Подробная инструкция, как купить земельный участок с домом и правильно оформить сделку
Общие нормы, распространяющиеся на сделки с недвижимостью, дополняются различными нюансами, когда речь идёт об уникальных свойствах объектов.
В определённой степени это касается и сделок с земельной недвижимостью, которая участвует в купле продаже совместно с капитальным строением, возведённым на её территории. Здесь нужно учитывать ряд дополнительных требований как к самому ЗУ с домом, так и к тому, где и как оформить покупку.
В предлагаемой статье рассмотрим процедуру покупки шаг за шагом, обратим внимание на риски покупки с неоформленным строением и другие нюансы.
Показать содержание
- Что нужно знать о законодательных нормах по таким сделкам?
- Требования к объектам недвижимости
- Порядок оформления пошагово
С чего начать? Подготовка документов продавцом Как их проверить покупателю? Какие бумаги нужны от обеих сторон? Процедура заключения договора Регистрация Сроки и расходы Различия для строения в черте города и домика в деревне- Нюансы налогообложения
- Как правильно купить в особых случаях?
Если здание с землёй в собственности менее 3 лет Особенности и риски покупки незарегистрированной недвижимости Если земля находится не в собственности продавца- Наиболее распространённые ошибки
- Заключение
Что нужно знать о законодательных нормах по таким сделкам?
Справка! Здесь применяются общие нормы главы 30 ГК РФ, рассматривающие все нюансы. Основные статьи настоящего кодекса, раскрывающие правила составления договора и проведения сделки, следующие: 131, 550, 554, 555. Земельное законодательство устанавливает ряд правил статьями 37 и 39.1.О необходимости регистрации и правилах её проведения в Росреестре информируют Федеральные законы:
О необходимости нотариального удостоверения в определённых случаях говорят положения ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ. В остальных случаях необходимость в нотариальном удостоверении сделки отсутствует. Если сделка оформляется представителем покупателя или продавца, составляется нотариально удостоверенная доверенность, исходя из норм статей 182, 184, 185, 185.1, 186, 188 ГК РФ. Сторонами сделки и их представителями могут быть только совершеннолетние и дееспособные граждане.
Статья 184 ГК РФ. Коммерческое представительство
- Коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.
- Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон, а также в других случаях, предусмотренных законом. Если коммерческий представитель действует на организованных торгах, предполагается, поскольку не доказано иное, что представляемый согласен на одновременное представительство таким представителем другой стороны или других сторон.
- Особенности коммерческого представительства в отдельных сферах предпринимательской деятельности устанавливаются законом и иными правовыми актами.
Требования к объектам недвижимости
В первую очередь, не только стороны сделки, но и имущество, участвующее в ней в качестве предмета купли-продажи, должно быть полностью правоспособно. Его правоспособность определяется надлежащей регистрацией и постановкой на кадастровый учёт в регистрирующем органе, согласно нормам законов № 122-ФЗ и 218-ФЗ.
В целом требования следующие:
- Полный пакет документации по земельному участку (ЗУ) и капитальному строению.
- Документы, подтверждающие право собственности продавца на имущество, участвующее в купле продаже.
- Постановка на кадастровый учёт объектов в Росреестре, проведение инвентаризационного учёта, межевание участка.
- Категория ЗУ, соответствующая землям, участвующим в обороте.
- Выделение долей, если недвижимость находится в совместной собственности. Разрешение сособственников на продажу.
- Для дачных участков – разрешение членов дачного кооператива или товарищества.
- Отсутствие ареста и залога на имущество.
То есть для того,чтобы сделку провести, нужно полное обеспечение объекта документацией. Совладельцы должны выделить доли в праве и представить нотариально удостоверенные согласия. То же касается лиц, приобретших имущество в браке, они представляют нотариально удостоверенное согласие от супруга.
Важно! Границы участка должны быть вынесены в натуру и обеспечены межевыми знаками, переданными правообладателю ЗУ актом.Порядок оформления пошагово
С чего начать?
Процедура начинается с подготовки пакета документации и поиска покупателя. В этом случае целесообразно обратиться в риэлторскую компанию, где одновременно пакет документации пройдёт первичную экспертизу и будет оказана консультационная помощь в подготовке процедуры. Если собственник не желает переплачивать за услуги – нужно дать объявление на специальный сайт или в СМИ.
Для покупателей алгоритм поиска тот же – если вы хотите купить землю с домом от собственника, потребуется или обращение в фирму или самостоятельный поиск. Но здесь главное – следовать своей цели и подбирать землю соответственно той категории и целевому назначению, которая отвечает мотивам её приобретения. То есть, если нужен жилой дом – приобретается строение на участке земель населённых пунктов или ИЖС. Для дач подходят земли в СНТ, ДНП, ДНТ.
Подготовка документов продавцом
Основными документами, которые участвуют в сделке, являются следующие:
- Правоустанавливающий документ на землю: договор купли-продажи, мены или дарения; свидетельство о наследовании или акт выдела ЗУ.
- Правоустанавливающий документ на строение: договор сделки, разрешение на строительство и акт введения в эксплуатацию, или свидетельство о наследовании.
- Свидетельство о собственности на строение и участок, или выписка из ЕГРН.
- Межевое дело: план участка с координатами поворотных точек, акт согласования границ с соседями.
- Кадастровые паспорта на ЗУ и строение.
- Технический паспорт на жилой дом. Разрешение на реконструкцию, если она проводилась.
- Разрешения на проведение инженерных коммуникаций с приложением СПОЗУ.
- Выписка из домовой книги.
- Выписка из лицевого счёта, или квитанции об оплате.
- Справка об отсутствии ареста и обременений залогом.
Кроме этого, для совладельцев и семейных собственников требуется разрешение на сделку.
Как их проверить покупателю?
В первую очередь нужно попросить паспорта собственников и сверить персональные данные с данными собственника, указанного в правоустанавливающем документе. Если фамилия менялась, требуется представить свидетельство о браке или иной документ, подтверждающий данный факт.
Не вся остальная документация должна принадлежать продавцу, так как разрешение на строительство, проведение коммуникаций и кадастровый паспорт представляются на объект, а не на собственника. Каждая бумага должна иметь правоспособный вид. Порча текста недопустима, такие документы участвовать в сделке не могут.
Внимание! Справки из Росреестра об отсутствии ареста не должны быть старше 1 месяца, а из БТИ – получены не позднее, чем за год.Кроме этого, нужно предпринять следующие меры. Выписать кадастровый номер и адрес земельного участка и узнать его собственника на сайте Госуслуг. Если данный субъект идентифицирован – можно приступать к сделке.
Какие бумаги нужны от обеих сторон?
Кроме пакета документации, который представляет продавец, стороны предъявляют:
- Свои гражданские паспорта и паспорта членов семьи, которые выступят сторонами сделки.
- Нотариально удостоверенные доверенности (для представителей), согласия супругов (для семейных) и согласия совладельцев (для долевой собственности).
- Документы, подтверждающие родство – для родителей несовершеннолетних собственников, разрешение органов опеки – при наличии несовершеннолетних или недееспособных жильцов.
- Акт приёма-передачи приобретаемой недвижимости.
- Договор купли-продажи в трёх экземплярах. Расписка о получении денег, если они переданы наличными.
- Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с домом
- Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с домом
- Скачать бланк акта приема-передачи к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка
- Скачать образец акта приема-передачи к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка
- Скачать бланк расписки о получении денежных средств
- Скачать образец расписки о получении денежных средств
Процедура заключения договора
В договоре указывают необходимые реквизиты:
- наименование документа;
- место и дата составления.
После этого составляется основной текст, в который входят следующие существенные положения, которые распределяются по пунктам:
- Предмет договора, где указываются стороны сделки, кадастровые и технические параметры дома и земельного участка.
- Условия сделки, в результате чего Продавец передаёт вещные права на недвижимость, а Покупатель – соразмерную сумму денег.
- Сроки и стоимость, где указывается срок перехода права собственности и сумма денег, указанная цифрами и прописью, подлежащая оплате по сделке.
- Права и обязанности, в которые по усмотрению сторон вносятся все нюансы проведения купли продажи. В том числе – своевременное исполнение указанных условий и назначение санкций за их неисполнение.
- Расторжение договора, где указывают причины, по которым такое допустимо.
- Заключительные положения.
Важно! В заключение ставятся подписи с расшифровкой, вносятся паспортные данные каждого контрагента.Регистрация
После подписания купчей на дом и землю, сделка нуждается в регистрации. Она совершается по следующему алгоритму:
- Оплата госпошлины за регистрацию.
- Составление и подача заявления о переходе права собственности на недвижимость в отделение Росреестра или МФЦ.
- Приложение к заявлению пакета документации, проверка его правоспособности регистратором и получение расписки за его передачу.
- Повторный визит продавца с распиской для получения зарегистрированного договора.
- Повторный визит покупателя с распиской для получения договора и выписки из ЕГРН.
Для регистрации представляются следующие документы:
- гражданские паспорта – оригиналы и копии;
- договора купли продажи – 3 экземпляра;
- доверенности, согласия на сделку (при необходимости);
- правоустанавливающий документ продавца;
- выписка из ЕГРН продавца (или свидетельство);
- технический паспорт дома.
Кадастровая документация обычно не требуется, так как она находится полностью в базе данных регистратора, то же касается квитанции об оплате.
Сроки и расходы
Сколько будет стоить оформление? Госпошлина составляет 2 000 рублей на каждый объект. Если земельный участок не в собственности, сумма устанавливается как на один объект. Стоимость выписки из ЕГРН – 200 рублей. Срок регистрации при совместном обращении – 10 рабочих дней. При обращении в разное время – 21 рабочий день.
Различия для строения в черте города и домика в деревне
Если стороны сделки проживают в городе, то они могут оформить договор по месту проживания и зарегистрировать в МФЦ. Проживающие в деревне лица могут оформить договор в поселковой администрации и выслать заказным письмом с уведомлением в Росреестр. В этом случае потребуется удостоверение копий паспортов председателем сельского исполкома. В остальном пакет документации тот же.
Для лиц, проживающих в разных местах, предусмотрено составление и подписание договоров одним контрагентом, с последующей пересылкой второму. После подписания, он пересылает документацию для регистрации. Или передаёт её лично, при наличии расписки.
Нюансы налогообложения
Налогообложение происходит автоматически, путём передачи сведений по сделке в налоговую инспекцию. Налоговая сумма составляет 13% общей стоимости средств, уплаченных по сделке продавцу, за вычетом одного миллиона рублей. Взимается с продавца в виде НДФЛ, по налоговой декларации.
Налогом не облагаются дома и участки:
- стоимостью не выше одного миллиона;
- находившиеся в собственности 3 года и более.
Покупатель, если он имеет постоянную работу и является налогоплательщиком, может оформить налоговый вычет за покупку недвижимости, если это не противоречит законодательству.
Важно! Налоговый вычет за приобретение недвижимости предоставляется один раз в объёме, не превышающем 2 миллиона рублей.Как правильно купить в особых случаях?
Если здание с землёй в собственности менее 3 лет
Такие сделки могут нести потенциальные риски, если предшествующие правообладатели допустили нарушение имущественных прав третьих лиц. Наиболее часто такие случаи возникают при вступлении в наследство. Согласно нормам статьи 196 ГК РФ – через три года срок притязаний на имущественные права истекает, и риски существенно снижаются.
Кроме этого, собственнику такого объекта придётся уплачивать НДФЛ, что может стать причиной требований внесения неактуальной стоимости в договор. Такие действия могут повлечь самые нежелательные правовые последствия.
Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ “О противодействии терроризму”.
Особенности и риски покупки незарегистрированной недвижимости
Рассмотрим, можно ли продать загородный участок с расположенным на нём незарегистрированным строением. Если дом не состоит на кадастровом учёте и не оформлен в БТИ, то согласно нормам статьи 7.1 КоАП РФ он может признаваться самостроем. По этому факту может налагаться административное взыскание со штрафными санкциями и требованием ликвидации строения за счёт средств нового собственника.
Такие решения принимаются, если строение не соответствует строительным нормативам. В иных случаях новому владельцу придётся самостоятельно оформлять документацию на строение, что стоит немалых денег и существенных затрат по времени оформления.
Если земля находится не в собственности продавца
Актуальный вопрос – можно ли продать ЗУ с домом, если земля не в собственности продавца и как это правильно сделать. В этом случае оформляется только покупка дома. В договоре указывается, что он расположен на землях, находящихся в аренде у муниципалитета. Также дом используется на основании:
- постоянного (бессрочного) пользования;
- пожизненно наследуемого владения.
Впоследствии новому хозяину дома придётся самостоятельно решать вопрос о собственности земель, договариваясь с местной администрацией о выкупе или аренде.
Наиболее распространённые ошибки
Важно! В контексте наиболее распространённых ошибок следует указать на главную – халатность лиц, участвующих в купле продаже.Следует опасаться недобросовестных действий контрагента, и подстраховаться следующим образом:
- Ни в коем случае не договариваться о сделке, если продавец не предъявил оригинал правоустанавливающего и право удостоверяющего документа.
- Отказаться от сделки, если продавец не идентифицирован как собственник недвижимости.
- Затребовать справку о дееспособности, если психическое состояние контрагента вызывает сомнение.
- Не приобретать недвижимость без документов.
- Если недвижимость в собственности менее трёх лет, предпринять дополнительные меры защиты. Например, титульное страхование или нотариальное удостоверение.
- Если действует представитель по генеральной доверенности, желательно выяснить её подлинность у нотариуса.
- Ни при каких ситуациях не изменять стоимость объекта, указанную в договоре.
- Самому проводить всю процедуру предельно добросовестно и в соответствии с нормами законодательства.
Если действия одной стороны полностью законны, в случае оспоримости сделки, она получит переданное по сделке в результате реституции.
Заключение
При купле продаже дома с земельным участком, продавцу нужно собрать полный пакет документации, а покупателю – внимательно его проверить. Сделка совершается на основании заключения и регистрации договора купли продажи. Его оформление требует опоры на нормы законодательства. По результатам сделки может удерживаться или предоставляться налоговый вычет.
Добрый вечер, мама пенсионерка, продала дом, и переезжает в другой город. Дом будет находиться у нее в залоге 1,5 года пока полностью покупатель не рассчитается, нужно ли ей выписываться? И как быть с пенсией?
Здравствуйте, Татьяна. Если за дом расчет не сразу, то и вопрос о выписки вашей мамы необходимо обсуждать непосредственно с покупателем. А пенсию ей придется переоформить по новому месту жительства, если она не приходит ей на карту.
Татьяна, добрый день!
Вашей маме не обязательно выписываться из этого дома, как сама захочет. С пенсией что делать? Получать ее, как и получала ранее.
Здравствуйте. Я хочу продать дом. И земля на которой он построен тоже приватизирована. Нужно ли переделывать документы на землю при продаже дом.
Доброго времени суток, Иван! Поскольку продавая дом и участок, вы продаете два объекта, на каждый из них вам потребуется полный пакет документов. Если земля приватизирована, значит, вы являетесь ее собственником и можете ее продавать, при условии, что приватизация была произведена по всем правилам, без каких-либо нарушений. В данном случае документы переделывать не потребуется.
Здравствуйте, Иван!
Если и на ваше домовладение и на земельный участок, находящийся под ним, имеются и кадастровые паспорта и свидетельства о регистрации права собственности, тогда вам нет необходимости переделывать документы. Они у вас в полном порядке. Для заключения договора купли-продажи рекомендую вам их проверить.
Нет не обязательно