Секреты покупки земельного участка: как проверить перед сделкой и на что обратить внимание?

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Покупка участка в собственность – ответственное дело, сопряженное с рядом тонкостей. От цели приобретения участка будет зависеть процесс покупки и те детали, на которые необходимо обратить внимание перед заключением сделки.

Некоторые особенности этой процедуры описаны в Гражданском Кодексе РФ. Другие вещи покупателю придется увидеть или выспросить самому на месте.

Показать содержание

Как правильно выбирать?

Необходимо знать, кому принадлежит желаемый участок: государству или частным лицам. От этого зависит способ покупки и оформления сделки.

Кроме того, земли разделяются по своему назначению на несколько видов:

Разные категории земельных наделов включают информацию о том, можно ли в принципе их продавать и что на них разрешается строить. Например, территория для сенокосов или огородничества не предназначена для строительства жилых домов.

Важно! Покупатели, желающие построить капитальное жилье, подвести к нему коммуникации и прописаться в нем, должны найти участок, предназначенный для ИЖС. Узнать категорию участка можно, подав заявление на выписку ЕГРН.

Скачать бланк заявления на выписку ЕГРН

Что следует изучить и проверить?

Уже приехав на осмотр участка, можно визуально оценить некоторые моменты. Например:

  • качество дорог;
  • заселенность района;
  • близость магазинов, аптек, школы.

Ровный ландшафт участка позволит сразу же приступить к строительству. Если же имеются неровности, может потребоваться привезти грунт или прибегать к ухищрениям при возведении фундамента. В этом случае строительство дома подорожает.

Желательно определить состав грунта, поскольку от него зависит технология строительства. А покупая землю для садоводства, нужно искать плодородный грунт, либо готовиться привезти его прежде, чем сажать деревья.

Уровень грунтовых вод влияет на строительство и посадку растений, а также на возможность выкопать на участке колодец. Если грунтовые воды слишком глубоко, бурение скважины обойдется в слишком большую сумму.

Чрезмерно высокий уровень грунтовых вод повлечет за собой частый ремонт подвала и затопление участка и цокольного этажа во время весеннего паводка.

Земля может находиться в охранной зоне, в связи с чем могут быть запреты на строительство некоторых сооружений или проведение каких-то коммуникаций. Также может запрещаться вырубка редких деревьев или кустарников.

Есть еще множество нюансов, которые будет не лишним проверить:

  • качество и вкус воды;
  • наличие трещин в стенах дома;
  • состояние трубопровода и электропроводки;
  • присутствие стоячей воды в подвале;
  • есть ли мокрые углы на стенах или пятна на потолке.

Проверка документов перед приобретением

На землю

Встретившись с собственником, нужно попросить его показать паспорт в качестве подтверждения, что это именно тот человек, за которого он себя выдаёт. Также продавцу не помешает взять с собой свидетельство о праве собственности на землю (при его наличии) и документы, описывающие, каким образом была получено недвижимость.

Сюда относятся:

Обратите внимание! Перед покупкой земельного участка, необходимо удостовериться, что он зарегистрирован. У собственника должен иметься кадастровый паспорт на объект.

Образец кадастрового паспорта на объект:

Существует сайт публичной кадастровой карты, где можно узнать информацию:

  1. о координатах участка;
  2. его адресе;
  3. площади;
  4. форме собственности;
  5. кадастровой стоимости и т.п.

Для более подробной информации на этом же ресурсе можно заказать выписку из ЕГРН. Именно здесь сейчас фиксируют сведения о правообладателях на недвижимость. Также будет указано, не наложен ли арест на данный участок и нет ли каких-либо других обременений. В первом случае, законную сделку просто невозможно будет совершить. Во втором случае, нужно внимательно изучить обременения и решить, не помешают ли они реализации планов покупателя.

Иногда продавец описывает неправильные границы объекта. Немаловажно изучить документы на предмет отсутствия судебных тяжб с соседями по этому вопросу.

Если, исходя из слов собственника, размер и форма участка получаются не такими, какими они по факту зарегистрированы, рекомендуется вызвать геодезиста. Процедуру замеров придётся оплатить, но благодаря ей можно получить объективную информацию о территории участка, вне зависимости от того, что говорят соседи и как стоит забор.

Обязательно нужно попросить у продавца справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей. Иначе может возникнуть необходимость оплатить чужие долги.

И ещё один момент, который касается покупки внешне пустой земли. Может оказаться, что постройки там были раньше, и документы это отражают. А под землей могут находиться водопровод и другие коммуникации. На все эти вещи следует обратить внимание перед покупкой участка, даже если внешне он показался покупателю подходящим.

На дом и постройки

При покупке участка с домом необходимо попросить у продавца не только все вышеуказанные документы, но и те, которые касаются жилых и нежилых построек. Координаты дома по отношению к земельному участку, поэтажный план дома, из каких он сделан материалов и прочие сведения описаны в техническом плане. С 2013 года этот документ обязан быть в наличии для кадастрового учета.

Границы строений на плане должны совпадать с границами строений в реальности. Если к дому подведены газ, вода, электричество и прочее, следует убедиться, что подключение выполнено и оформлено правильно.

Если, к примеру, врезка в городскую канализацию была сделана незаконно, покупателю грозит штраф. Опять же, коммунальные счета должны быть оплачены перед отчуждением недвижимости, что должно документально подтверждаться.

В жилых домах может быть прописано больше одного человека, так что в пакет документов должно входить письменное согласие всех собственников на продажу, заверенное у нотариуса.

Подробнее про особенности процедуры оформления кредита на покупку земельного участка с домом и без можно узнать тут, а более подробно о том, какие документы нужны для покупки и продажи земельного участка с домом, можно прочитать в этом материале.

Надел под ИЖС

Важно! Построить жилье можно только на участке, который относится к категории земель, выделенных для поселения. Поэтому первое, что нужно сделать, это внимательно изучить выписку из ЕГРН и определить, допустимо ли здесь капитальное строительство.

Образец выписки из ЕГРН:

Бывает так, что у администрации города имеются свои планы на близлежащую территорию. Отдел архитектуры и градостроительства может проконсультировать на тему того, какие сооружения и предприятия будут рядом построены. Также стоит выяснить, нет ли запретов на возведение каких-либо построек, в частности, допустимое количество этажей жилища.

Если к участку уже подведены необходимые для комфортной жизни коммуникации, необходимо лишь сделать проверку, законным ли это сделано способом. Визуальный осмотр территории на наличие линий электропередач и газопровода позволит предварительно оценить перспективы строительства. Однако это не даст гарантий, что к коммуникациям можно подключиться. Обязательно запрашивать документацию и выяснять все детали: какова будет мощность электропередачи? Можно ли врезаться в трубопровод?

Какие вопросы задавать продавцу?

Если был выбран участок с домом, имеет смысл поинтересоваться, как он был построен и получено ли разрешение на строительство.

Иначе эти моменты могут всплыть впоследствии, например, при попытке законного оформления этих построек или в ходе судебных разбирательств с соседями по какому-либо другому вопросу. Мало того, что стоимость этих сооружений была оплачена при покупке участка, их ещё и придётся разломать по решению суда.

Стоимость покупки – это ещё один момент, требующий уточнения. Что конкретно в неё входит? Если цена слишком низкая для данного района, это должно насторожить. Может быть, инженерные коммуникации не подведены, и придётся делать всё с нуля за отдельные деньги. Нет ли рядом вредного производства или других угроз для здоровья? Возможно, район проживания неблагополучный, и владелец жилья стремится поскорее покинуть это место.

Обратите внимание! Недвижимость может продаваться по частям в общедолевую собственность. Это может вызвать затруднения впоследствии, поскольку некоторые важные решения придется принимать совместно с соседями.

Нужно выяснить, что именно продается: отдельный участок или же одна доля более крупного участка.

Обладание долей недвижимости означает, что не удастся совершить её продажу в любой момент по своему желанию. Владелец обязан получить согласие соседей, письменно уведомив их о выставлении своего участка на продажу. Прописывать на своей территории жильцов тоже нельзя без разрешения остальных собственников.

Риски

  1. Если собственник – человек в возрасте, и его поведение вызывает подозрения, желательно получить справку, что он не состоит на учете в психо-неврологическом диспансере. Невозможно заключить законную сделку с невменяемым человеком. Его родственники могут доказать через суд, что покупатель не имеет права поселиться на участке, который он считает своим. Маловероятно, что уплаченные деньги вернутся в полном размере.

  2. Небезопасно приобретать любую недвижимость у несовершеннолетних лиц. Без письменного разрешения опекунов заключать подобные сделки они не имеют права.

    Если от имени несовершеннолетнего гражданина действуют его родители, нет гарантии, что процесс купли имущества пройдет гладко. Могут вмешаться органы опеки с заявлением, что сделка проходит не в интересах ребенка, тем самым нарушаются его права.

  3. Если не уточнить перед покупкой планы администрации на близлежащую территорию, можно получить неприятный сюрприз в виде известия, что приобретенный дом подлежит сносу. Взамен, конечно, предоставят другое жилье, но район и условия проживания могут оказаться неудовлетворительными.

Распространенные способы мошенничества

  • Самые распространенные случаи мошенничества связаны с подделкой документов. Собственник участка под каким-то предлогом не может явиться на встречу, и от его имени выступают доверенные лица. Они даже могут иметь нотариально заверенную доверенность, однако по факту она является подделкой.

    С помощью фальшивых документов мошенники могут даже продавать один и тот же участок по несколько раз. Чтобы не попасться на этот трюк, обязательно на каком-то этапе встретиться лично с владельцем и убедиться в его вменяемости.

  • Другой вариант мошенничества – предложение прописать в договоре более дешевую сумму сделки, якобы с целью неполной уплаты налогов (подробнее про налогообложение купли-продажи земли можно узнать тут). После этого продавцы находят причину, по которой сделка признается ничтожной, и возвращают деньги.

    Но выплачивают они не всю сумму, а только то, что указано в договоре. Уберечься от этой схемы можно полностью проведя финансовую операцию через банк. Нежелательно передавать деньги наличностью.

Итак, покупая участок, нужно приехать и осмотреть его лично и проверить правильность оформления документов. Вдобавок, необходимо убедиться, что сделка заключается с человеком, имеющим право на владение данной недвижимостью, и что другие собственники не будут препятствовать заключению сделки или пытаться её расторгнуть.

Полезное видео

Из видео узнаете, как проверить земельный участок и документы перед его покупкой:

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.