Тонкости и секреты составления договора купли-продажи земельного участка с жилым домом
ДКП земельного участка единовременно с жилым домом, который построен на данном участке, имеет те же параметры, как и аналогичные договора, связанные с передачей права собственности на недвижимое имущество.
Ключевой отличительной чертой при продаже дома и земли является необходимость идентификации двух объектов недвижимости одновременно и отражение этого в договоре.
Показать содержание
- Особенности сделки
- Обязательно ли заключать разные документы?
- Как правильно оформить и составить?
Кто и где составляет документ? Правила и требования Какие бумаги необходимы от обеих сторон? Структура Требуется ли нотариальное заверение? Регистрация через Росреестр и МФЦ Расходы- Какие условия нельзя включать?
- Основания для расторжения и признания недействительным
- Заключение
Особенности сделки
Особенности сделок, связанных с продажей и покупкой жилого имущества с земельными владениями, регламентируются следующими нормативными актами:
- Земельным кодексом (ЗК РФ).
- Гражданским кодексом (ГК РФ).
- ФЗ-№ 218 «О государственной регистрации недвижимости».
Среди основных особенностей, которые возникают при совершении сделки по продаже земли и дома, выделяют:
- При осуществлении сделки посредством доверенного лица в комплект документации, который прилагается к договору купли-продажи, продающая сторона обеспечивает наличие оригинального экземпляра и заверенной копии нотариальной доверенности с целью закрепления своих полномочий (узнать о том, как оформить договор на куплю-продажу земельного участка по доверенности, а также посмотреть образец документа можно здесь).
Справка! Покупателю следует принимать во внимание, что доверитель вправе отозвать своё решение в процессе или после завершения сделки, включая этап подписания конечного договора.- В случае купли-продажи доли собственности, продавец обязан помнить, что без письменного отказа от приобретения этой доли другими собственниками, он не имеет права совершать продажу имущества.
- При продаже участка, который ранее был арендован, необходимо получить отказ арендатора от преимущественного права покупки данной земли и домовладения.
Обязательно ли заключать разные документы?
При осуществлении продажи дома с земельным участком в договоре важно указывать точную формулировку его предмета, в котором прописываются все определяющие признаки отдельно по жилому и земельному имуществу (ст. 554 ГК РФ):
- Для жилой площади предусмотрены следующие параметры:
- адрес и метраж дома;
- кадастровый номер;
- сведения из ЕГРН или из ЕГРП (до 01.01.2017).
- Для земельного участка предусмотрены следующие параметры:
- адрес участка и его площадь;
- кадастровый номер;
- категория земельного владения;
- тип разрешенной эксплуатации;
- выписка из ЕГРН или ЕГРП (до 01.01.2017).
Подробно о том, как составить договор купли-продажи земельного участка, читайте тут.
Отчуждение домовладения и участка происходит единовременно, что позволяет указать все данные в одном договоре, таким образом, между контрагентами сделки составляется единый договор купли-продажи земельного участка и дома (образец можно скачать ниже), в котором указывается информация о строении и земле, на которой оно находится.
Как правильно оформить и составить?
Кто и где составляет документ?
Внимание! Прежде чем начинать процедуру продажи своего имущества, следует собрать пакет документов и определить, каким образом будет проходить процедура продажи – самостоятельно или с помощью экспертов.Самостоятельная продажа и покупка дома и земли при грамотном и ответственном подходе представляется предельно возможной, но повлечет за собой значительные временные издержки. Составлять ДКП домовладения и земельного участка самостоятельно не рекомендуется, ввиду множества законодательных тонкостей (о том, как составить и заключить договор купли-продажи земельного участка, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете об отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами).
С точки зрения действующего законодательства составление ДКП по продаже земли с домом не предполагает существенных трудностей, но с целью уменьшения рисков, связанных с отказом со стороны Росреестра в процессе регистрации передачи прав на собственность, специалисты рекомендуют обращаться за помощью в нотариальные и юридические службы. Именно нотариус, либо специально подготовленные юристы составят грамотный договор купли-продажи земли и дома, в соответствии со всеми правилами и нормами.
Правила и требования
Законодательство Российской Федерации для заключения договора купли-продажи земельного участка с домовладением допускает следующие правила и требования:
- Обыкновенная письменная форма.
Статьей №550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила оформления ДКП недвижимого имущества, к которому применяется абсолютное большинство случаев отторжения земельных угодий.
Контрагентами договорных отношений, документируемых в обыкновенном письменном виде, ставятся подписи под документом, затем бумаги доставляются в органы Росреестра для постановки на учет.
- Нотариальная форма.
Законными актами России не закреплено общее правило необходимости нотариальной заверки договора купли-продажи земли и дома единоразово.
Важно! Нотариальное заявление договора требуется в ряде случаев, прописанных в нормативных документах.Подробно о порядке заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него, читайте в нашем материале.
Какие бумаги необходимы от обеих сторон?
В разных обстоятельствах список документов может претерпевать изменения, ниже приведен перечень важнейших бумаг:
- Паспорт и копии паспорта обоих контрагентов.
- Удостоверенная нотариусом доверенность, при оформлении сделки с участием третьего лица.
- Разрешение от супруга, подкрепленное печатью нотариуса, если недвижимость приобретена в браке.
- Разрешение от органов опеки, при участии несовершеннолетних граждан в процедуре сделки.
- Правоустанавливающие документы на право собственности от продавца (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.).
- Технический паспорт объекта.
- Поэтажный план дома.
- Кадастровый паспорт.
- Межевой план участка.
- Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
- Справка об оплате налога на землю.
- Выписка из домовой книги.
- Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
- Выписка из Росреестра.
- Справка, подтверждающая отсутствие обременения или ареста.
- Предварительный договор купли-продажи (при желании контрагентов).
Структура
При составлении договора купли-продажи земли с домом (образец можно скачать ниже) номер документа указывать не обязательно. Сначала прописывается место заключения сделки и дата ее совершения. Главная часть договора должна содержать ряд следующих пунктов:
- Информация о контрагентах, включая: ФИО, серия и номер паспорта, сведения о прописке.
- Предмет сделки.
В данном пункте устанавливается, что продавец передает в собственность покупателя указанные в договоре объекты недвижимости, а покупатель принимает и выплачивает их стоимость в полном размере.
Непосредственно объекты продажи проходят идентификацию, чтобы органы государственной регистрации убедились в том, какие именно земля и дом предполагаются контрагентами.
- Сумма сделки.
Следует использовать как цифровое, так и буквенное обозначение.
- Дата передачи объектов согласно подписанному акту, который передается для регистрации в Росреестре (о том, как правильно оформить акт приёма-передачи земельного участка по договору купли-продажи, читайте тут).
- Права и обязанности сторон.
В этом пункте указывают любые опции и параметры, согласованные сторонами.
- Иные договоренности сторон. Дата визита в органы регистрации с целью подачи заявления.
- Порядок разрешения спорных ситуаций, возможные условия для расторжения договора.
- Подписи сторон, подкрепленные расшифровкой.
- Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с жилым частным домом
- Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с жилым частным домом
Требуется ли нотариальное заверение?
Внимание! Обязательного нотариального удостоверения данной формы договоров в законодательстве не предусмотрено.Исключением в соответствии с ч.2 статьи 54 ФЗ-№218 и ч.1 статьи 42 ФЗ-№218 являются сделки по отторжению:
- недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, либо недееспособному гражданину;
- доли недвижимости, которая находится в общей собственности, включая случаи отчуждения имущества всеми правообладателями в процессе одной сделки.
Регистрация через Росреестр и МФЦ
Для осуществления передачи прав на собственность от продавца к покупателю в Росреестр или Многофункциональный центр необходимо принести комплект следующих бумаг:
- заполненная анкета-заявление для процедуры регистрации;
- документы, удостоверяющие личность контрагентов (паспорта, свидетельства о рождении);
- доверенность представителя, заверенная нотариусом, при заключении сделки таким способом;
- правоустанавливающие документы на ЗУ – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и так далее;
- договор купли-продажи – 3 экземпляра;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Подробно о том, что нужно для регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте в нашем материале.
Расходы
Справка! Все затраты, связанные с осуществлением продажи земли вместе с домом, подразделяют на основные и второстепенные.К числу основных затрат относят:
- оплата услуг нотариальных органов (сумма не превышает 50 000 рублей);
- оплата процедуры регистрации права на собственность в Росреестре (для физ. лиц – 2000 р.; для юр. лиц – 22000 р.);
- оплата НДФЛ (13% от суммы продажи).
К числу второстепенных затрат относят:
- затраты, связанные с получением выписки из ЕГРН (750 рублей для физических лиц и 2200 рублей для юридических, в электронной форме – 300 и 600 рублей соответственно);
- аренда банковской ячейки при выплате средств по договору (40-100 рублей в день).
Какие условия нельзя включать?
Существует несколько пунктов, которые запрещается добавлять в ДКП. К таковым относят:
- право на обратный выкуп недвижимости прошлым собственником в любой момент времени;
- частичное ограничение или запрет совершать всевозможные юридические сделки с имуществом и ЗУ в отношении нового владельца;
- отсутствие ответственности за предъявление третьим лицам прав на данные объекты недвижимости для прошлого собственника.
Основания для расторжения и признания недействительным
Важно! Параметры, которые позволяют расторгнуть договор купли-продажи, освещены во 2 пункте статьи 450 гражданского кодекса РФ.При пристальном изучении законодательного акта, выясняется, что для расторжения договора о продаже дома и земли существует только два основания:
- отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
- существенные отклонения от обстоятельств, прописанных в договоре; такие обстоятельства именуются форс-мажорными.
ДКП домовладения и земельного участка признается недействительным в случае неправильного составления с юридической точки зрения, а именно не включает следующие ключевые элементы:
- указанные паспортные данные контрагентов не соответствуют действительности;
- нарушены условия предоставления предмета договора (участка земли и жилого строения, их характеристик);
- нарушена форма заключения договора;
- отсутствие волеизъявления одного из контрагентов договора.
Заключение
Подводя итоги, важно отметить, что процесс продажи земли вместе с домом имеет ряд отличий от обычной продажи. Документы на дом и на землю подготавливаются отдельно. Кроме того, отчуждение дома без земельного владения невозможно, в результате чего посредством одного ДКП покупатель становится обладателем сразу двух объектов. При оформлении такого рода сделок следует строго придерживаться законодательной базы государства.
Хочу купить дачу в СНТ с садовым домиком, но хозяйка преклонного возраста и в собственности только зем.участок. Оформлять домик она не в состоянии и не хочет. Могу ли я после покупки участка, оформить домик на себя и как это сделать?