+7 (499)  938-46-18 Москва

Особенности обслуживания многоквартирных домов: как управлять управляющей компанией?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Управление любой организацией требует определенного опыта и знаний.

Для того чтобы грамотно ею руководить необходимо знать некоторые нюансы.

В этой статье можно будет найти полезную информацию об особенностях управления обслуживающей организацией в сфере ЖКХ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Как УК может управлять многоквартирным домом?

УК является серьезным предприятием, которое занимается обслуживанием многоквартирных домов. Без грамотного управления ей не обойтись.

Управление УК включает в себя множество обязанностей, к которым относится:

  • контроль за заключением договоров с поставщиками услуг и собственниками квартир;
  • контроль своевременной оплаты ресурсов;
  • организация текущих ремонтных работ;
  • контроль финансового состояния организации;
  • представление УК в других структурах.

Подробнее о границах ответственности УК рассказано в этом материале.

Кроме того, для того чтобы организация могла выполнять свои обязанности, она должна иметь лицензию. А пройти процедуру лицензирования УК может только при грамотном управлении, об особенностях которого будет рассказано ниже.

Кто руководит организацией?

Управлением занимается ее руководящий состав, самым главным представителем которого является директор УК. На такую должность могут назначить только высококвалифицированного специалиста, который имеет высшее образование в технической или экономической области.

Также перед тем как занять пост директора УК, он должен проработать на руководящей должности не менее 5 лет, причем данный пост должен касаться сферы, близкой к ЖКХ.

Также важно, чтобы специалисты на руководящих должностях обладали следующими знаниями:

  • актов законодательного характера;
  • основ бухгалтерского учета и экономики (подробнее о бухучете в УК читайте здесь);
  • особенностей организации труда в жилищно-коммунальной сфере;
  • специализации и особенностей структуры УК;
  • методов управления;
  • технологий рабочих процессов;
  • техники безопасности и охраны труда.

Эти знания и классификация руководства УК в обязательном порядке проверяются на квалификационном экзамене, который является частью процедуры лицензирования.

Как и с кем происходит взаимодействие?

По роду своей деятельности УК приходится взаимодействовать с физическими и юридическими лицами. Под физическими лицами в этом случае подразумеваются собственники квартир, без взаимодействия с которыми обслуживающая организация не смогла бы существовать.

Но полноценная работа УК невозможна без заключения разных видов соглашений с другими предприятиями, например, с поставщиками таких ресурсов, как тепловая энергия, вода и электричество. Хотя этими благами напрямую пользуются собственники жилья, договоры с поставщиками ресурсов заключает именно УК.

Договор с собственниками недвижимости

Ни одна УК не может функционировать без заключения договоров между ней и собственниками многоквартирного дома. Заключается такое соглашение во время общего собрания жильцов. По этому договору УК должна выполнять обязанности по содержанию многоквартирного дома, а жильцы обязуются вовремя оплачивать ее услуги.

В таком важном для УК документе должна содержаться следующая информация:

  1. описание общедомового имущества и адрес многоквартирного дома;
  2. перечень коммунальных услуг, которые УК должна оказывать многоквартирному дому;
  3. прейскурант этих услуг и общая стоимость договора;
  4. правила осуществления контроля над деятельностью.

Стоит заметить, что такое соглашение является временным и заключается на срок от 1 до 5 лет.
Скачать образец договора между собственниками и УК

Основные требования

Для того чтобы иметь возможность организовать обслуживающую компанию, требуются значительные финансы. В среднем на это нужно около 150 тысяч долларов. Основные траты уходят на заработную плату нанимаемым сотрудникам, закупку всего необходимого оборудования, в том числе и оргтехники, а также на аренду офиса.

Кроме того, для создания успешно действующей УК, которой должны заниматься руководители компании или привлеченные специалисты, нужно иметь хорошие отношения с местной администрацией.

  1. Самым первым шагом является составление бизнес-плана. Если владелец компании не сможет сделать его самостоятельно, то он должен нанять специалиста. В среднем стоимость грамотного бизнес-плана равняется 5 тысячам долларов.
  2. Следующим действием является регистрация предприятия как юридического лица, которая стоит около 300 долларов.
  3. Также для того чтобы компания могла заниматься своей деятельностью ей необходим свой офис, который владелец УК может купить или взять в аренду.
  4. Не обойтись и без собственного сайта и рекламной компании, которые нужны для продвижения бизнеса. Поэтому обращение в рекламное агентство тоже является частью организации работы обслуживающей компании в сфере ЖКХ.
  5. Более того, ни одна УК не может обойтись без персонала. Без полного штата необходимых сотрудников получить лицензию на осуществление своей деятельности невозможно.

    Для грамотно поставленной работы потребуются сотрудники следующих должностей:

    • финансового отдела;
    • диспетчера;
    • сантехники;
    • электрики;
    • дворники и инженеры;
    • руководители отделов.

    Подбором персонала может заниматься как само руководство УК, так и специальные агентства.

  6. В любой УК должна быть аварийная служба. Если организовать собственную службу такого типа нет возможности, то необходимо заключить договор с подрядчиками, оказывающим подобные услуги.

Все эти действия необходимы для того, чтобы УК приносила прибыль (из чего складываются доходы и расходы управляющей компании?). В первое время большое значение имеет реклама, которая поможет привлечь клиентов. Поэтому в нее нужно вложить достаточную большую сумму. Хорошим результатом считается заключение договоров хотя бы с 5 домами за первый год работы. Причем количество домов должно постепенно возрастать.

Клиентоориентированный способ

УК может получать выгоду только от платежей собственников квартир. Поэтому очень важно, чтобы вся ее деятельность была направлена на клиента. То есть работа УК должна полностью удовлетворять запросы собственников. Это касается и качества услуг, и их стоимости.

Для того чтобы знать желания своих клиентов, УК может проводить опросы, касающиеся вариантов улучшения качества обслуживания. Также в компании обязательно должен быть отдел по работе с клиентами, чтобы отвечать на все вопросы собственников (о раскрытии информации и обнародовании данных управляющей компанией читайте тут).

Вовлечение жильцов в управление МКД

Как уже говорилось выше, УК должна быть ориентирована на клиента. Поэтому для того чтобы улучшить отношения с собственниками, должны организовываться и проводиться проводить собрания, где бы жильцы могли высказать свое мнение по многим вопросам, касающимся обслуживания многоквартирного дома.

Легче всего организовывать такие собрания при помощи других жильцов, так называемых представителей собственников. Также многие активные жильцы могут помогать УК осуществлять и организовывать ремонтные работы. Поэтому привлечение жильцов в управление является отличным решением для обслуживающей компании.

Не всегда работа УК оказывается успешной, например, могут возникнуть задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, если их не погасить, придется признать компанию банкротом, а при нарушении своих обязательств УК могут лишить лицензии. Если МКД не приносит выгоду, придется задуматься об отказе от управления домом.
      

Сколько берет за свои услуги УК?

Каждому учредителю УК необходимо знать, какую цену нужно ставить на свои услуги. Конечно, точную сумму не может назвать никто, так как она зависит от многих факторов.

Но нужно знать, что в эту стоимость должны быть включены платежи за ресурсы, заработную плату сотрудников, материалы на ремонт и, конечно же, сама выгода УК. Все расценки на услуги УК должны быть расписаны в договоре и в платежных документах на коммунальные услуги.

Управление УК является сложным делом, которое требуют от руководителей достаточной квалификации и опыта. Создание такого предприятия невозможно без привлечения специалистов из разных сфер.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: