческие фирмы;
оказание различных услуг владельцам квартир и арендаторам помещений, в том числе выдача справок, наведение порядка, проведение текущего ремонта, представление интересов собственников в суде и т.д.;
определение доли собственников и выставление им соответствующих квитанций на оплату коммунальных услуг, а также взимание платы с арендаторов за пользование помещениями;
контролирование соблюдения договорных обязательств участниками кооператива, подрядными организациями, нанимателями жилых помещений и предъявление исков в случае неисполнения пунктов заключённых ими договоров;
образование домоуправления с доверением ему права распоряжаться финансами и проводить с установленной периодичностью ревизию деятельности ЖСК;
решение возникающих вопросов на общем собрании членов ЖСК, представителем которого является выбранное правление кооператива во главе с председателем.

Внимание! После получения соответствующего разрешения в градостроительном комитете ЖСК приобретает право выступать в качестве застройщика.

Данная организация собственников жилья относится к потребительским кооперативам и имеет статус юридического лица (ст.110 ЖК РФ, глава 4 ГК РФ).

Юридические аспекты функционирования жилищно-строительного кооператива

Жилищные кооперативы создаются горожанами на добровольной основе, конечной целью их образования является обеспечение участников жильем. Строительство недвижимости осуществляется на средства, вносимые членами организации. Граждане имеют право оформить квартиру в собственность после полной уплаты всех взносов в ЖСК (про основания возникновения права собственности на квартиру в ЖСК и порядок его оформления мы рассказывали здесь).

Участие в кооперативе допускается для горожан старше 16 лет и юридических лиц общей численностью от пяти и максимально ровняющейся количеству квартир в строящемся доме. Решение о создании организации собственников жилья принимается на общем собрании участников по системе голосования с обязательной фиксацией итогов в протоколе. Подробнее о том, кто принимает решение об организации ЖСК и как проходит его регистрация, читайте тут.

Положение ЖСК в правовой сфере определяется ЖК РФ и ГК РФ, а также Уставом кооператива, имеющим преимущественное значение при судебном разбирательстве возникающих между участниками кооператива, его правлением и сторонними организациями споров.

Внимание! Наблюдение за деятельностью кооператива возлагается на соответствующие территориальные органы контроля (ст.123.2 ЖК РФ).

Члены ЖСК несут полную ответственность и исполняют возложенные на них обязательства согласно подписанным договорам (о том, что такое договор с ЖСК и как он оформляется, читайте здесь, а в этой статье мы рассказывали, что собой представляет покупка квартиры по договору с ЖСК и получится ли оформить ипотеку). Возникающие в процессе возведения дома убытки должны быть покрыты в течение трёх месяцев путем внесения добавочных взносов, в противном случае кооператив ликвидируется по решению суда.

Организационная форма

Жилищно-строительный кооператив добровольно создается гражданами для удовлетворения своих материальных и прочих потребностей при помощи вносимых паевых взносов, что относит его к потребительским кооперативным организациям по ГК РФ.

ЖСК – некоммерческое предприятие, получение прибыли не является основным видом деятельности, но может осуществляться на законных основаниях в процессе работы. Кооператив имеет право сдавать в наем принадлежащие ему жилые помещения сторонним организациям. Средства, полученные таким способом, делятся между пайщиками.

Права и обязанности ЖСК должны быть подробно описаны в главном учредительном документе – Уставе кооператива (Постановление N 558, утверждающее типовой Устав ЖСК). О функциях Устава ЖСК и правилах его составления читайте здесь.

Законодательные акты, регулирующие работу

Глава 11 ЖК РФ рассматривает вопросы, связанные с организацией и дальнейшим функционированием кооператива, а именно:

причину создания и планируемые виды деятельности;
порядок регистрации, созыва общего собрания членов, выбора правления и председателя;
требования к руководству и членам ЖСК;
цель создания ревизионной комиссии и возлагаемые на нее обязанности;
последовательность реорганизации и ликвидации.

Справка. Права и ответственность членов кооператива отражены в главе 12 ЖК РФ.

ГК РФ в главе 4 параграф 6 п.2 закрепляет существование ЖСК в качестве потребительского кооператива.

В постановлении Правительства РФ N 558 утверждается типовой Устав ЖСК и обязательная для отражения в нем информация:

наименование организации и место территориального расположения;
цели создания и выполняемые задачи;
правила получения членства и выхода из ЖСК;
размер и периодичность внесения паевых взносов (подробнее про порядок внесения паевых взносов и о необходимости получения справки об их уплате можно узнать тут);
порядок избрания руководства кооператива и выполняемые им функции (о том, что является высшим органом управления ЖСК, читайте здесь, а в этом материале мы рассказывали об обязанностях председателя ЖСК, о заключении с ним трудового договора и о решении возможных проблем);
проведение собраний участников, голосование для принятия решений и контроль за их исполнением;
действия участников в случае реорганизации и ликвидации ЖСК.

Закон N 349-ФЗ от 30.11.2011 вносит поправки в действующие нормативные акты РФ. В частности ст.4 указанного закона уточняет, что ЖСК обязаны предоставлять информацию о своей работе и определённый перечень документации для ознакомления членам кооператива по их требованию, правомерность которого закреплена в ст.123.1 ЖК РФ. Про особенности деятельности ЖСК, про отчеты для ее учета и другие необходимые документы читайте здесь, а из этой статьи можно узнать, каковы нюансы бухучета для ЖСК.

Государственные законы РФ о накопительных кооперативах и некоммерческих организациях не имеют отношения к ЖСК, о чем свидетельствуют соответствующие статьи в этих документах.

Виды

Внимание! В целях обеспечения граждан квартирами ЖК РФ предусматривает создание организаций собственников жилья – ЖСК и ЖНК.

ЖСК – жилищно-строительный кооператив – подразумевает объединение пайщиков до начала строительства многоквартирного дома. Возведение здания напрямую зависит от бесперебойного внесения платежей будущими владельцами жилья и их суммы. Финансовые затраты минимальны и рассчитываются только исходя из стоимости строительных материалов и заработной платы рабочих.
ЖСК принимает на себя обязательства по заключению договоров с подрядными фирмами для постройки многоквартирного дома, сами члены в строительных работах не участвуют. Существование ЖСК продолжается до момента полной готовности строительного объекта и сдачи его в эксплуатацию, после чего кооператив реорганизуется в другой вид товарищества собственников для дальнейшего обслуживания дома и прилегающей территории.
ЖНК – жилищно-накопительный кооператив – исключает этап строительства, поскольку квадратные метры приобретаются участниками в готовых в сдаче домах. Организация может выбрать практически любой жилой объект и способствовать покупке в нем квартир пайщиками.
Отличительный признак такого объединения – будущие собственники выплачивают определенную часть стоимости жилья в качестве вступительного взноса, остальная сумма равномерно распределяется на указанный в договоре период и погашается подобно кредиту в банке, но взятому под существенно меньший процент (от 2 до 6%).

Внимание! Оба вида кооперативов основываются на прозрачности ведения дел и доступности информации о своей деятельности для всех участников.

Отличие от других некоммерческих объединений по управлению МКД

Жилищный кооператив (ЖК). Порядок организации, получения гражданами членства и внесения ими паевых взносов идентичны с таковыми в ЖСК. Отличается от ЖСК тем, что нет этапа постройки дома.

Жилье приобретается ими в возведенном здании, вложение денег осуществляется для оплаты покупки квартиры, приведения многоквартирного дома в пригодное для проживания состояние и дальнейшее поддержание частной и общедомовой собственности в соответствии пожарным, санитарным и прочим нормам (ст.110 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Создаётся гражданами, уже владеющими квартирами, для совместного управления общедомовым имуществом. ТСЖ может объединять жильцов как одного дома, так и нескольких расположенных поблизости строений для наведения порядка на подчинённой территории и возведении объектов, сдаваемых впоследствии в аренду.

Организация товарищества собственников становится возможной при участии более половины владельцев квартир. Решения принимаются на общем собрании членов, а юридической основой деятельности является Устав ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ).

Договор долевого участия (ДДУ). Несмотря на схожесть принципа объединения людей, нуждающихся в жилплощади, ДДУ и ЖСК имеют существенные отличия:

обязательная регистрация договора ДДУ, исключающая появление у квартиры нескольких собственников;
неизменяемая в процессе постройки стоимость квадратных метров и фиксированный срок окончания строительства при долевом участии;
возможность заселения в квартиру для дольщиков только после полной уплаты всех взносов;
полный возврат денежной суммы и выплата неустойки при расторжении ДДУ, полный доступ к информации до подписания документов.

Внимание! Ни один из видов договоров, заключаемых гражданами при вступлении в организацию для приобретения жилья, не является полной гарантией защиты от мошенников.

Членство в ЖСК имеет ряд преимуществ для горожан, желающих участвовать в покупке жилья, начиная со стадии строительства. До подписания документов следует учесть все нюансы деятельности ЖСК и других объединений собственников, выбрав какой вариант лучше. Подробнее о плюсах и минусах ЖСК и возможных рисках при покупке квартиры в новостройке по договору ЖСК можно узнать здесь.