Тонкости и секреты составления договора купли-продажи земельного участка с жилым домом

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

ДКП земельного участка единовременно с жилым домом, который построен на данном участке, имеет те же параметры, как и аналогичные договора, связанные с передачей права собственности на недвижимое имущество.

Ключевой отличительной чертой при продаже дома и земли является необходимость идентификации двух объектов недвижимости одновременно и отражение этого в договоре.

Показать содержание

Особенности сделки

Особенности сделок, связанных с продажей и покупкой жилого имущества с земельными владениями, регламентируются следующими нормативными актами:

Среди основных особенностей, которые возникают при совершении сделки по продаже земли и дома, выделяют:

  1. При осуществлении сделки посредством доверенного лица в комплект документации, который прилагается к договору купли-продажи, продающая сторона обеспечивает наличие оригинального экземпляра и заверенной копии нотариальной доверенности с целью закрепления своих полномочий (узнать о том, как оформить договор на куплю-продажу земельного участка по доверенности, а также посмотреть образец документа можно здесь).

    Справка! Покупателю следует принимать во внимание, что доверитель вправе отозвать своё решение в процессе или после завершения сделки, включая этап подписания конечного договора.
  2. В случае купли-продажи доли собственности, продавец обязан помнить, что без письменного отказа от приобретения этой доли другими собственниками, он не имеет права совершать продажу имущества.
  3. При продаже участка, который ранее был арендован, необходимо получить отказ арендатора от преимущественного права покупки данной земли и домовладения.

Обязательно ли заключать разные документы?

При осуществлении продажи дома с земельным участком в договоре важно указывать точную формулировку его предмета, в котором прописываются все определяющие признаки отдельно по жилому и земельному имуществу (ст. 554 ГК РФ):

  1. Для жилой площади предусмотрены следующие параметры:

    • адрес и метраж дома;
    • кадастровый номер;
    • сведения из ЕГРН или из ЕГРП (до 01.01.2017).
  2. Для земельного участка предусмотрены следующие параметры:

    • адрес участка и его площадь;
    • кадастровый номер;
    • категория земельного владения;
    • тип разрешенной эксплуатации;
    • выписка из ЕГРН или ЕГРП (до 01.01.2017).

Подробно о том, как составить договор купли-продажи земельного участка, читайте тут.

Отчуждение домовладения и участка происходит единовременно, что позволяет указать все данные в одном договоре, таким образом, между контрагентами сделки составляется единый договор купли-продажи земельного участка и дома (образец можно скачать ниже), в котором указывается информация о строении и земле, на которой оно находится.

Как правильно оформить и составить?

Кто и где составляет документ?

Внимание! Прежде чем начинать процедуру продажи своего имущества, следует собрать пакет документов и определить, каким образом будет проходить процедура продажи – самостоятельно или с помощью экспертов.

Самостоятельная продажа и покупка дома и земли при грамотном и ответственном подходе представляется предельно возможной, но повлечет за собой значительные временные издержки. Составлять ДКП домовладения и земельного участка самостоятельно не рекомендуется, ввиду множества законодательных тонкостей (о том, как составить и заключить договор купли-продажи земельного участка, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете об отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами).

С точки зрения действующего законодательства составление ДКП по продаже земли с домом не предполагает существенных трудностей, но с целью уменьшения рисков, связанных с отказом со стороны Росреестра в процессе регистрации передачи прав на собственность, специалисты рекомендуют обращаться за помощью в нотариальные и юридические службы. Именно нотариус, либо специально подготовленные юристы составят грамотный договор купли-продажи земли и дома, в соответствии со всеми правилами и нормами.

Правила и требования

Законодательство Российской Федерации для заключения договора купли-продажи земельного участка с домовладением допускает следующие правила и требования:

  1. Обыкновенная письменная форма.

    Статьей №550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила оформления ДКП недвижимого имущества, к которому применяется абсолютное большинство случаев отторжения земельных угодий.

    Контрагентами договорных отношений, документируемых в обыкновенном письменном виде, ставятся подписи под документом, затем бумаги доставляются в органы Росреестра для постановки на учет.

  2. Нотариальная форма.

    Законными актами России не закреплено общее правило необходимости нотариальной заверки договора купли-продажи земли и дома единоразово.

    Важно! Нотариальное заявление договора требуется в ряде случаев, прописанных в нормативных документах.

Подробно о порядке заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него, читайте в нашем материале.

Какие бумаги необходимы от обеих сторон?

В разных обстоятельствах список документов может претерпевать изменения, ниже приведен перечень важнейших бумаг:

  • Паспорт и копии паспорта обоих контрагентов.
  • Удостоверенная нотариусом доверенность, при оформлении сделки с участием третьего лица.
  • Разрешение от супруга, подкрепленное печатью нотариуса, если недвижимость приобретена в браке.
  • Разрешение от органов опеки, при участии несовершеннолетних граждан в процедуре сделки.
  • Правоустанавливающие документы на право собственности от продавца (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.).
  • Технический паспорт объекта.
  • Поэтажный план дома.
  • Кадастровый паспорт.
  • Межевой план участка.
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
  • Справка об оплате налога на землю.
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из Росреестра.
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения или ареста.
  • Предварительный договор купли-продажи (при желании контрагентов).

Структура

При составлении договора купли-продажи земли с домом (образец можно скачать ниже) номер документа указывать не обязательно. Сначала прописывается место заключения сделки и дата ее совершения. Главная часть договора должна содержать ряд следующих пунктов:

  1. Информация о контрагентах, включая: ФИО, серия и номер паспорта, сведения о прописке.
  2. Предмет сделки.

    В данном пункте устанавливается, что продавец передает в собственность покупателя указанные в договоре объекты недвижимости, а покупатель принимает и выплачивает их стоимость в полном размере.

    Непосредственно объекты продажи проходят идентификацию, чтобы органы государственной регистрации убедились в том, какие именно земля и дом предполагаются контрагентами.

  3. Сумма сделки.

    Следует использовать как цифровое, так и буквенное обозначение.

  4. Дата передачи объектов согласно подписанному акту, который передается для регистрации в Росреестре (о том, как правильно оформить акт приёма-передачи земельного участка по договору купли-продажи, читайте тут).
  5. Права и обязанности сторон.

    В этом пункте указывают любые опции и параметры, согласованные сторонами.

  6. Иные договоренности сторон. Дата визита в органы регистрации с целью подачи заявления.
  7. Порядок разрешения спорных ситуаций, возможные условия для расторжения договора.
  8. Подписи сторон, подкрепленные расшифровкой.

Требуется ли нотариальное заверение?

Внимание! Обязательного нотариального удостоверения данной формы договоров в законодательстве не предусмотрено.

Исключением в соответствии с ч.2 статьи 54 ФЗ-№218 и ч.1 статьи 42 ФЗ-№218 являются сделки по отторжению:

  • недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, либо недееспособному гражданину;
  • доли недвижимости, которая находится в общей собственности, включая случаи отчуждения имущества всеми правообладателями в процессе одной сделки.

Регистрация через Росреестр и МФЦ

Для осуществления передачи прав на собственность от продавца к покупателю в Росреестр или Многофункциональный центр необходимо принести комплект следующих бумаг:

  1. заполненная анкета-заявление для процедуры регистрации;
  2. документы, удостоверяющие личность контрагентов (паспорта, свидетельства о рождении);
  3. доверенность представителя, заверенная нотариусом, при заключении сделки таким способом;
  4. правоустанавливающие документы на ЗУ – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и так далее;
  5. договор купли-продажи – 3 экземпляра;
  6. квитанция об уплате государственной пошлины.

Подробно о том, что нужно для регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте в нашем материале.

Расходы

Справка! Все затраты, связанные с осуществлением продажи земли вместе с домом, подразделяют на основные и второстепенные.

К числу основных затрат относят:

  • оплата услуг нотариальных органов (сумма не превышает 50 000 рублей);
  • оплата процедуры регистрации права на собственность в Росреестре (для физ. лиц – 2000 р.; для юр. лиц – 22000 р.);
  • оплата НДФЛ (13% от суммы продажи).

К числу второстепенных затрат относят:

  • затраты, связанные с получением выписки из ЕГРН (750 рублей для физических лиц и 2200 рублей для юридических, в электронной форме – 300 и 600 рублей соответственно);
  • аренда банковской ячейки при выплате средств по договору (40-100 рублей в день).

Какие условия нельзя включать?

Существует несколько пунктов, которые запрещается добавлять в ДКП. К таковым относят:

  1. право на обратный выкуп недвижимости прошлым собственником в любой момент времени;
  2. частичное ограничение или запрет совершать всевозможные юридические сделки с имуществом и ЗУ в отношении нового владельца;
  3. отсутствие ответственности за предъявление третьим лицам прав на данные объекты недвижимости для прошлого собственника.

Основания для расторжения и признания недействительным

Важно! Параметры, которые позволяют расторгнуть договор купли-продажи, освещены во 2 пункте статьи 450 гражданского кодекса РФ.

При пристальном изучении законодательного акта, выясняется, что для расторжения договора о продаже дома и земли существует только два основания:

  • отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
  • существенные отклонения от обстоятельств, прописанных в договоре; такие обстоятельства именуются форс-мажорными.

ДКП домовладения и земельного участка признается недействительным в случае неправильного составления с юридической точки зрения, а именно не включает следующие ключевые элементы:

  1. указанные паспортные данные контрагентов не соответствуют действительности;
  2. нарушены условия предоставления предмета договора (участка земли и жилого строения, их характеристик);
  3. нарушена форма заключения договора;
  4. отсутствие волеизъявления одного из контрагентов договора.

Заключение

Подводя итоги, важно отметить, что процесс продажи земли вместе с домом имеет ряд отличий от обычной продажи. Документы на дом и на землю подготавливаются отдельно. Кроме того, отчуждение дома без земельного владения невозможно, в результате чего посредством одного ДКП покупатель становится обладателем сразу двух объектов. При оформлении такого рода сделок следует строго придерживаться законодательной базы государства.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Ника Тимофеева

    Хочу купить дачу в СНТ с садовым домиком, но хозяйка преклонного возраста и в собственности только зем.участок. Оформлять домик она не в состоянии и не хочет. Могу ли я после покупки участка, оформить домик на себя и как это сделать?