8 (800)  350-29-87 Москва

Как происходит продление договора аренды земельного участка: образец заявления. Возможно ли это без проведения торгов?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Тех, кто пользуется участком земли на правах аренды, волнуют вопросы возможного изменения своего положения в качестве арендатора, то есть окончание срока аренды и договора.

Аренда предполагает пользование участком только на продолжении установленного периода, а в процессе найма земли на ней происходят преобразования, вкладываются средства.

Из-за этого нередко арендатор желает продлить договор или перезаключить его на новый срок до того, как он закончится. Такую возможность закон предоставляет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Законодательные основы

Вопросы передачи участков земли в аренду решаются по нормам Земельного и Гражданского кодексов РФ. Ст. 22 Земельного кодекса РФ, а также глава 34 параграф 1 ГК РФ, ст. 235 и 239.1 ГК РФ устанавливают правила, касающиеся контрактов об аренде земли. Также для вопросов аренды земли имеют значение положения статьи 51 закона N 218-ФЗ 13.07.2015.

Продление периода аренды сформулировано в законодательстве как преимущественное право субъекта, использующего имущество по договору аренды, на переоформление этого контракта на новый период.

В статье 621 ГК установлены два варианта продления:

  • подписание нового соглашения между теми же лицами после того, как арендатор известит хозяина территории о желании оформить контракт на новый срок;
  • автоматическое продление без составления каких-либо документов.

В первом случае могут поменяться все условия: цена, срок, возможность или невозможность передачи участка в субаренду и другие. Неизменными остаются только стороны. В таком случае придётся составлять новый договор для продления найма участка.

Автоматическое продление без изменения условий пользования участком происходит, если завершился договор аренды земли, но продление срока контракта считается неопределенным, то есть каждая сторона может прекратить арендные отношения в любой момент, уведомив контрагента за 3 месяца.

Важно! Из положений ГК вытекает и третий вариант продления контракта – путем подписания дополнительного соглашения. Таким соглашением можно изменить любые условия сделки, в том числе и срок.

Ситуация усложняется, если арендодателем выступает государство или муниципалитет. Публичные территории обычно предоставляются с проведением торгов, и преимущественное право не избавляет арендатора от необходимости участвовать в торгах, если нет причин для предоставления земли без торгов.

Приняли решение заключить договор аренды земельного участка с юридическим лицом?

Интересуетесь особенностями и отличиями подобной процедуры?

Узнайте различия соглашений между юридическими и физическими лицами из нашей статьи!

Основания для подписания нового контракта

Для пролонгации арендных прав путем подписания нового контракта нужна совокупность трех условий:

  • соглашение не содержит условия об отмене преимущественного права арендовать землю на новый срок;
  • арендатор добросовестно выполнял возложенные на него обязанности в течение периода действия контракта, своевременно платил арендную плату;
  • арендатор сообщил хозяину участка о своем желании пролонгировать арендные отношения в срок, установленный соглашением, а если такой срок не прописан – в разумный срок (за 1-2 месяца).

Для подписания допсоглашения поводом служит предложение одной из сторон, принятое другой стороной.

Подписание допсоглашения не носит обязательного характера – при несогласии сторона может отказаться от его заключения.

Для этого способа пролонгации важно, чтобы период действия контракта еще не успел истечь – в соглашение с истекшим сроком действия изменений уже не внести.

Чтобы действие контракта продлилось автоматически, нужно соблюдение следующих условий:

  • срок отношений истек;
  • арендатор по-прежнему использует территорию и платит за нее;
  • арендодатель не требует прекращения пользования участком.

Способы пролонгации найма земли

Как мы видим, есть три способа продления:

Рассмотрим подробный план действий для каждого способа.

Интересуетесь противоположной ситуацией? Хотите знать, как происходит расторжение договора аренды? Читайте в нашей статье!

Новое соглашение

Внимание! Порядок составления нового контракта будет отличаться в зависимости от того, в собственности какого субъекта находится земля.

Если собственник – частное лицо, будь то человек или организация, для заключения с ним нового контракта понадобится лишь согласовать условия.

Если же участок принадлежит муниципалитету или государству, в большинстве случаев придется проходить процедуру торгов.

  1. Уведомление хозяина участка о желании оформить договор на новый срок. Уведомление нужно производить в письменной форме – путем направления письма. Период до окончания договора, в который нужно направить уведомление хозяину, обычно прописывается в соглашении. Но если его нет, то применяется удобный для согласования срок – 1-2 месяца.
  2. Согласование условий. Пролонгация не значит сохранение условий старого соглашения: арендная плата, срок, возможность сдачи в субаренду могут быть изменены. Если арендодатель – муниципалитет или государственный орган, при перезаключении контракта на новый период участок в большинстве случаев будет выставлен на торги.

    Без торгов заключается договор аренды с сельскохозяйственным производителем, который не нарушал условий пользования участком, и с арендатором, который получил территорию в наем без торгов. На торгах арендатор участвует наряду с другими желающими арендовать данный участок, но после аукциона за ним признается право через суд перевести на себя права и обязанности арендатора.

  3. Составление и подписание договора. Контракт составляется в обязательной письменной форме, в нем указываются все оговоренные условия и реквизиты сторон.

    Справка! При заключении контракта между частными субъектами его нередко заверяют у нотариуса, хотя этого не требует закон. Эта процедура обойдется в 7 тысяч рублей плюс 3% от суммы сделки, то есть стоимость услуг нотариуса может перевалить за 10-20 тысяч рублей.
  4. Если время аренды превышает 1 год, контракт нужно регистрировать на основании ст. 51 закона N 218-ФЗ 13.07.2015. Для регистрации в Росреестр обращается любая из сторон. Нужно взять с собой пакет документов, включающий:

    • квитанцию о госпошлине;
    • паспорт;
    • не менее двух экземпляров договора;
    • кадастровый паспорт арендуемой территории;
    • если сторона – юрлицо, то нужны копии его учредительных документов;
    • если документы подают по доверенности – нужен оригинал доверенности;
    • если участок в собственности супругов – требуется нотариальное согласие супруга на сдачу участка.

    Стоимость регистрации отличается для граждан и организаций. Физическое лицо платит 2000 рублей, юридическое – 22000.

    Регистрация проводится за 7 рабочих ней, а при обращении через МФЦ – за 9 рабочих дней.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 350-29-87Москва

Дополнительное соглашение

Порядок пролонгации через подписание допсоглашения схож с порядком заключения нового договора, но несколько проще.

  1. Инициатива по заключению допсоглашения. Нужно письменно обратиться к хозяину земли с предложением продлить аренду, подписав допсоглашение. Важно, чтобы период действия договора к этому моменту еще не истек.
  2. Согласование нового срока и подписание допсоглашения. В допсоглашение можно внести и другие несущественные изменения контракта.
  3. Регистрация допсоглашения. Между юристами был спор относительно того, надо ли регистрировать изменения к договору аренды, но в итоге возобладала точка зрения, что регистрация необходима. Аренда – это обременение права собственности, и в Росреестре должны быть все сведения об этом обременении. Обращается с заявлением в Росреестр одна из сторон.

    Внимание! Госпошлина в этом случае значительно меньше, чем при регистрации нового соглашения – 350 рублей для граждан и 1000 рублей для юрлиц.

Как мы видим, пролонгация путем заключения допсоглашения имеет явное преимущество перед заключением нового договора – стоимость намного ниже. Но, к сожалению для арендаторов, к муниципальным территориям этот порядок неприменим. Аренду муниципальной или государственной земли можно пролонгировать, только заключив новый договор.

Скачать пример бланка дополнительного соглашения для продления договора аренды земли
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 350-29-87Москва

Автоматическая пролонгация по окончанию срока

Для автоматической пролонгации сторонам не нужно предпринимать никаких действий – просто продолжать пользоваться участком и вносить деньги на тех же условиях.

Регистрация автоматической пролонгации не требуется. Но здесь есть опасность, подстерегающая арендатора. Любая из сторон может прекратить отношения, просто предупредив об этом за три месяца.

То есть период действия соглашения не определен, и права пользователя земли оказываются под угрозой.

Узнайте, какие существуют причины для прекращения действия арендного договора!

Причины для отказа

Пролонгация договора аренды – не безусловное право арендатора. Хозяин участка может отказать в продлении, если передумал сдавать землю в наем.

Но если он все же сдаст участок кому-либо в течение года после окончания срока аренды, предыдущий арендатор может подать в суд для перевода на себя прав и обязанностей нового арендатора. Это действует и в отношении муниципальных земель, которыми орган власти распоряжается на аукционе.

Внимание! Есть позиция высших судов, что преимущественное право пролонгации дает возможность перевести на себя права и обязанности нового арендатора даже в случае, когда старый арендатор не участвовал в торгах.

Пролонгация помогает внести стабильность в отношения хозяина земельного участка и арендатора. Из трех способов наиболее выгодным является внесение изменений, касающихся срока, в уже заключенный контракт.

Чтобы не упустить эту возможность и сэкономить на госпошлине, нужно заключать допсоглашение к договору на продление найма земли без торгов, пока договор еще действует. Для муниципальных земель пролонгация возможна только путем заключения нового договора. Если он был заключен на торгах, то придется снова проходить через процедуру аукциона.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 16
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Анастасия Баранова

    Здравствуйте! Какие документы я должна представить лично или в электронном виде для продления договора аренды земельного участка ?

  2. Ростислав Матвеев

    Здравствуйте! У меня участок 5 соток по договору аренды на 3 года в Рузском районе. Срок аренды заканчивается. Нужно продлять. В мфц сказали через госуслуги, на сайте не могу разобраться. Как это сделать?

    • Николай

      Подача документов через интернет портал госуслуг это право, а не обязанность. Вы можете на свое усмотрение, подавать через интернет, или «в живую». Еще раз обратитесь в МФЦ и пусть вам откажут письменно. Если хотите подавать через сайт гос услуг, то на сайте есть все необходимые инструкции и информация, с которыми придется разбираться самостоятельно, или найти помощь непосредственно перед вашим компьютером.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Отказ непонятен — потребуйте его в письменной форме и обжалуйте. Что же касается Госуслуг, то в вашем случае необходим поиск вручную «Продление (заключение) договора аренды на новый срок на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (такого-то) района». Если по вашему району такой услуги нет, что не исключено, то отказ МФЦ тем более не правомерен.

  3. Надежда

    Здравствуйте.
    Был заключен договор аренды Хозяйством(СПК) на земельную долю(земли сельскохозяйственного назначения, ) с нами — Собственниками, затем несколько раз данный договор продлевался на основании собрания пайщиков.
    В 2015 году я выделила свою долю в земельный участок в натуре с конкретными координатами в порядке регламентированном требованиями п.п. 4 — 6 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ, в декабре 2017 года закончился срок действия договора аренды(с пайщиками), со стороны Хозяйства в мой адрес никаких сообщений, уведомлений не поступало.
    В ЕГРН значится ограничение на мой участок, в виде аренды, какие действия должна предпринять я — как собственник конкретного земельного участка?
    Вправе ли Общество продлить договор аренды на прежних условиях, ведь земельного участка в прежних границах(с тем же количеством пайщиков) уже не существует, многие выделили свои доли в земельные участки.

    • Дарья

      Здравствуйте, Надежда. На Вашей собственности не должно быть обременения в виде прежней аренды. Это недочет ЕГРН. Поэтому предоставьте им документы о том, что Вы стали собственником определенного участка. Предварительно выйдите из числа арендаторов по прежнему договору аренды, который ранее продлевали.

    • Ольга

      Надежда, добрый день.
      Если вы являетесь собственником данного земельного участка, то распоряжаться можете, как угодно. Если все документами все в порядке. Если земля была только в вашей аренде, то вам надо просто продлить договор аренды, на каких условиях и тд. вы можете узнать непосредственно в ЕГРН.

  4. Марк Богданов

    здравствуйте. заканчивается срок аренды земельного участка .участок был выделен инвалиду 2 гр. под застройку жилого дома.на срок; три года.фактически на данном участке спилен весь ивовый кустарник.сделана выкарчевка пней,отсыпка отходами лесопиления всей территории,планировка учасстка механическим способом.завезен песок.в 2017 году заключен договор на поставку электролинии. в 2017 из-за погодных условий работы на участке не производились.как действовать?

    • Аркадий

      Здравствуйте, Марк!
      Чтобы продлить срок действия договора аренды, я рекомендую Вам обратиться к Арендодателю и заключить дополнительное соглашение. На его основании договор аренды и будет продлён на новый срок. Внимательно прочтите сам договор и возможности его пролонгации. Данное положение там обязательно прописывается. Может быть по окончании срока по заявлению Арендатора, он автоматический пролонгируется, если нет никаких возражений от сторон. Подробнее о способах продления договора аренды Вы сможете узнать из настоящей статьи.

    • Екатерина

      Марк, добрый день!
      Если срок аренды подходит к концу, то можно либо продлить его, либо можно оформить данному гражданину землю под свою собственность, так как она уже пробыла в аренде у него в течении 3 лет.

  5. Елена

    А если земля муниципальная? Разве не должны выставить на торги?

    • Александр

      Здравствуйте Елена! В соответствии с статьей 28 ЗК РФ нет такого понятия, как бесплатная передача земли гражданам. Но есть право приобрести бесплатно определенным категориям семей.

    • Наташа

      Елена, добрый день.
      Вообще на торги выставляют. Но если вы арендовали эту землю и хотите продлить срок договоры аренды, то на торги могут не выставлять эту землю.

  6. Виталий Фролов

    мы случайно пропустили срок продления договора аренды земли но мы разработали участки и насадили сад покупали дорогие саженцы,а теперь у нас хотят отнять,что можно сделать?

    • Александр

      Здравствуйте Виталий! Вообще — то вам, как арендатору, в случае если вы пропустили сроки продления аренды, имеете право на заключение нового договора, и без торгов. Для вас оптимальный вариант обратиться к юристу, что бы он на месте помог разобраться, почему у вас пытаются отнять землю. Наверно она кому — то приглянулась быстрее всего.

    • Ольга

      Здравствуйте, Виталий. В вашем случае если не получится договориться с собственником мирным путём, то необходимо обращаться в суд и доказывать, что у вас преимущественное право на продление аренды данного земельного участка.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: