8 (800)  350-29-87

Подробная инструкция, как купить земельный участок с домом и правильно оформить сделку

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Общие нормы, распространяющиеся на сделки с недвижимостью, дополняются различными нюансами, когда речь идёт об уникальных свойствах объектов.

В определённой степени это касается и сделок с земельной недвижимостью, которая участвует в купле продаже совместно с капитальным строением, возведённым на её территории. Здесь нужно учитывать ряд дополнительных требований как к самому ЗУ с домом, так и к тому, где и как оформить покупку.

В предлагаемой статье рассмотрим процедуру покупки шаг за шагом, обратим внимание на риски покупки с неоформленным строением и другие нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что нужно знать о законодательных нормах по таким сделкам?

Справка! Здесь применяются общие нормы главы 30 ГК РФ, рассматривающие все нюансы. Основные статьи настоящего кодекса, раскрывающие правила составления договора и проведения сделки, следующие: 131, 550, 554, 555. Земельное законодательство устанавливает ряд правил статьями 37 и 39.1.

О необходимости регистрации и правилах её проведения в Росреестре информируют Федеральные законы:

  1. № 122-ФЗ от 27.07.97 г.
  2. № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

О необходимости нотариального удостоверения в определённых случаях говорят положения ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ. В остальных случаях необходимость в нотариальном удостоверении сделки отсутствует. Если сделка оформляется представителем покупателя или продавца, составляется нотариально удостоверенная доверенность, исходя из норм статей 182, 184, 185, 185.1, 186, 188 ГК РФ. Сторонами сделки и их представителями могут быть только совершеннолетние и дееспособные граждане.

Статья 184 ГК РФ. Коммерческое представительство

  1. Коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.
  2. Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон, а также в других случаях, предусмотренных законом. Если коммерческий представитель действует на организованных торгах, предполагается, поскольку не доказано иное, что представляемый согласен на одновременное представительство таким представителем другой стороны или других сторон.
  3. Особенности коммерческого представительства в отдельных сферах предпринимательской деятельности устанавливаются законом и иными правовыми актами.

Требования к объектам недвижимости

В первую очередь, не только стороны сделки, но и имущество, участвующее в ней в качестве предмета купли-продажи, должно быть полностью правоспособно. Его правоспособность определяется надлежащей регистрацией и постановкой на кадастровый учёт в регистрирующем органе, согласно нормам законов № 122-ФЗ и 218-ФЗ.

В целом требования следующие:

  • Полный пакет документации по земельному участку (ЗУ) и капитальному строению.
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца на имущество, участвующее в купле продаже.
  • Постановка на кадастровый учёт объектов в Росреестре, проведение инвентаризационного учёта, межевание участка.
  • Категория ЗУ, соответствующая землям, участвующим в обороте.
  • Выделение долей, если недвижимость находится в совместной собственности. Разрешение сособственников на продажу.
  • Для дачных участков – разрешение членов дачного кооператива или товарищества.
  • Отсутствие ареста и залога на имущество.

То есть для того,чтобы сделку провести, нужно полное обеспечение объекта документацией. Совладельцы должны выделить доли в праве и представить нотариально удостоверенные согласия. То же касается лиц, приобретших имущество в браке, они представляют нотариально удостоверенное согласие от супруга.

Важно! Границы участка должны быть вынесены в натуру и обеспечены межевыми знаками, переданными правообладателю ЗУ актом.

Порядок оформления пошагово

С чего начать?

Процедура начинается с подготовки пакета документации и поиска покупателя. В этом случае целесообразно обратиться в риэлторскую компанию, где одновременно пакет документации пройдёт первичную экспертизу и будет оказана консультационная помощь в подготовке процедуры. Если собственник не желает переплачивать за услуги – нужно дать объявление на специальный сайт или в СМИ.

Для покупателей алгоритм поиска тот же – если вы хотите купить землю с домом от собственника, потребуется или обращение в фирму или самостоятельный поиск. Но здесь главное – следовать своей цели и подбирать землю соответственно той категории и целевому назначению, которая отвечает мотивам её приобретения. То есть, если нужен жилой дом – приобретается строение на участке земель населённых пунктов или ИЖС. Для дач подходят земли в СНТ, ДНП, ДНТ.

Подготовка документов продавцом

Основными документами, которые участвуют в сделке, являются следующие:

  1. Правоустанавливающий документ на землю: договор купли-продажи, мены или дарения; свидетельство о наследовании или акт выдела ЗУ.
  2. Правоустанавливающий документ на строение: договор сделки, разрешение на строительство и акт введения в эксплуатацию, или свидетельство о наследовании.
  3. Свидетельство о собственности на строение и участок, или выписка из ЕГРН.
  4. Межевое дело: план участка с координатами поворотных точек, акт согласования границ с соседями.
  5. Кадастровые паспорта на ЗУ и строение.
  6. Технический паспорт на жилой дом. Разрешение на реконструкцию, если она проводилась.
  7. Разрешения на проведение инженерных коммуникаций с приложением СПОЗУ.
  8. Выписка из домовой книги.
  9. Выписка из лицевого счёта, или квитанции об оплате.
  10. Справка об отсутствии ареста и обременений залогом.

Кроме этого, для совладельцев и семейных собственников требуется разрешение на сделку.

Как их проверить покупателю?

В первую очередь нужно попросить паспорта собственников и сверить персональные данные с данными собственника, указанного в правоустанавливающем документе. Если фамилия менялась, требуется представить свидетельство о браке или иной документ, подтверждающий данный факт.

Не вся остальная документация должна принадлежать продавцу, так как разрешение на строительство, проведение коммуникаций и кадастровый паспорт представляются на объект, а не на собственника. Каждая бумага должна иметь правоспособный вид. Порча текста недопустима, такие документы участвовать в сделке не могут.

Внимание! Справки из Росреестра об отсутствии ареста не должны быть старше 1 месяца, а из БТИ – получены не позднее, чем за год.

Кроме этого, нужно предпринять следующие меры. Выписать кадастровый номер и адрес земельного участка и узнать его собственника на сайте Госуслуг. Если данный субъект идентифицирован – можно приступать к сделке.

Какие бумаги нужны от обеих сторон?

Кроме пакета документации, который представляет продавец, стороны предъявляют:

  1. Свои гражданские паспорта и паспорта членов семьи, которые выступят сторонами сделки.
  2. Нотариально удостоверенные доверенности (для представителей), согласия супругов (для семейных) и согласия совладельцев (для долевой собственности).
  3. Документы, подтверждающие родство – для родителей несовершеннолетних собственников, разрешение органов опеки – при наличии несовершеннолетних или недееспособных жильцов.
  4. Акт приёма-передачи приобретаемой недвижимости.
  5. Договор купли-продажи в трёх экземплярах. Расписка о получении денег, если они переданы наличными.

Процедура заключения договора

В договоре указывают необходимые реквизиты:

  1. наименование документа;
  2. место и дата составления.

После этого составляется основной текст, в который входят следующие существенные положения, которые распределяются по пунктам:

  • Предмет договора, где указываются стороны сделки, кадастровые и технические параметры дома и земельного участка.
  • Условия сделки, в результате чего Продавец передаёт вещные права на недвижимость, а Покупатель – соразмерную сумму денег.
  • Сроки и стоимость, где указывается срок перехода права собственности и сумма денег, указанная цифрами и прописью, подлежащая оплате по сделке.
  • Права и обязанности, в которые по усмотрению сторон вносятся все нюансы проведения купли продажи. В том числе – своевременное исполнение указанных условий и назначение санкций за их неисполнение.
  • Расторжение договора, где указывают причины, по которым такое допустимо.
  • Заключительные положения.
Важно! В заключение ставятся подписи с расшифровкой, вносятся паспортные данные каждого контрагента.

Регистрация

После подписания купчей на дом и землю, сделка нуждается в регистрации. Она совершается по следующему алгоритму:

  1. Оплата госпошлины за регистрацию.
  2. Составление и подача заявления о переходе права собственности на недвижимость в отделение Росреестра или МФЦ.
  3. Приложение к заявлению пакета документации, проверка его правоспособности регистратором и получение расписки за его передачу.
  4. Повторный визит продавца с распиской для получения зарегистрированного договора.
  5. Повторный визит покупателя с распиской для получения договора и выписки из ЕГРН.

Для регистрации представляются следующие документы:

  • гражданские паспорта – оригиналы и копии;
  • договора купли продажи – 3 экземпляра;
  • доверенности, согласия на сделку (при необходимости);
  • правоустанавливающий документ продавца;
  • выписка из ЕГРН продавца (или свидетельство);
  • технический паспорт дома.

Кадастровая документация обычно не требуется, так как она находится полностью в базе данных регистратора, то же касается квитанции об оплате.

Сроки и расходы

Сколько будет стоить оформление? Госпошлина составляет 2 000 рублей на каждый объект. Если земельный участок не в собственности, сумма устанавливается как на один объект. Стоимость выписки из ЕГРН – 200 рублей. Срок регистрации при совместном обращении – 10 рабочих дней. При обращении в разное время – 21 рабочий день.

Различия для строения в черте города и домика в деревне

Если стороны сделки проживают в городе, то они могут оформить договор по месту проживания и зарегистрировать в МФЦ. Проживающие в деревне лица могут оформить договор в поселковой администрации и выслать заказным письмом с уведомлением в Росреестр. В этом случае потребуется удостоверение копий паспортов председателем сельского исполкома. В остальном пакет документации тот же.

Для лиц, проживающих в разных местах, предусмотрено составление и подписание договоров одним контрагентом, с последующей пересылкой второму. После подписания, он пересылает документацию для регистрации. Или передаёт её лично, при наличии расписки.

Нюансы налогообложения

Налогообложение происходит автоматически, путём передачи сведений по сделке в налоговую инспекцию. Налоговая сумма составляет 13% общей стоимости средств, уплаченных по сделке продавцу, за вычетом одного миллиона рублей. Взимается с продавца в виде НДФЛ, по налоговой декларации.

Налогом не облагаются дома и участки:

  1. стоимостью не выше одного миллиона;
  2. находившиеся в собственности 3 года и более.

Покупатель, если он имеет постоянную работу и является налогоплательщиком, может оформить налоговый вычет за покупку недвижимости, если это не противоречит законодательству.

Важно! Налоговый вычет за приобретение недвижимости предоставляется один раз в объёме, не превышающем 2 миллиона рублей.

Как правильно купить в особых случаях?

Если здание с землёй в собственности менее 3 лет

Такие сделки могут нести потенциальные риски, если предшествующие правообладатели допустили нарушение имущественных прав третьих лиц. Наиболее часто такие случаи возникают при вступлении в наследство. Согласно нормам статьи 196 ГК РФ – через три года срок притязаний на имущественные права истекает, и риски существенно снижаются.

Кроме этого, собственнику такого объекта придётся уплачивать НДФЛ, что может стать причиной требований внесения неактуальной стоимости в договор. Такие действия могут повлечь самые нежелательные правовые последствия.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Особенности и риски покупки незарегистрированной недвижимости

Рассмотрим, можно ли продать загородный участок с расположенным на нём незарегистрированным строением. Если дом не состоит на кадастровом учёте и не оформлен в БТИ, то согласно нормам статьи 7.1 КоАП РФ он может признаваться самостроем. По этому факту может налагаться административное взыскание со штрафными санкциями и требованием ликвидации строения за счёт средств нового собственника.

Такие решения принимаются, если строение не соответствует строительным нормативам. В иных случаях новому владельцу придётся самостоятельно оформлять документацию на строение, что стоит немалых денег и существенных затрат по времени оформления.

Если земля находится не в собственности продавца

Актуальный вопрос — можно ли продать ЗУ с домом, если земля не в собственности продавца и как это правильно сделать. В этом случае оформляется только покупка дома. В договоре указывается, что он расположен на землях, находящихся в аренде у муниципалитета. Также дом используется на основании:

  • постоянного (бессрочного) пользования;
  • пожизненно наследуемого владения.

Впоследствии новому хозяину дома придётся самостоятельно решать вопрос о собственности земель, договариваясь с местной администрацией о выкупе или аренде.

Наиболее распространённые ошибки

Важно! В контексте наиболее распространённых ошибок следует указать на главную – халатность лиц, участвующих в купле продаже.

Следует опасаться недобросовестных действий контрагента, и подстраховаться следующим образом:

  1. Ни в коем случае не договариваться о сделке, если продавец не предъявил оригинал правоустанавливающего и право удостоверяющего документа.
  2. Отказаться от сделки, если продавец не идентифицирован как собственник недвижимости.
  3. Затребовать справку о дееспособности, если психическое состояние контрагента вызывает сомнение.
  4. Не приобретать недвижимость без документов.
  5. Если недвижимость в собственности менее трёх лет, предпринять дополнительные меры защиты. Например, титульное страхование или нотариальное удостоверение.
  6. Если действует представитель по генеральной доверенности, желательно выяснить её подлинность у нотариуса.
  7. Ни при каких ситуациях не изменять стоимость объекта, указанную в договоре.
  8. Самому проводить всю процедуру предельно добросовестно и в соответствии с нормами законодательства.

Если действия одной стороны полностью законны, в случае оспоримости сделки, она получит переданное по сделке в результате реституции.

Заключение

При купле продаже дома с земельным участком, продавцу нужно собрать полный пакет документации, а покупателю – внимательно его проверить. Сделка совершается на основании заключения и регистрации договора купли продажи. Его оформление требует опоры на нормы законодательства. По результатам сделки может удерживаться или предоставляться налоговый вычет.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 7
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Татьяна

    Добрый вечер, мама пенсионерка, продала дом, и переезжает в другой город. Дом будет находиться у нее в залоге 1,5 года пока полностью покупатель не рассчитается, нужно ли ей выписываться? И как быть с пенсией?

    • Ольга

      Здравствуйте, Татьяна. Если за дом расчет не сразу, то и вопрос о выписки вашей мамы необходимо обсуждать непосредственно с покупателем. А пенсию ей придется переоформить по новому месту жительства, если она не приходит ей на карту.

    • Анна

      Татьяна, добрый день!
      Вашей маме не обязательно выписываться из этого дома, как сама захочет. С пенсией что делать? Получать ее, как и получала ранее.

  2. Иван Александров

    Здравствуйте. Я хочу продать дом. И земля на которой он построен тоже приватизирована. Нужно ли переделывать документы на землю при продаже дом.

    • Ирина

      Доброго времени суток, Иван! Поскольку продавая дом и участок, вы продаете два объекта, на каждый из них вам потребуется полный пакет документов. Если земля приватизирована, значит, вы являетесь ее собственником и можете ее продавать, при условии, что приватизация была произведена по всем правилам, без каких-либо нарушений. В данном случае документы переделывать не потребуется.

    • Аркадий

      Здравствуйте, Иван!
      Если и на ваше домовладение и на земельный участок, находящийся под ним, имеются и кадастровые паспорта и свидетельства о регистрации права собственности, тогда вам нет необходимости переделывать документы. Они у вас в полном порядке. Для заключения договора купли-продажи рекомендую вам их проверить.

    • Артур

      Нет не обязательно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: