Непростое дело: нюансы составления и заключения договора купли-продажи земельного участка по образцу

При составлении договора купли-продажи нотариус проверяет все поданные документы, а также наличие арестов и/или запретов на отчуждение земельного участка, действительность доверенности (если договор заключается представителем).

Договор купли-продажи земли – это основной документ, свидетельствующий о переходе права собственности от одного владельца к другому. На его основании проводится государственная регистрация объекта недвижимости с последующим оформлением правоустанавливающей документации. Рассмотрим, где и как оформить документ.

Показать содержание

• Законодательное регулирование
• Особенности документа
• Порядок составления и заключения
Куда обратиться?      Перечень необходимых бумаг      Как оформить?      Структура документа      Оформление при расчете через банковскую ячейку     Как заключить при наличии обременения на земле?      Что недопустимо включать в условия?     Сроки      Нужно ли заверять нотариально?     Процедура регистрации     Расходы    
• Дополнительное соглашение
• Основания для расторжения после регистрации
Как составить соглашение о расторжении?    
• Признание недействительным
Как проходит процедура?    
• Полезное видео

Законодательное регулирование

Покупка-продажа земли регулируется законодательно. Нормами Земельного кодекса Российской Федерации закреплены основные принципы данного процесса. Для заключения сделки обязательным является составление договора в соответствии с Гражданским кодексом (часть вторая).

В данном документе закреплено (статья 454), что владелец должен передать собственнические права покупателю, а тот, в свою очередь, оплатить приобретение в установленном размере. О продаже участка говорится и в п.7 гл. 30 Гражданского кодекса, именуемом “Продажа недвижимости”.

В статье 456 Гражданского кодекса РФ значится, что, заключая соглашение о продаже земли, продавец обязан передать не только предмет сделки, но и относящиеся к нему атрибуты (в т.ч. всю необходимую документацию). Порядок и особенности составления договора купли-продажи обозначены в ГК РФ (глава 30).

Особенности документа

Договор купли-продажи заключается по согласованию обеих сторон сделки (о важных особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами, читайте тут). Он является основой, на которой базируется последующая регистрация прав нового собственника. Именно поэтому важно составить его грамотно, подробно описать объект соглашения. Стоит обратить внимание на такие нюансы:

• Соответствие участка заявленным характеристикам. Обозначение в договоре качественных характеристик, если это участок сельскохозяйственного назначения.
• Указание целевого назначения земли.
• Согласование договора с другими собственниками (в случае продажи доли надела), т.к. они имеют первоочередное право на покупку. В обязательном порядке каждый владелец уведомляется о намерении продать часть земли, только в случае отказа от приобретения участка (либо отсутствия ответа в течение месяца) сделка с третьим лицом может состояться.
• В договоре стоимость земли предпочтительно указывать в национальной валюте. При наличном способе оплаты желательно пригласить свидетелей.
• Если был оформлен кредит, в соглашении отмечается заемная сумма и дата ее предоставления.

На стоимость земельного участка могут повлиять и такие данные, указанные в договоре: возможность проводить строительные работы в будущем, использование прилегающей местности, наличие сервитута. Продаже подлежат только земли, поставленные на кадастровый учет.

Порядок составления и заключения

Куда обратиться?

Составление договора купли-продажи земли может осуществляться как в нотариальной конторе, так и самостоятельно участниками сделки. Законодательство РФ здесь никаких ограничений не ставит (за исключением отдельных случаев). Это значит, что покупатель и продавец вправе самостоятельно решать, каким образом осуществить процедуру.

Стороны могут самостоятельно заняться подготовкой документа, но стоит учесть, что в обязательном порядке нужно составить юридически грамотный договор. Кроме того, продавец и покупатель должны будут обратиться в большое количество инстанций. Но такой вариант снизит затраты на оформление купли-продажи земельного участка.

Перечень необходимых бумаг

Перечень документации, которую должны предоставить обе стороны:

1. Паспорта участников договора.
2. Правоустанавливающие документы.
3. Справка из Единого государственного реестра недвижимости.
4. Разрешение на заключение сделки, заверенное нотариусом, в случае, если у земельного участка несколько собственников.
5. Засвидетельствование отсутствия других правопреемников на объект продажи, если земля передана по наследству.
6. Межевой план, уточняющий границы надела. При купле-продаже части земель требуется провести обособленное межевание и оформить на его основе новые документы, свидетельствующие о наличии собственнических прав.
7. Выписка из государственного кадастра недвижимости.
8. Заверенная нотариально доверенность на представление интересов продавца в случае, если сделку заключает не сам собственник.

Как оформить?

В документе обязательно должны быть обозначены все условия соглашения, подробное описание предмета, права и обязанности сторон, ответственность за невыполнение обязательств. Не допускаются ошибки, нарушения законодательно-правовых норм. Категорически запрещено сокрытие важной информации при заключении договора.

Структура документа

Договор купли-продажи состоит из нескольких разделов. Первый из них – вводный, он включает такую информацию:

• название документа;
• дата составления;
• ФИО продавца и покупателя;
• данные документов, удостоверяющих личности обеих сторон, либо названия организаций (при участии юридических лиц);
• реквизиты участников сделки (а также третьих лиц, если таковые задействованы).

Следующая часть основная. В ней указаны:

• Предмет договора – это земельный участок, подлежащий продаже. Для того, чтобы соглашение имело юридическую силу, его следует четко определить и охарактеризовать. На данном этапе нужно указать размер надела, его местонахождение, целевое назначение, кадастровый номер.
• Подтверждение собственнических прав продавца (данные свидетельства о госрегистрации).
• Разрешение на эксплуатацию.
• Наличие обременений (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса обязует продавца предоставить исчерпывающие сведения по данному вопросу).
• Другие условия договора: цена, способ оплаты, сроки.
• Порядок передачи земельного участка.
• Какая сторона понесет расходы на проведение регистрации права собственности.
• Права и обязанности каждого участника процесса.
• Количество экземпляров договора.

В заключении продавец и покупатель подписывают документ. Следует отметить, что цена на землю рассчитывается исходя из установленных нормативов в конкретном регионе и опирается на целевое назначение участка. К договору купли-продажи земли должны прилагаться нотариально заверенные согласия супругов сторон на продажу и покупку земельного участка.

• Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка
• Скачать образец договора купли-продажи земельного участка без строений в формате Word

Оформление при расчете через банковскую ячейку

Денежные средства могут быть переданы наличным или безналичным способами, а также через банковскую ячейку. Суть последнего состоит в том, что покупатель арендует ячейку в банке, куда закладывает денежную сумму, указанную в договоре. При этом забрать ее можно только при определенных условиях.

Так, если соглашение подписано и все его условия соблюдены , продавец получает доступ к ячейке. Для этого продавец должен предоставить банку такие документы:

1. Подписанный договор купли-продажи.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (или его нотариально заверенная копия).
3. Выписка из ЕГРН.

Такой способ расчета обязательно должен быть обозначен в договоре купли-продажи. При этом отмечается, когда именно и какая сумма была заложена в банковскую ячейку, какой срок дается продавцу, чтобы забрать оплату и какие документы он должен предоставить. Если же продающая сторона не воспользовалась по каким-либо причинам своим правом единоличного доступа в установленный срок, то доступ к денежным средствам снова получает покупатель.

Скачать образец договора на куплю-продажу земельного участка с расчетом через банковскую ячейку

Как заключить при наличии обременения на земле?

При составлении договора купли-продажи земли с обременением его наличие с описанием обязательно указывается в документе. Обременение может быть таким:

1. Объект продажи является залогом по ипотечному кредиту. В данном случае до момента погашения задолженности участок принадлежит кредитору.
2. Доверительное управление – при его использовании земля считается обремененной, пока срок управления не истечет.
3. Аренда на определенный период времени. Важно, чтобы в договоре не значилась возможность автоматического продления.
4. Сервитут, дающий право пользования третьему лицу.
5. Концессия – целевое использование участка с последующим переходом права собственности.
6. Арест – накладывается на объект земельной недвижимости по решению суда вследствие наличия задолженности у владельца. При таком обременении продажа объекта запрещена до его снятия.

• Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с обременением
• Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с обременением ипотекой

Что недопустимо включать в условия?

Сделка купли-продажи земли всегда сопровождается составлением договора. В него недопустимо включать снятие ответственности с бывшего владельца, если после подписания бумаг появятся третьи лица, претендующие на объект продажи.

Продающая сторона не может наделять себя правом каким-либо образом ограничивать последующее использование участка покупателем. Нельзя также прописывать в договоре право продавца вернуть себе проданную землю.

Сроки

Срок договора и исполнения обязательств участниками сделки устанавливается индивидуально по согласованию сторон. При этом учитываются особенности конкретного процесса и возможность выполнения тех или иных обязательств.

Нужно ли заверять нотариально?

Договор купли-продажи земли необходимо заверять нотариально, когда:

• продается недвижимость, находящаяся в долевой собственности;
• владельцем (или одним из них) является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин;
• участок приобретается в долевую собственность;
• покупка-продажа сопровождается заключением соглашения пожизненного содержания или договора ренты.

В остальных случаях можно осуществить сделку без нотариуса. Однако, стоит помнить, что привлечение юридически подкованного специалиста – это не только более дорогой вариант, но и более надежный. Действия нотариуса:

1. проверит законность проведения процедуры;
2. уточнит все нюансы касательно конкретного объекта продажи;
3. сделает необходимые запросы в регистрационные органы;
4. проверит наявность рисков;
5. составит договор, удовлетворяющий требованиям сторон.

Участие нотариуса значительно ускорит процесс купли-продажи и обезопасит его. Для покупателя это очень важно, т.к. затраты на земельный участок, как правило, немалые, и лишиться едва приобретенного права собственности не хочет никто.

Нотариус несет имущественную ответственность за соблюдение правовых норм в делах, которые он ведет. Это значит, что если по вине должностного лица покупатель понесет материальный ущерб, ему должны все возместить.

Процедура регистрации

Процедура государственной регистрации договора купли-продажи земли проводится после подписания участниками договора. Для этого в Росреестр подается:

1. заявление установленной формы;
2. непосредственно заключенный договор (3 экземпляра);
3. паспорта сторон или представителей вместе с нотариальной доверенностью (об особенностях оформления договора на куплю-продажу земельного участка по доверенности можно узнать здесь);
4. разрешение супруга на продажу земли;
5. правоустанавливающие документы;
6. акт приема-передачи (если он не является составной частью соглашения).

Расходы

Расходы на оформление сделки берет на себя одна из сторон или обе в долевом соотношении. Эти условия также должны быть обозначены в договоре купли-продажи. К основным затратам на заключение и регистрацию договора относятся:

1. Услуги нотариальной конторы.
2. Расходы на государственную регистрацию права собственности.
3. Суммы уплаты налога.

Первая часть расходов включает в себя нотариальный тариф и оплату технической и правовой работы (устанавливается индивидуально каждым специалистом). Тариф определен в таком размере:

1. При обязательном нотариальном заверении: 0,5% от стоимости объекта продажи (при этом сумма не может быть ниже 300 руб. и превышать 20000 руб.).
2. Когда нотариус привлекается по желанию сторон, то расходы будут такими (если договор заключается между родственниками):
   • стоимость земли до 10000000 руб. – 3000 руб. + 0,2% от суммы;
   • от 10000000 руб. – 23000 руб. + 0,1% (максимально – 50000 руб.).
3. Для всех остальных:
   • до 1000000 руб. – 3000 руб. + 0,4%;
   • до 10000000 руб. – 7000 руб. + 0,2%;
   • от 10000000 руб. – 25000 руб. + 0,1%.

Уплата налогов включает:

• взнос в ПФ РФ в размере 1% (уплачивается, если земля была в собственности менее 3-х лет);
• госпошлина – до 1% от общей суммы договора;
• НДФЛ – 13% (в случае, когда продавец владел участком менее 5 лет).

Дополнительное соглашение

Если стороны уже подписали договор купли-продажи земли и он вступил в действие, но возникли новые обстоятельства или договоренности, их можно закрепить в дополнительном соглашении, которое будет иметь такую же юридическую силу, как и основной договор.

Дополнительное соглашение может понадобиться в разных случаях, среди них:

1. Передача денежных средств осуществляется частями (например, договор аванса).
2. Возникновение дополнительных обременений.
3. Покупка с использованием ипотечного кредитования, когда земля переходит в залог до погашения кредита.
4. Приобретение еще одного земельного участка.

Дополнительное соглашение так же, как и основной договор, состоит из вводной части с названием документа, номером, датой, указанием участников соглашения и их паспортных данных (или реквизитов). Кроме того, отмечается к какому договору принадлежит дополнительное соглашение. Далее следует предмет договоренности (обозначаются дополненные или измененные пункты).

• Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка
• Скачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка

Основания для расторжения после регистрации

Расторжение договора чаще всего осуществляется в судебном порядке. Основанием может являться нарушение обязательств одной или обеими сторонами. Судебное разбирательство – длительный процесс, однако, при удовлетворении требований пострадавшей стороны, она может рассчитывать и на компенсацию издержек судебного делопроизводства.

Как составить соглашение о расторжении?

Соглашение о расторжении договора купли-продажи земли заключается после обсуждения существенных условий и рассмотрения всех возможных вариантов решения.

Выглядит соглашение таким образом:

1. Название документа, дата и место его оформления.
2. Наименование и реквизиты участников, а также номер и дата составления основного договора.
3. Момент вступления в силу соглашения о расторжении.
4. Возврат выполненных обязательств.
5. Отсутствие претензий.
6. Количество подготовленных экземпляров.
7. Реквизиты продавца и покупателя, их подписи.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи

Признание недействительным

Признание договора купли-продажи земли недействительным предполагает, что сделка не имеет юридических последствий с самого момента ее оформления. Основанием может служить либо судебное оспаривание, либо признание документа ничтожным. В первом случае в суд могут обратиться третьи лица, чьи права были нарушены в результате купли-продажи объекта недвижимости. Третьими лицами могут быть:

• несовершеннолетние и недееспособные лица;
• собственники в долевом участии;
• граждане, которые не отдавали отчет своим действиям или которых принудили к подписанию соглашения;
• те, кого ввели в заблуждение (факты мошенничества) и т.д.

Как проходит процедура?

Признание договора купли-продажи недействительным вследствие его ничтожности происходит в момент установления такого факта.

Второй вариант – признание недействительности договора в судебном порядке. При этом пострадавшая сторона обращается в суд, имея весомые и аргументированные основания, которые могут быть доказаны. Стоит учитывать, что существует срок исковой давности – 3 года (в отдельных ситуациях до 10 лет).

Суд рассматривает все обстоятельства, и принимает решение удовлетворить требования истца или отказать ему. Судебный процесс трудоемкий, поэтому требует участия квалифицированных специалистов.

Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи земельного участка

Заключение договора купли-продажи земли – ответственный процесс. Он должен выполняться в строгом соответствии законодательно-правовым нормам и с учетом прав каждой стороны, в т.ч. третьих лиц. Соблюдение этих правил обезопасит участников процесса от возникновения убытков и потери имущественных прав.

Полезное видео

Посмотреть видео о том, как правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка:

https://youtu.be/Kbf8K1OxQCA