Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Для ведения коммерческой деятельности или для личных нужд любой желающий может взять в аренду земельный участок у государства или частного лица.

Но здесь важно понимать, как правильно рассчитывается арендная плата за землю и все особенности этого вопроса.

В статье мы рассмотрим, какие законы регулируют процедуру расчеты цены найма надела, виды стоимостей участков, взятых во временное пользование, а также какая существует нормативная арендная и кадастровая стоимость.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос

Показать содержание

Что говорит закон?

Основные законы, с которыми стоит ознакомиться каждому начинающему предпринимателю:

  1. ЗК РФ ст.22 «Аренда земельных участков».
  2. Глава 10 ЗК РФ.
  3. Статья 39.7 Земельного кодекса и статья 9 ЗК.
  4. Постановление Правительства № 582 от 16.07.2009 г.

Согласно этим нормативно-правовым документам, физическое или юридическое лицо имеет право взять в аренду земельный участок у государства или частного владельца, предварительно заключив с этим человеком/компанией/организацией договор. Все вопросы решаются на основе условий арендного договора. Стоимость оплаты зависит от того, кто является арендодателем.

Важно! Если положения договора нарушают закон РФ об арендной плате или правилах заключения договора, вы можете оспорить данный документ в судебном порядке и расторгнуть его.

Виды оплаты за земли во временном пользовании

Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.

И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.

В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:

  1. Нормативная стоимость.
  2. Кадастровая стоимость.
  3. Рыночная стоимость.

Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка.

Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.

Решили взять арендовать землю на длительный срок?

Хотите знать, как рассчитать необходимую сумму оплаты за участок, взятый на 49 лет?

Разбираемся с такими вопросами в этой статье!

Нормативная арендная цена

Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений.

Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.

Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.

Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:

  • строительная, архитектурная ценность;
  • социально-экономическая ценность;
  • историческая ценность;
  • природные качества территории.
Внимание! Стоимость земельных участков второй категории зависит от географического расположения и экономики близлежащих городов.

К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.

Кадастровая стоимость

Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.

Проведение данной операции начинается с точного измерения границ и площади всего участка. Дальнейший расчет реальной арендной платы основывается именно на этой информации. Следующий, повышающий стоимость, критерий – коммуникации, теплицы и другие дополнительные постройки.

Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.

Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.

Рыночная

В большинстве случаев рыночная цена соответствует кадастровой, но существуют исключения.

Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:

  • психология той или иной группы людей;
  • экономическая картина в стране;
  • политическая ситуация в государстве.

Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».

Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос, тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.

Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка, так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос

Как рассчитать для физических лиц?

Точно так же, как и оценку, рассчитать каждый вид аренды можно разными способами.

На основании кадастровой оценки

Для расчеты цены аренды на базе кадастровой стоимости применяется такая формула:

А=К*% – арендная плата за землю равна кадастровой оценке, умноженной на процентный коэффициент, зависящий от цели аренды.

Значение последнего понятия определяется законодательством России:

  • 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
  • 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
  • 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
  • 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.

Пример №1. Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.

300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.

Пример №2. Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).

500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.

Пример №3. Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года. В сентябре 2016 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб. По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.

800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.

На базе рыночной стоимости

В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.

Расчет проводится по такой формуле:

А=Ц*% – арендная плата равна рыночной оценке, умноженной на ставку рефинансирования.

Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.

Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.

Важно! Если при оформлении аренды в государственном учреждении покупатель может получить льготы, то в этом виде аренды льготные скидки не предусмотрены.

Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%

Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.

Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%

Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.

Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.

Оплата найма муниципального и государственного имущества

По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.

Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.

Есть два способа совершения оплаты:

  1. Определенная точная сумма платежа.
  2. Проведение ремонтных работ недвижимости и прилагаемых к ней территорий. Порядок возмещения вложений определяет «Комитет по управлению имуществом».

Повторное заключение договора происходит без проведения дополнительных аукционов и конкурсов, за основную стоимость квадратного метра берется рыночная годовая величина, установленная независимым оценщиком. Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.

Нужно рассчитать стоимость аренды земельного участка у муниципалитета?

Не знаете, какой формулой воспользоваться и какие существуют нюансы?

Все ответы есть в другой публикации нашего Интернет-журнала!

Заключение

Значительно экономней арендовать территорию, принадлежащую государству, так как ее стоимость значительно ниже. Однако есть некоторые преимущества в заключении договоров и с частными владельцами. К примеру, претенденту на частную собственность не нужно принимать участие в аукционе, а условия договора остаются неизменными до окончания его действия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Комментарии 18
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Лидия Власова

    С 19.11.18г юр.лицо стало собственником 61,8% здания Торгового дома, расположенного на частном земельном участке пл. 2264 кв. м. Собственник земельного участка выставил претензию и счета на оплату за пользование участком предложил заключить соглашение либо договор аренды. Юр лицо до настоящего времени не реагирует и не оплачивает счета ему выставленные по расчету А=Ц% — арендная плата равна рыночной стоимости, умноженной на ставку рефинансирования Имеет ли место неосновательное обогащение и пр.?

  2. Станислав Сидоров

    Судом определен порядок пользования земельным участком по сложившимуся порядку пользованию Этим же судебным решением дом,расположенный на этом земельном участком разделен в натуре,домам присвоен стутус индивидуальный жилой дом. При определениикак возможно получение компенсации? так как не могу воспользоваться частью своей земли. земельный участок разделен по порядку пользования. мне не додается 60 кв м, я не имею доступа. в собственности участок есть, а в пользовании и фактическом владении нет. владеют им соседи.

    • Юрист-эксперт Олег

      Безотносительно фактических обстоятельств, только с точки зрения процессуального права, если не получилось определиться с размером компенсации (и ее необходимости в силу фактических обстоятельств), необходимо было подавать ходатайство о решении этого вопроса или через подачу апелляционной жалобы на вынесенное решение. А если решение вступило в силу, то возможно потребуется новый иск. При расчете компенсации исходить следует из средних значений, по рынку (арендные ставки) и кадастровой стоимости. Тут важно понимать, что обоснованность ваших требований в любом случае будет оцениваться в суде. Поэтому не стоит делать ставку на завышенные ожидания.

      Бесплатная юридическая помощь
  3. Любовь Киселёва

    Здравствуйте! Мой случай такой: на моем участке произошел порыв водопровода. Необходимо раскопать ,но земля в моей собственности. Как рассчитать аренду земли под ремонтные работы?

    • Дарья

      Любовь, добрый день. Вам подойдет сервитут на землю, но закон не сообщает формулы для расчета платы за него. Критерием является неудобство, которое терпит собственник от ремонта трубопровода в Вашем случае. Попробуйте это оценить в финансовом эквиваленте и таким образом рассчитать ежемесячную плату за сервитут.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      К сожалению, вы предоставили слишком мало данных, т.к. есть нюансы о каком ЗУ идет речь (СНТ, ИЖС), характер трубопровода (к вам, общий, к кому-то). Ремонтные работы, рассматривая вопрос теоретически, не имеют отношения к аренде ЗУ, это рассматривается иначе — как сервитутные отношения, по которым вправе производиться оплата.

  4. Игорь Кузьмин

    Здравствуйте! в 2017 я взял в аренду участок земли в гск -8. В договоре площадь состовляла 10*10 реально дали 5*7метров. В связи счем возникло не понимание. Вопрос как рассчитать цену арендуемого участка если цена не была описана в договоре аренды?

    • Дима

      Обычно арендодатель планирует получить деньги не с квадратного метра, а целиком с объекта. Поэтому вы, конечно, можете подойти к арендодателю с предложением обсудить этот факт, но на практике он просто изменит цену за метр, оставив сумму целиком неизменной. Это как квартиру сдаешь — указываешь метры, и если она окажется меньше по факту, сумма же не изменится.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Вопрос не вполне понятен, т.к. в договоре аренды должны быть точно указаны как размеры арендуемого имущества (ЗУ), так и плата за него. Неточности по каждому из этих условий являются законными основаниями для уточнения, если на то арендодатель не соглашается, то пересмотра в судебном порядке, вплоть до признания договора аренды недействительным или его расторжения, пересмотр арендной платы. Т.е. в зависимости от исковых требований.

  5. Дина Соболева

    В июле 2015г. арендовала участок для постройки павильона у администрации гор. поселения.Арендн.плата — 3%. Верно, или есть нарушения? Спасибо

    • Александр

      Здравствуйте Дина! В вашем случае никакого нарушения нет, а арендная плата складывается из многих факторов. Ну и помимо арендной платы вам наверно так же надо платить земельный налог? Ваше дело только построить павильон, и что бы он использовался по назначению. Вот если будет недострой, то его могут выставить на торги, и тогда у вас появятся вопросы другого порядка.

    • Софья

      Доброго времени суток, Дина! Вам в помощь ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ. В стандартном варианте величина платы за участок за 12 месяцев равен ставке арендной платы за арендуемую землю (в процентах) помноженной на кадастровую стоимость арендованного участка (в рублях). Арендная плата учреждается местной администрацией. Подробно проконсультироваться по этой теме можно в администрации своего города. Особенности совершения договоров, касаемо аренды, урегулированы положениями ст. 22 ЗК РФ, ст. 36 ЗК РФ и ст. 46 ЗК РФ.

  6. Валерий Андреев

    расчет арендной платы в примерах на Вашем сайте производен за месяц аренды или за весь период аренды

    • Инна

      Валерий, добрый день.
      Дарья права, расчет аренды земли зависит от многого. Начиная от того, в каком месте брать землю.

    • Дарья

      Здравствуйте, Валерий. На сайте приведены примерные расчеты для аренды земли. Это абстрактные цифры, так как конкретные значения можно будет знать только в момент заключения договора аренды. На стоимость пользования землей будет влиять слишком много факторов, которые сложно учесть, не зная ту или иную ситуацию.

  7. Виктория Назарова

    Арендную плату за землю для огородничества платить за 1 кв.м в месяц 42,38 или за все 10 соток умноженную разценку. т.е 423,80? Подскажите пожайлуста. Заранее благодарю!

    • Аркадий

      Здравствуйте, Виктория!
      У вас на руках имеется заключённый в соответствии с требования гражданского законодательства РФ договор аренды. Оплачивать следует в соответствии с положениями данного договора. Если там предусмотрена ежемесячная оплата за аренду земельного участка — то вам следует оплачивать ежемесячно сумму в полном объёме. Если же оплата производится несколько раз в год — то вы можете оплачивать несколькими платежами. Внимательно прочитайте пункты, которые предусматривают способы, сроки и сумму оплаты.

    • Инна

      Виктория, добрый день!
      А что у вас написано в договоре аренды? Что там написано, так и платите. Думаю, что вам необходимо платить разом за все 10 соток за аренду земли.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: