Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Земельный участок всегда будет популярным и востребованным способом вложения средств.

Раньше многие приобретали наделы в собственность, не задумываясь о том, что существует еще возможность их аренды.

Сегодня же все изменилось, поэтому вопрос оценки права аренды земли становится очень актуальным.

Рассмотрим же, как это происходит, а также как составляется отчет о проведенной процедуре.

Показать содержание

Что это такое?

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

  1. Кадастровый план земельного объекта.
  2. Договор, заключенный с арендодателем.
  3. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
  4. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге.
  5. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.
Оценка права аренды может потребоваться и для переуступки этого права. Узнайте особенности процедуры

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей. Ниже приведены основные причины:

  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • получение кредита под залог земли;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • продажа или покупка фирмы, которая владеет правом аренды;
  • чтобы оценить общую стоимость предприятия, владеющего правами;
  • для инвестиционных решений;
  • в случае судебных разбирательств.

На основе чего определяется?

Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

  1. К физическим характеристикам относят: размер участка, форму, место его нахождения, особенности, наличие коммуникаций.
  2. К юридическому статусу: к какой из категорий земель принадлежит участок, наличие нюансов, возможно ли что-либо там построить.
В основном наибольший вес имеют юридические особенности земли. От них зависит цена земли, а также стоимость прав его найма. Рассмотрев вышеизложенные данные, мы могли бы оценить стоимость объекта. Чтобы оценить стоимость возможности аренды требуется рассмотреть условия арендного договора.

Условия арендного договора – решающие при оценке. Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля, арендная плата, при каких условиях происходит расторжение договора.

Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из нашей статьи!

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

  1. Время до истечения арендного срока.
  2. Размер ежемесячной платы по аренде.
  3. Возможность выкупить земельный объект арендатором.
  4. Возможность пролонгации договора.

Выделения

Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

  1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
  2. Расчет коэффициента капитализации.
  3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

  1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
  2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
  3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

  1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
  2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
  3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.
Земля уже много лет находится у вас в аренде и интересуетесь возможностью оформления собственности? Подробности приватизации есть здесь!

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

Z = DA +DIА,

  • где Z — земельный доход;
  • DA — прибыль, которую получит арендодатель;
  • а DIA — прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

Имеем:

RS = RAL + RA,

  • где RS — цена полного права собственности на рынке;
  • RAL — стоимость права аренды арендодателя;
  • а RA — стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 7
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Виктор Смирнов

    Сооружения (гаражные боксы) в собственности кооператива, земля в федеральной собственности. Для заключения договора аренды попросили провести переоценку кадастровой стоимости. Росимущество провело оценку права аренды. Согласно оценке, стоимость аренды превышает стоимость аренды этого же участка, рассчитанного по муниципальному законодательству в 8 раз. Может ли оценка права аренды нарушать требования Конституции РФ? Что посоветуете делать для отмены этого театра абсурда?

  2. Елена Иванова

    Противоречит ли закону ,что два разных оценщика ,живущих в одном городе имеют право сделать оценку аренды одного и того же земельного участка ?

    • Анжела

      Добрый день, Елена! А почему бы и нет. Оценщики-это аттестованные специалисты своего дела и они руководствуются при оценке законодательными актами, которые действуют в стране по этим вопросам, в частности Постановление Правительства РФ No582 от 16.07.2009 г. Они равноправно могут провести данные работы как и другие специалисты в любом компетентном для них вопросе (адвокаты, юристы и т.п.).

    • Юрий

      Закон, в частности, по оценке прав аренды это Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009 г. определяет принципы и правила оценки, но не касается оценщиков. По работе последних — ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», формулировки вашего вопроса никак не подпадают под требования с условиями ст.ст.4 и 15 указанного закона.

  3. Евгения

    Добрый вечер! Полтора года назад подавала заявление о предоставлении в аренду зем уч сельхоз назначения (растениеводство) в министерство имуществ. отн-й. Аренда 52 га была оценена 340 тысяч рублей в год. нереальная стоимость заброшенного зем уч. Что делать? Есть возможность все это приостановить, отменить оценку

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Стоимость аренды в рассматриваемой ситуации, по идее. должна исходить из кадастровой оценки. У вас есть два, вернее три варианта действий. Оставить все как есть, отказаться от заключения договора аренды, потребовать переоценки кадастровой стоимости — у вас есть такое право через обращение в арбитраж. Как подвариант третьего — потребовать проверки законности оценки через прокуратуру, если у вас есть обоснованные сомнения.

    • Николай

      Вы обратились с заявлением с просьбой предоставить земельный участок в аренду. Когда вы обращались, вы не имели представления о стоимости. Стоимость высока для вас и вы вправе не заключать договор аренды, если для вас это дорого. Подача заявления ранее ни к чему вас не обязывает, пока нет подписанного с обеих сторон договора аренды. Напишите письмо, что отказываетесь от намерения брать землю в аренду по причине того, что цена для вас высокая.

Adblock
detector