Управляющий ворует или не предоставляет документы? Должностная инструкция, зарплата и обязанности председателя ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это учреждение, управляющее многоквартирным домом.

У каждой подобной структуры должен быть главный человек. У ЖСК тоже есть председатель.

Это человек, к которому можно обращаться по ряду вопросов, связанных с жизнью в доме.

Но далеко не все знают, какими обязанностями и полномочиями обладает председатель, чем он вообще занимается. В данной статье мы расскажем о ключевых особенностях данной должности и рассмотрим решения основных проблем, напрямую связанных с ней.

Показать содержание

• Избираемость руководителя
• Права и обязанности
• Зарплата главы правления жилищного кооператива
Разница в разных регионах РФ    
• Заключение трудового договора с председателем ЖСК
• Возможные проблемы
Не предоставляет документы     Ворует деньги из общего бюджета     Не является собственником жилого помещения    
• Как убрать управляющего с поста?
• Куда можно пожаловаться?
• Заключение

Избираемость руководителя

Председатель – это выборная должность. Его выбирают и назначают члены правления дома на своем собрании. Будучи назначенным на эту должность, человек получает ряд полномочий согласно уставу данного ЖСК.

Основные положения о данной должности указываются в 119 статье ЖК РФ:

1. Председатель выбирается на срок, обусловленный в уставе. Следовательно, четкого срока не существует – в каждом ЖСК он может существенно отличаться.
2. Председатель отвечает за то, чтобы решения кооператива своевременно и качественно выполнялись.
3. Он имеет право осуществлять деятельность от имени всего кооператива без предварительной доверенности. В спектр полномочий входят, помимо прочего, совершение сделок и представление всего ЖСК в суде.

Права и обязанности

Выбранный на данную должность человек получает целый спектр прав, а вместе с ними обязанностей. Их список в разных ЖСК может немного отличаться, поскольку окончательный перечень утверждается уставом ЖСК. Устав принимается на собрании, и потому любой кооператив может указать какие-то особые моменты. Но в целом, должностная инструкция примерно одинакова для всех председателей ЖСК.

Права:

• контролировать то, как жильцы дома используют помещения, обнаруживать нарушения законов РФ и устранять данные нарушения;
• проникать в помещение, находящееся в чужой собственности, по согласию собственника (это может потребоваться, если возникла аварийная ситуация);
• подбирать персонал, предлагать своих кандидатов на собраниях правления ЖСК;
• осуществлять управление персоналом;
• давать членам кооператива определенные полномочия и требовать, чтобы данные полномочия добросовестно исполнялись;
• иметь решающий голос, если при голосовании обнаружилось полное равенство;
• досрочно уходить со своей должности;
• тратить деньги из общего бюджета ЖСК на мелкие расходы без предварительного согласования с членами кооператива;
• лично представлять интересы ЖСК в различных инстанциях, вплоть до суда и органов местной власти;
• подавать иски на жильцов, нарушающих законы РФ;
• оформлять для жильцов дома документы по установленным формам.

Обязанности:

1. знать законодательные акты РФ, в той или иной мере касающиеся сферы его деятельности (так, знания ПДД от него никто не требует, но Жилищный Кодекс он знать обязан);
2. действовать на своей работе добросовестно и в рамках законодательства РФ;
3. решать вопросы о ремонте и оказании различных услуг жильцам дома;
4. контролировать уровень качества оказанных услуг и проведенного ремонта;
5. в ситуации оказания некачественного ремонта или услуг – инициировать перерасчет всех проведенных платежей для жильцов;
6. контролировать работоспособность построек и оборудования, относящихся к ЖСК;
7. хранить правоустанавливающие бумаги жильцов, если они предоставили их на хранение;
8. выдавать бумаги по запросу жильцов, если эти бумаги находятся в спектре его полномочий;
9. вести отчетность и документацию, а если ее ведут другие лица (например, бухгалтер) – контролировать весь процесс;
10. осуществлять любые банковские операции в целях кооператива;
11. проверять качество расчетов жильцов дома с организациями, представляющими услуги;
12. запрещать незаконную перепланировку в доме;
13. периодически контролировать состояние построек и техники, уровень благоустройства территории;
14. принимать любые пожелания собственников жилья, касающиеся содержания территории, а если пожелания разумны и целесообразны – учитывать их;
15. принимать законные меры, вызванные необходимостью решения вопросов и проблем, связанных с благоустройством и обслуживанием территории;
16. принимать жалобы, касающиеся благоустройства и управления домом, вести их учет;
17. контролировать факт проведения и качество ремонтов;
18. ежеквартально составлять план работ и отчитываться на собрании правления ЖСК;
19. всегда присутствовать на таких собраниях и, если существует необходимость, устраивать правлению встречу с жильцами.

Также у председателя есть несколько запретов. Так, он не может самовольно проникать квартиры, не получив предварительного согласия. Также ему запрещено самовольное увольнение персонала, нарушение интересов жильцов и ЖСК, распоряжение бюджетом без соблюдения сметы.

Зарплата главы правления жилищного кооператива

Заработная плата председателя ЖСК не имеет четкой суммы. Она зависит от целого ряда факторов и назначается на собрании правления.
Основные факторы, влияющие на заработок управляющего – это:

• число квартир в его ведении и компетенции;
• минимальная зарплата в РФ;
• наличие или отсутствие трудового договора;
• мнение владельцев квартир в доме;
• количество обязанностей и полномочий.

Как правило, заработная плата управляющего повышается в связи с количеством его обязанностей. Чем больше их в уставе, тем существеннее и сумма. Важнейшую роль играет и мнение жильцов. Если они полагают, что дому нужен умный и толковый управляющий, то проголосуют за высокую оплату. Если же они скептически относятся к должности, то председателю стоит рассчитывать на оклад, близкий к минимальному.

Разница в разных регионах РФ

В Москве и Санкт-Петербурге оплата труда управляющего ЖСК обычно выше, чем в прочих городах России. В Москве и Петербурге управляющий получает от 15 до 30 тысяч рублей, тогда как в прочих регионах – от 10 до 20 тысяч. Но это лишь усредненные показатели. В конечном итоге всё зависит от собрания правления ЖСК и мнения жильцов дома.

Даже в маленьком городе председатель может получать порядка 50 тысяч рублей, если он управляет элитным домом.

Заключение трудового договора с председателем ЖСК

Несмотря на то, что должность председателя ЖСК является выборной, с ним можно заключить трудовой договор. Это необходимо для надлежащей оплаты его работы. Но, как известно, для этого договора нужны подписи работника и работодателя. С работником всё понятно – это сам председатель. Но кто же работодатель?

Его роль выполняет собрание правления ЖСК. Желательно, чтобы это были все члены, но можно обойтись и фактическим большинством. Подпись на трудовом договоре должен поставить один из присутствующих, получивший от остальных членов письменную доверенность.

Другие важные особенности подписания трудового договора:

1. документ должен быть подписан на собрании;
2. необходимо принять письменное решение о назначении человека на должность именно в связи с договором;
3. необходимо принять письменное решение о размере взносов на формирование заработной платы;
4. собрание должно выбрать и утвердить лицо, которое будет подписывать договор.

Скачать образец трудового договора с председателем ЖСК

Возможные проблемы

Далее мы рассмотрим 3 основных проблемы, с которыми иногда сталкиваются члены правления и жильцы после выбора председателя ЖСК. Эти проблемы встречаются не очень часто, но если они происходят, то требуется моментальное их решение. Ведь если председатель каким-то образом нарушает закон, то с этим нужно что-то делать.

Не предоставляет документы

Чаще всего эта проблема происходит, если жильцы подозревают, что председатель неправильно распределяет деньги. Когда они просят его показать смету, чеки и другие документы – он отказывается. Эта проблема должна решаться в следующем порядке:

1. Нужно провести внеочередное собрание ЖСК. На этом собрании следует большинством голосов принять решение о том, что нужны проверка и отчет о расходах.
2. Данное решение необходимо оформить в письменном виде и подать самому председателю, чтобы он с ним ознакомился и подписал. Если он отказывается ставить подпись, то нужно отправить решение по почте.
3. Если управляющий никак не отреагировал на предыдущие шаги, то нужно на еще одном собрании принять решение о внеплановой налоговой проверке.
4. Следует дождаться результатов налоговой проверки. По ее итогам обычно всё становится ясно, и если председатель действительно что-то нарушил – можно принимать решение о его увольнении.

Ворует деньги из общего бюджета

Председатель ЖСК, который ворует деньги из бюджета – это преступник. Поэтому жаловаться на него нужно в орган, занимающийся отловом преступников – в полицию. Но писать заявление нужно лишь при наличии весомых доказательств воровства денег. Идеальным доказательством служит акт, составленный налоговой по результатам проверки.

Если обращение в полицию ни к чему не привело, то можно обжаловать этот факт в суде. Обычно суд или обязывает правоохранителей снова открыть дело, или сам возбуждает производство по факту уголовного преступления.

Не является собственником жилого помещения

Согласно 111 статье ЖК РФ, управляющий ЖСК может и не владеть каким-либо помещением вверенного ему дома. Ему достаточно лишь быть старше 16 лет и являться гражданином РФ. Если правление ЖСК избрало человека на должность – значит, у них были причины. Возможно, человек был взят из управляющей организации специально на эту должность, и ни у кого нет сомнений в его профессионализме.

Председатель ЖСК обязательно должен вступить в кооператив, выбирающий его. Также он должен присутствовать на собрании, где его избирают. Других требований не выдвигается. Владение жильем в доме не играет никакой роли.

Об особенностях членства в жилищно-строительном кооперативе мы рассказывали в этой статье, а здесь вы можете ознакомиться с нюансами выхода из ЖСК.

Как убрать управляющего с поста?

Чтобы уволить председателя ЖСК, не исполняющего надлежащим образом свои обязанности, необходимо собрать правление ЖСК. Сам председатель обязательно должен присутствовать на этом собрании.

Алгоритм действий при увольнении следующий:

1. Следует принять письменное решение о смене управляющего. К нему следует приложить весомые доказательства – без них решение будет считаться безосновательным. Если сам «виновник» не пришел – это не повод аннулировать решение. Оно по-прежнему имеет силу.
2. Инициировать процедуру избрания другого человека на должность.
3. Провести выборы. Их можно проводить как на собрании правления, так и среди всех жильцов.
4. Составить их итогам протокол переизбрания.

Другой вариант увольнения председателя – это увольнение по трудовому договору. Это можно сделать в соответствии:

• с пунктом 10 статьи 81 ТК РФ (ввиду грубого нарушения трудовых обязанностей);
• с пунктом 6г статьи 81 ТК РФ (ввиду хищения чужого имущества или растраты).

Куда можно пожаловаться?

Жалобу на председателя ЖСК можно подать в целый ряд органов. Они описаны в ФЗ №59:

1. полиция и другие правоохранительные органы;
2. прокуратура;
3. суд;
4. местные органы самоуправления;
5. трудовая инспекция;
6. любые органы, в чью компетенцию входит решение вопросов жилищного хозяйства.

Естественно, выбирать орган для подачи жалобы нужно в соответствии с ситуацией. При доказанном воровстве это будет полиция или суд, а при подозрении на воровство – трудовая или налоговая инспекция.

Заключение

Председатель ЖСК – это выборная должность. Человек, назначенный на нее, должен выполнять свои обязанности и действовать в соответствии с законодательством РФ. В противном случае члены ЖСК могут пожаловаться на него в различные инстанции и инициировать процедуру увольнения. Если же председатель добросовестно выполняет свою работу, то ему полагается заработная плата.