Важные пункты в заявлении о расторжении договора аренды нежилого помещения: правила написания и образец

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Оформление аренды нежилого помещения предполагает длительные отношения между арендатором и арендодателем. Никто не застрахован от возникновения противоречий или изменения условий, которые могут потребовать досрочного расторжения договора.

В данной статье мы расскажем о важных пунктах в заявлении о расторжении договора аренды и о правилах его написания.

Показать содержание

На основании чего арендатор может потребовать досрочного расторжения?

Арендные отношения затрагивают права обеих сторон договора. Досрочное прекращение аренды по инициативе одной из сторон может привести к ущемлению прав другой стороны. По этой причине гражданское законодательство существенно ограничивает возможность сделать это в одностороннем порядке. В статье 310 ГК РФ устанавливается недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору.

Расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно только в судебном порядке (п.2 ст.450 ГК РФ) за исключением случаев:

  • Если в договоре не указаны сроки действия.
    Важно! Прекращение такого договора возможно через уведомление арендодателя за 3 месяца (о том, как известить о расторжении договора аренды нежилого помещения, а также как написать уведомление, можно узнать тут). По прошествии этого времени договор будет считаться расторгнутым согласно ст.450.1 ГК РФ.
  • Если порядок отказа содержится в договоре в соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ.

Претензии арендатора, которые могут быть приняты судом, как основания для одностороннего отказа:

  • ограничение арендодателем законной возможности пользоваться имуществом либо отказ предоставить его в пользование (п.1 ст 620 ГК РФ);
  • сокрытие арендодателем информации о серьезных недостатках арендованного помещения до заключения договора, которые не были обнаружены при осмотре (п.2 ст. 620 ГК РФ);
  • уклонение арендодателя от выполнения работ по капитальному ремонту нежилого помещения (п.3 ст.620 ГК РФ);
  • помещение стало непригодным для использования в силу обстоятельств, независящих от арендатора (п.4 ст. 620 ГК РФ);
  • существенное изменение обстоятельств, из которых исходили обе стороны при заключении договора (п.1 ст.451 ГК РФ).

Претензия на арендодателя

Для чего необходима?

Перед тем как подать исковое заявление в суд, арендатор должен направить арендодателю письменную претензию с предложением о расторжении договора в указанный срок. Отказ арендодателя или отсутствие ответа в течение 30 дней является основанием для подачи иска (п.2 ст.452).

Смысл направления претензии заключается в возможности заключения соглашения о взаимном прекращении обязательств. Это поможет сократить время, которое будет потрачено на судебные тяжбы и разбирательства, и сократить возможные убытки обеих сторон.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Узнать об особенностях соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, а также посмотреть образец документа, можно здесь.

Содержание

Так как претензионное письмо будет одним из доказательств в гражданском процессе, арендатору нежилого помещения стоит позаботиться о грамотном его составлении.

В письме обязательно указываются:

  1. Реквизиты арендатора.
  2. Место, дата составления.
  3. Реквизиты договора аренды, дата и номер.
  4. Данные сторон, заключивших договор.
  5. Информация о нежилом помещении: адрес, расположение, площадь.
  6. Пункты договора, которые нарушил арендодатель.
  7. Нормы законодательства, на которые ссылается арендатор.
  8. Требование расторгнуть договор.
  9. Список приложений.
  10. Подпись, дата.

При составлении претензии стоит опираться на законодательство РФ:

Составление

Оформить претензионное письмо можно самостоятельно, соблюдая некоторые правила:

  1. В “шапке” документа должна содержаться информация о получателе и отправителе. Пример: ООО “Недвижимость” от “ИП Семенов Андрей Ильич”.

  2. В центре ставится заголовок “Претензия”.

  3. Необходимо указать договор аренды, его номер, дату оформления и участников. Пример: “На основании договора аренды нежилого помещения № 234 от 18.04.2017 (далее – Договор), заключенного между ООО “Недвижимость” (далее – Арендодатель) и “ИП Семенов Андрей Ильич” (далее -Арендатор)“.

  4. В письмо нужно включить описание помещения, его адрес, этаж, расположение. Пример: “Согласно Договору Арендодатель передает, а Арендатор получает во временное пользование помещение №12, расположенное на 1 этаже административного здания “Горизонт” по адресу ул.Ленина 34“.

  5. Прежде чем описывать суть претензии стоит сослаться на пункты договора, которые регламентируют отношения между арендодателем и арендатором. Имеются ввиду те пункты, неисполнение или ненадлежащее исполнение которых привело к спорной ситуации. Пример: “Пункт 2.3.1 Договора содержит обязанность Арендодателя предоставить нежилое помещение в пользование Арендатору в состоянии, не препятствующем эксплуатации по назначению.”

  6. Далее следует суть претензии, которая должна быть изложена четко, кратко и исчерпывающе. Описывая проблему необходимо указывать реквизиты документов, на которые ссылается отправитель (номера чеков, квитанций, писем).

    Пример: “Арендодатель предоставил в пользование помещение с существенными недостатками, которые препятствуют пользованию помещением: неисправность отопительной системы. Арендатор не был поставлен в известность о наличии неисправности, а предварительный осмотр не позволил ее выявить. К письму прилагается заключение эксперта.

  7. После указания причины отказа, необходимо сослаться на соответствующее законодательство и выдвинуть требование. Пример: “На основании изложенного и пункта 2 статьи 620 ГК РФ требую расторгнуть договор аренды № 234 от 18.04.2017 в порядке заключения соглашения о расторжении договора“.

  8. Перечисляются приложения к письму.

  9. Ставится дата и подпись отправителя.
Внимание! Отправить претензию лучше всего ценным письмом с описью содержимого и уведомлением о получении.

Что делать в случае отказа?

Если арендодатель ответил на претензионное письмо отказом от заключения соглашения либо проигнорировал его – арендатор имеет полное право обратиться в суд.

Для обращения в суд потребуется собрать документацию:

  • договор аренды;
  • акт приема-передачи помещения;
  • копию письма-претензии;
  • уведомление о получении письма;
  • доказательства нарушения закона и условий договора;
  • чек об оплате госпошлины.

Составление иска

В иске обязательно должна содержаться следующая информация:

  1. наименование судебной инстанции;
  2. данные истца и ответчика;
  3. контактная информация обеих сторон, включая адреса, телефоны, электронную почту;
  4. реквизиты договора аренды, дата составления;
  5. описание помещения, адрес;
  6. описание причин расторжения с указанием на доказательную базу;
  7. требование к ответчику;
  8. список приложений;
  9. подпись и дата.
Справка! Иски об изменении и расторжении договоров аренды рассматриваются в Арбитражном суде.

Скачать образец иска-заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения

Длительность судебного разбирательства

Сроки рассмотрения исков Арбитражным судом установлены ст.152 АПК РФ и не могут превышать 3 месяцев. В этот временной промежуток включены все этапы арбитража:

  1. рассмотрение заявления;
  2. подготовка к разбирательству;
  3. вынесение решения.

Финансовые траты

На сайте Арбитражного суда г. Москва доступен онлайн-калькулятор госпошлины, где учитываются факторы, влияющие на ее размер:

  • является истец физическим или юридическим лицом;
  • характер заявления: имущественное, неимущественное, кассационное, апелляционное, надзорное;
  • для заявления имущественного характера можно рассчитать размер пошлины из суммы иска.

Сумма пошлины по заявлению о неисполнении обязательств по договору аренды составит 6000 рублей.

Подводные камни

Существует ряд проблем, с которыми можно столкнуться при попытках прекратить арендные отношения:

  1. Суды не всегда удовлетворяют иски по подобным делам, мотивируется это следующими причинами:

    • недостаточные доказательства нарушений;
    • исковые претензии не относятся к причинам, перечисленным в ст.620 ГК РФ;
    • истец ссылается на ст. 451 ГК РФ, в данном случае решение о существенности изменившихся условий принимает суд.
  2. В договоре может быть прописана довольно высокая сумма неустойки, которую арендатор должен выплатить в случае отказа от исполнения обязательств.
  3. Иногда арендодатель требует дополнительной платы для заключения соглашения.
  4. Выезд из помещения не является основанием для прекращения исполнения обязательств по оплате. Впоследствии арендодатель может через суд взыскать сумму за весь оставшийся период действия договора.
Наши специалисты подготовили для вас сведения о том, как оформить расторжение договора аренды нежилого имущества. В частности, читайте о том, как правильно составить акт возврата и требования об освобождении помещения.

Заключение

Перед оформлением нежилого помещения в аренду стоит внимательно изучить документацию, включить в договор условия прекращения обязательств по инициативе одной из сторон. Стоит также проверить само помещение на исправность и готовность к использованию. Эти предосторожности помогут избежать долгих тяжб, конфликтов и убытков.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.