Наш эксперт расскажет про прекращение договора аренды земельного участка и нюансы, связанные с этим
Термин «аренда земли» употребляется в земельном праве довольно давно.
Под ним понимается сделка, в результате который одна из сторон получает во временное пользование земельный участок за определённую сумму вознаграждения.
Как для её заключения, так и расторжения, необходимы определённые на законодательном уровне основания.
Далее мы рассмотрим, каким способом можно расторгнуть сделку аренды и признать заключенный между арендодателем и арендатором договор аренды недействительным.
Показать содержание
- Прекращение договора аренды земельного участка — на какие законодательные акты опирается?
- Основания прекращения аренды земельного участка
- Процедура расторжения найма
- Признание договора недействительным
Прекращение договора аренды земельного участка — на какие законодательные акты опирается?
Так, согласно 46 ст. Земельного кодекса, прекращение аренды земельного участка может происходить по основаниям, предусмотренным в гражданском законодательстве (оно же регламентирует и саму процедуру: её последовательность, документальное сопровождение и т.д.) и Земельном кодексе.
Среди распространяемых на аренду земельных территорий общегражданских законодательных норм можно отметить: заключение соглашения на ограниченный период и прекращение по его завершении, преимущественное право временного владельца на заключение нового соглашения, если иное не содержится в его условиях или иных подзаконных актах.
Обратите внимание! Ст. 610 ГК РФ определяет процесс прекращение права аренды земельного участка в одностороннем порядке. Единственное требование – инициатор расторжения сделки должен своевременно известить о своих намерениях собственника.Законом на это определён трёхмесячный срок, однако стороны еще на этапе подписания соглашения могут постановить иначе.
Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Согласно ст. 22 Земельного кодекса определённые категории аренды предусматривают предельный срок предоставления земельных территорий во временное пользование, и по его наступлению соглашение прекращает своё действие независимо от того, на какой период времени оно было заключён.
Основания прекращения аренды земельного участка
Перечисленные в Гражданском и Земельном кодексах основания для прекращения аренды земли не являются окончательными или исчерпывающими.
Они могут быть дополнены по желанию сторон при оформлении соглашения.
Собственник имеет право прекратить сделку, если арендатор неоднократно нарушает нормы пользования землёй, более двух раз кряду не вносит платежи в оговоренный срок или использует землю не по назначению, определённому в соглашении.
Ст. 450 ГК РФ подтверждает право владельца земли вносить в соглашение и прочие требования, при несоблюдении которых арендатором сделка будет немедленно прекращена. Инициатором прекращения сделки может выступать и вторая сторона.
Возможные основания для прекращения сделки арендатором:
- непредоставление земли владельцем участка;
- препятствование её эксплуатации в оговоренных ранее рамках и формах;
- непригодное состояние земельных владений;
- умалчивание владельцем собственности о неких третьих лицах, имеющих право на использование и владение сдаваемой во временное владение территории.
Важно! Смерть арендатора не признаётся основанием для прекращения сделки, право аренды переходит к его законному наследнику.Расторжение договора арендатором (при условии подписания им соглашения аренды государственной или муниципальной территории сроком более пяти лет) осуществляется исключительно после решения суда и при наличии исчерпывающих доказательств неправомерных действий собственника.
Арендодатель может выступить инициатором прекращения аренды, если:
Дальнейшее использование территории нанесёт ей непоправимый вред или серьёзно ухудшит экологическую ситуацию.
Земля используется по всем требованиям договора, но её целевое назначение не соответствует принадлежности к конкретной категории земель.
Арендатор намеренно совершает правонарушения, приводящие к отравлению почвы вследствие неправильного использования удобрений, химикатов, различных стимуляторов и т.д. при их хранении, применении и транспортировке.
Неиспользование территории в соответствии с требованиями соглашения в течение трёх и более лет. Исключения – прецеденты, когда столько времени требуется на освоение территории или её использование было невозможно ввиду не зависящих от арендатора обстоятельств.
Арендованная территория была изъята для государственных и муниципальных нужд.
Реквизиция территории (её временное изъятие в ситуациях, при которых дальнейшее использование арендатором имело бы угрожающий характер для интересов всего общества и государства). Реквизиция осуществляется при различных природных стихиях и бедствиях (пожарах, авариях, эпидемиях и т.д.).
В других случаях, согласно федеральному законодательству.
Процедура расторжения найма
Для того чтобы расторгнуть сделку, стороне-инициатору необходимо уведомить контрсторону о своих намерениях.
Определённый на законодательном уровне срок – три месяца, впрочем, в пунктах соглашения могут быть установлены иные условия извещения.
Итак, в определённый срок инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о прекращении сделки, получаемое под её личную подпись.
Если удаётся достичь согласия, то арендатор передаёт земельные владения собственнику в первоначальном виде (возможны случаи, когда территория была весьма облагорожена – тогда следует обсудить компенсацию временному владельцу затрат на землеустройство), и стороны заключают мирное соглашение о прекращении договора.
В случаях, когда сделка расторгается в одностороннем порядке из-за нарушений, инициатор должен направить второй стороне уведомление с указанием конкретных нарушений и требованием исправить их в определённый срок.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядкеЕсли ответной реакции не последовало, то документы на прекращение соглашения направляются в арбитражный или районный суд с иском на действия/бездействие контрстороны.
Именно решение суда является единственным основанием для прекращения сделки в этом случае. Возвращение имущества владельцу оформляется актом приёма-передачи, в коем сверяется соответствие нынешнего состояния территории сведениям, отображённым в первом акте передачи территории во временное пользование арендатора (о том, как он составляется, написано тут).
ВАЖНО! Все незаконно воздвигнутые здания, деревья и прочие насаждения не подлежат компенсации и должны быть снесены и вырублены.Необходимые для завершения сделки документы:
- копии паспортов;
- технические документы на имущество: справка из БТИ, технический паспорт, справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- свидетельство о праве собственности;
- правоустанавливающие документы владельца (договор покупки-продажи, дарственная и т.д.);
- соглашение аренды;
- заключение эксперта о неправомерной эксплуатации (если прекращение сделки производится по желанию собственника на основаниях, определённых Земельным кодексом РФ).
Договор аренды земли является самым важным документом при заключении этой сделки. На нашем сайте вы найдете много материалов, рассказывающий об этом документе. Читайте о том:Признание договора недействительным
Причины, при которых арендатор имеет право требовать признания недействительным договора аренды земельного участка:
- несоблюдение законодательных норм при оформлении;
- подписание его недееспособным (несовершеннолетним) гражданином или по принуждению;
- мнимый характер сделки;
- несоблюдение требований публичного порядка.
ВАЖНО! Согласно российскому гражданскому законодательству, договор может быть признан недействительным, если в нём отсутствует чёткое описание предмета аренды или её основных условий(стоимость, сроки, метод расчёта, конкретное расположение объекта и т.д.).Исковое заявление о признании договора аренды земельного участка недействительным может быть как самостоятельным, так и ответным. В случае признания его таковым претензии истца по первому иску в большинстве своём будут признаны несостоятельными.
Исковое заявление необходимо подкрепить доказательствами, в качестве которых могут выступить:
- Документы об отсутствии полномочий для подписания соглашения.
- Документы о невозможности заключения сделки гражданином (о полной или частичной дееспособности).
- Результаты различных экспертиз.
- Сам спорный договор.
Иск подаётся в арбитражный суд, когда одна из сторон являются юридическим лицом и в районный, если истец и ответчик – физические лица. Оформляется иск в свободной форме, в верхней части листа – наименование судебного органа и информация об истце и ответчике, а в самом тексте заявления указываются данные договора (дата подписания, номер и срок действия), а также основания для обращения в суд.
В финальной части документа следует указать свои требования относительно признания соглашения недействительным и выплаты материальной компенсации, если есть претензии денежного характера.
Признать договор недействительным можно обратившись в суд. Исковое заявление, подкреплённое доказательной базой, предоставляется в приёмную суда, регистрируется, а уже через месяц состоится первое слушание по делу (как правило, одного заседания для решения спора оказывается недостаточно).
Прекращение аренды земельного участка возможно только на законных основаниях по инициативе обеих сторон либо по судебному решению.
Собственник может прекратить сделку, если арендатор эксплуатирует землю, ухудшая её состояние и экологическую обстановку, не выполняет условия договора или вовсе не использует имущество. В любом случае, без согласия второй стороны, прекращение аренды происходит по решению суда.