Каковы особенности управления многоквартирным домом, что такое ТСЖ и как оно работает?

Жилые здания перестали управляться и обслуживаться государственными организациями. Современные управляющие компании основываются исключительно на коммерции и не подотчетны перед городскими административными органами.

ТСЖ в домах на несколько квартир призваны облегчить управление совместным домовым имуществом, отношения с управляющими компаниями.

В статье мы разберемся, что такое ТСЖ и как оно работает в многоквартирном доме и в многодомовом кооперативе, а также разберем его функции и способы управления.

Показать содержание

• В многоквартирном доме
• Управление
Варианты и способы     Признаки     Проблемы    
• Деятельность товарищества собственников жилья
• Осуществление контроля

В многоквартирном доме

ТСЖ необходимо оформить как юридическое лицо, состоит из владельцев жилья в доме. Участие в такой организации остается полностью добровольным.

Организация может создаваться в:

• любом доме, где зарегистрированы несколько квартир;
• нескольких близлежащих домах, у которых не менее 2-х собственников;
• объединении жилых домов, дачных участков, иных строений, близко прилегающих друг к другу территориально.

При создании товарищества владельцы должны руководствоваться порядком, установленным законодательно. Для вступления в ТСЖ собственнику жилья необходимо подготовить пакет документов и грамотно составить заявление.

Управление

Новая редакция Жилищного Кодекса РФ не предлагает четкого определения понятию «управления многоквартирным домом ТСЖ». Формулировка в кодексе достаточно размыта, управление подразумевает под собой:

1. благоустройство;
2. поддержание соответствующего состояния имущества;
3. создание безопасных и приятных условий проживания для жильцов.

Управление домом ТСЖ осуществляется через общие собрания и проведение голосований. При этом, собственники не обязаны присоединяться к организации, но принятие решений проводится исключительно членами товарищества.

Варианты и способы

Коалиция жильцов вправе использовать различные управленческие методики:

• Заключение договора с компаниями по управлению жилыми зданиями от имени товарищества на всех вступивших владельцев.
• Для принятия совместных решений не требуется оформление договора по отдельности с участниками. Решения принимаются на собраниях участников, функции и правила поведения членов ТСЖ оговариваются в Уставе этой организации.
• В случае отсутствия профильного образования в какой-либо области по уходу и управлению зданием у участников кооператива, принимается решение о найме и обучении обслуживающего персонала в здании. Собственники также определяют размер допустимых затрат на привлечение персонала.
• Участники товарищества и оплачивают из собственного бюджета затраты на улучшение состояния дома, благоустройство, управление, и т.д. Размер выплат, периодичность, определяются на общем собрании, составляется смета доходов и расходов.
• При возникновении нарушения интересов одного или нескольких собственников компаниями, предоставляющими услуги ЖКУ, члены ТСЖ обращаются за помощью к другим участникам, если такая функция прописана в Уставе.
• Согласно ст. 165 и 137 ЖК РФ, некоторые виды услуг (уборка внутри дома и на прилегающей территории, сантехнические работы, и т.д.), могут осуществляться самими собственниками бесплатно для снижения затрат на управление домом.

Признаки

Основные признаки управления:

• кооператив зарегистрирован официально, согласно нормативам ЖК РФ;
• товарищество проводит регулярные собрания между участниками;
• деятельность организации направлена на сохранение и улучшение общего имущества владельцев квартир.

Проблемы

ТСЖ основывается и ведется силами только собственников квартир жилого дома. Некоторые особенности организации и ведения деятельности товариществ влекут за собой определенные проблемы:

1. При нерациональном использовании вложенных ресурсов и финансов, ТСЖ может обанкротиться, как и любое другое юридическое лицо.
2. Выбрав недобросовестную управляющую компанию, собственники жилья рискуют оказаться перед необходимостью возмещения средств государственным структурам, предоставляющим услуги ЖКУ. При этом администрация района останется безнаказанной.
3. Недостаточно точные формулировки в законодательстве часто становятся причиной для спорных ситуаций. Неизвестно, какое именно имущество передается в управление жильцам. Земля, где стоят высотные дома с большим числом квартир, никак не оформляется. Нежилые помещения внутри зданий передаются в собственность города, и не поддаются управлению ТСЖ.
4. Выделение средств на организацию капитального ремонта в домах, где есть ТСЖ – одна из самых крупных проблем. Согласно ст. 165 ЖК РФ, средства на проведение капремонта могут быть выданы местной администрацией, однако конкретного обязательства в законе не прописано. Соответственно, деньги приходится искать из бюджета участников товарищества, который, в свою очередь, формируется в основном за счет взносов жильцов.

Негласной проблемой всех ТСЖ является нежелание большинства собственников проявлять инициативу, заботиться о нуждах всего дома. Большинство граждан предпочитают беспокоиться только о своих квартирах.

Деятельность товарищества собственников жилья

Товарищество в жилом доме собирается для выполнения определенных задач, в будущем они становятся функциями ТСЖ:

• контроль работы компаний, предоставляющих ЖКУ;
• совместное решение бытовых вопросов о содержании дома, поддержании чистоты, и т.д.;
• обеспечение выполнения годового плана по благоустройству и содержанию дома;
• обеспечение достойного состояния имущества в техническом и санитарном аспекте;
• исполнение устава кооператива владельцев, утверждаемого при регистрации;
• предоставление и выполнение различных услуг собственникам и жильцам многоквартирных домов.

Осуществление контроля

Собственники вправе объединяться не только в пределах 1-го дома, но и нескольких. Многодомное товарищество должно отвечать нескольким требованиям (ст. 136 ЖК РФ):

1. здания должны располагаться на прилегающих территориях с общей границей;
2. общее количество квартир во входящих в кооператив зданиях не должно превышать 30.

В остальном, многодомовая организация исполняет те же функции по управлению, что и обычное.

ТСЖ позволяет активным собственникам квартир улучшить условия проживания в здании и на окрестных территориях. Товарищества не относятся к формам самоуправления и призваны сделать быт жильцов более комфортным, помочь в спорах с управляющими компаниями. Самостоятельные решения о благоустройстве и вложении средств зачастую приводят к более эффективном управлению домом.