+7 (812) 425-63-64 Санкт-Петербург

Квартира взятая в ипотеку: можно ли сдавать и на каких условиях?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Одни берут ипотеку для решения жилищного вопроса, другие – для получения дохода, путем сдачи купленного жилья в аренду.

Сдача квартиры в наем позволяет полностью или частично покрывать расходы на погашение кредита.

Но законно ли это? Одобряют ли аренду банки? Ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 425-63-64. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Права собственника и заемщика по законодательству

Права, ответственность и обязательства заемщика прописаны не только в кредитном договоре, но и в законе №102 «Об ипотеке». В статье 29 говорится о праве использования кредитополучателем ипотечной квартиры:

  • он имеет право использовать жилье по назначению;
  • получать от ее использования плоды и доходы.

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

  1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
    Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
    Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
  2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

    Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

О допустимости аренды ипотечной недвижимости говорится в ст. 346 ГК РФ. Согласно кодексу, собственник имеет право передавать залоговое имущество в аренду иному лицу с согласия залогодержателя.

Исходя из действующих законодательных норм, заемщик может сдавать квартиру в наем, получая от сделки доход. С позиции банка этот вопрос выглядит немного иначе.

Жилье, приобретенное на банковские средства, находится под обременением третьих лиц, то есть банка. А это накладывает на заемщика определенные обязательства перед кредитором, например, следить за состоянием имущества, не допускать его разрушения и порчи.

Сдача заложенного жилья в аренду создает определенные риски для банка. Постоянная смена нанимателей приводит к более быстрому износу жилья, и увеличивает возможность ее порчи. А это, в свою очередь, может привести к уменьшению рыночной стоимости объекта. Продать при образовании задолженности потерявшую в цене квартиру будет сложно.

Согласно ст.30 ФЗ «Об ипотеке», владелец обязан содержать залоговое имущество в хорошем состоянии и нести расходы на его содержание.

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

  1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
  2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

Аренда порой не позволяет поддерживать в квартире порядок и сохранять ее первоначальный вид. Кредиторы это прекрасно понимают, поэтому не все из них одобряют сдачу жилья в наем.

Разрешают ли банки?

Законом не запрещается сдавать квартиру в аренду, однако в договоре с банком могут быть прописаны иные условия. Чтобы узнать, можно ли сдавать недвижимость в ипотеке в наем, прежде всего, следует ознакомиться с кредитным соглашением.

Что может быть прописано в договоре с банком:

  • Аренда допускается, но с согласия банка. Заемщику нужно обратиться к кредитору и уведомить его о своем намерении.
  • Аренда запрещена. В этом случае рисковать не стоит, так как сдача квартиры в наем будет считаться нарушением кредитного договора. В отношении собственника могут последовать штрафные санкции вплоть до расторжения договора.
  • О возможности сдавать жилье не указано. Потребуется разрешение банка и согласование деталей аренды.

Какие документы нужно предоставить?

Чтобы банк разрешил сдачу жилья в наем, заемщику потребуется предоставить договор для сдачи в аренду (о том, чем грозит аренда квартиры без составления договора, рассказано тут). Банк может потребовать включить в документ свои дополнительные пункты, касающиеся прав пользования недвижимостью и обязанностей нанимателя.

Более того, заемщику может быть запрещено на время действия кредитного соглашения сдавать недвижимость посуточно, так как такой вид аренды предполагает быстрый износ имущества. Обязательным пунктом может быть составление описи имущества и оформление депозита на случай порчи квартиры взятой в ипотеку.

Большинство собственников сдает жилье в аренду нелегально – не уплачивая налоги, и не оформляя ИП. Банки действуют в рамках закона, поэтому не исключено, что кредитор потребует от заемщика регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, приобретения патента или уплаты налогов как физлицо.

Если органы уличат собственника в неуплате налогов, то ему может грозить штраф или ограничение свободы. А это лишает банка возможности получить назад свои деньги.

Чтобы согласовать вопрос аренды с кредитором, потребуется также известить страховую компанию о том, что жилье будет сдаваться. Банку нужно предоставить согласие страхового агентства и справку о том, что условия страхового покрытия остались прежними.

Итак, какие бумаги потребуется предоставить в банк для получения разрешения:

  • копия договора найма;
  • данные о квартиросъемщике;
  • документ из страхового агентства о том, что условия соглашения остались неизменными.

В каких случаях кредитор может запретить аренду купленной недвижимости?

Кредитор имеет право запретить сдавать в наем залоговую недвижимость. «Закон об ипотеке» предусматривает обязанность заемщика поддерживать имущество в надлежащем состоянии. В своем отказе кредитор может сослаться именно на это обязательство, так как аренда может ухудшить состояние жилья.

СПРАВКА! Согласовывая вопрос найма квартиры с банком, заемщик может оперировать тем, что доход, получаемый с аренды, поможет ему выплачивать ссуду.

Что грозит при нарушении договора?

Если заемщик не получил согласие банка, но все равно сдает жилье в наем на свой страх и риск, то ему может грозить следующее:

  1. банк может потребовать досрочной выплаты остатка по ссуде (право закреплено в ст.35 ФЗ №102);

    Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

    При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

    Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

  2. если в течение 30 дней кредитополучатель не погашает долг, то банк вправе взыскать залоговую недвижимость, расторгнув договор в одностороннем порядке.

Сдавать жилье в наем без разрешения, надеясь, что банк об этом не узнает, довольно рискованное предприятие. Согласно ст. 34 ФЗ №102 «Об ипотеке», кредитор вправе проверять залоговое имущество на предмет его состояния и условий содержания. Так же он имеет право проверять документацию по недвижимости.

Получается, что сотрудник кредитного учреждения в любой момент может нанести визит в ипотечную квартиру и узнать, что она сдается в наем. Препятствовать проверке заемщик не сможет, так как это может повлечь за собой расторжение договора в одностороннем порядке или наложение штрафа.

Подведем итог. Закон допускает сдавать залоговое имущество в аренду, если иное не предусмотрено в договоре. Заемщику потребуется получить разрешение у банка. Без согласования этого вопроса с кредитором ему грозит расторжение соглашения, требование банка в досрочной выплате или взыскание на имущество.

Полезное видео

Смотрим интересное видео на тему данной статьи:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: