Как выбрать недвижимость под магазин и составить договор аренды помещения по образцу?
Открывать свое дело всегда рискованно, ведь неизвестно же заранее – насколько успешно будет развиваться торговля, поэтому нужно заранее все хорошенько продумать.
Безусловно, очень большую роль играет место расположения магазина, а также его специфика.
Подходящее помещение совсем не обязательно сразу покупать, для начала можно попробовать взять его в аренду.
Показать содержание
- Что учитывать при выборе?
- Какие объекты подходят?
- Как можно получить коммерческую недвижимость?
Временное владение Особенности договора Что такое субаренда, чем отличается от других вариантов? Что выгоднее и почему? Покупка- Различия оформления сделок
- Можно ли использовать жилое пространство?
- Нюансы открытия розничных и оптовых точек: разливного пива, продуктов и других
Что учитывать при выборе?
Перед тем, как начать поиск подходящего помещения под магазин, необходимо четко определиться с направлением деятельности, то есть, какие именно товары будут продаваться в данном магазине. Также важно определить категорию покупателей – для кого рассчитан предлагаемый товар: для детей, бизнесменов, пенсионеров и т.д. Важное значение имеет изучение потенциала района.
Где осуществлять поиски на что обратить внимание?
Чтобы подобрать наиболее удачный вариант помещения под магазин, стоит обратить внимание на следующие моменты:
- Лучше всего проводить поиск в центральной части города, причем, не на задворках, а в домах первой линии. Это позволит обеспечить хорошую проходимость будущему магазину и на рекламу не нужно будет тратиться, достаточно обойтись эффектной вывеской с названием.
- Идеально, если помещение будет расположено на первом этаже, второй этаж и подвальное помещение являются менее комфортными, посещаются гораздо реже.
- Необходимо обратить внимание на наличие автомобильной стоянки, ведь если негде будет припарковаться, часть потенциальных покупателей сразу отсеется. Если планируется открытие крупного магазина, то, соответственно, парковочная площадка должна быть просторной.
- Наличие качественных коммуникаций очень важно в случае покупки помещения, в первую очередь нужно проверить электрическую проводку, как она способна выдерживать нагрузку.
- Наличие по соседству конкурентов.
Какие объекты подходят?
Объекты коммерческой недвижимости (различные здания и сооружения) постоянно пользуется спросом, торговых разновидностей таких объектов достаточно много:
- павильоны;
- бутики;
- киоски;
- магазины;
- аптеки;
- супермаркеты;
- торговые дома и т.д.
Виды и состав торговых площадок
Торговые помещения могут быть различных видов:
- отдельно стоящие здания;
- в составе крупных торговых центров;
- встроенные или пристроенные.
Также они еще подразделяются на капитальные и облегченные (предназначенные для мелкорозничной торговли). Состав торговых помещений следующий:
- Торговые залы магазина – это основные помещения.
- Помещения для хранения и подготовки товаров к продаже – важную роль играют для обеспечения бесперебойного процесса торговли. В эту группу помещений входят приемочные, разгрузочные, упаковочные, кладовые.
- Административно-бытовые – к ним относятся: помещения управленческого аппарата, комната для персонала, гардеробная, душевые, главная касса и другие.
- Подсобные – роль этих помещений вспомогательная, но они очень важны, это: помещения для хранения инвентаря, тары, упаковочных материалов, спецодежды, мастерские для мелкого ремонта и другие.
- Технические – электрощитовая, вентиляционные камеры, радиоузел, тепловой узел и другие.
Как можно получить коммерческую недвижимость?
Получить коммерческую недвижимость под магазин можно различными способами: купить или арендовать.
Временное владение
Не у каждого бизнесмена (особенно начинающего) есть достаточное количество денег для покупки собственного помещения под магазин, поэтому многие прибегают к аренде.
Преимущества аренды:
- невысокие финансовые затраты;
- большой выбор объектов;
- возможность в любое время быстро поменять арендодателя и переехать в другой район;
- проще оформлять документы (в сравнении с покупкой).
Подбирать подходящее помещение можно самостоятельно или с помощью агентств, все зависит от срочности и наличия финансов. При поиске необходимо обратить внимание на следующие важные моменты:
- Внимательно нужно изучить вентиляционные системы и вытяжку, они должны работать очень четко, ведь это важно как для хранения продуктов, так и для продавцов с посетителями.
- Погрузочно-разгрузочная зона должна быть удобной, данный участок не должен выходить на проезжую часть или во внутренний двор жилого дома.
- Необходимо убедиться в достаточной емкости электрических кабелей.
- Обязательно проверять документы на собственность, чтобы избежать мошенничества.
Внимание! После того, как идеальное помещение под магазин найдено, предстоит заключить с арендодателем договор. Это тоже ответственный шаг, не стоит подписывать его бездумно, не дочитав до конца.
- Скачать бланк договора аренды помещения под магазин
- Скачать образец договора аренды помещения под магазин от физического лица
Особенности договора
Существует ряд особенностей при заключении подобного договора, его можно заключить на аренду:
- помещения с оборудованием;
- магазина с товарами;
- помещения со встроенным оборудованием и товарами.
В договоре часто прописывают пункт о том, что арендатору запрещается кардинально менять сферу деятельности в данном помещении.
Что такое субаренда, чем отличается от других вариантов?
Согласно Гражданскому Кодексу арендатор имеет право (только с согласия арендодателя) сдавать имущество (арендованное) в поднаем по договору, то есть, в субаренду (ст. 615 ГК РФ). Он может сдать часть имущества, которое не задействовано, чтобы избежать убытков из-за простоя.
- При сдаче в аренду собственник имущества передает его во временное пользование арендатору.
- Арендодатель взимает с арендатора установленную им плату в соответствии с договором.
- При субаренде арендатор становится “посредником”, то есть, арендодателем для субарендатора.
- Субарендатор расплачивается за предмет договора не с собственником, а с арендатором.
- Субаренда не может заключаться на срок, превышающий срок аренды помещения.
Основную долю рынка составляет именно аренда от собственника. Схема такого взаимодействия четко отлажена на законодательном уровне и она более безопасна с юридической точки зрения. В этом ее главное отличие от субаренды.
Что выгоднее и почему?
Начинающим бизнесменам, у которых нет еще потребности в больших помещениях для предпринимательской деятельности, более выгодна субаренда. Ведь на аренду от собственника целого здания под магазин требуется немало финансов, поэтому данный вид юридической сделки – субаренда как раз для них хороший вариант.
Важно! Для тех бизнесменов, которые планируют в ближайшее время расширять свой бизнес, выгодно будет арендовать помещение у собственника и затем часть имущества сдавать в субаренду на то время, пока оно не требуется.
- Скачать бланк договора субаренды нежилого помещения под магазин
- Скачать образец договора субаренды нежилого помещения под магазин
Покупка
Чтобы будущий объект недвижимости оказался ликвидным и приносил доход, а не убытки, нужно выбирать его очень тщательно. Все большую популярность сейчас получают коммерческие помещения на стадии строительства (встроенная недвижимость).
Многие строительные компании изначально оставляют первые этажи (нежилые помещения) в строящихся жилых домах для коммерческих предложений. Лучше всего выбирать те, где отсутствуют перегородки (или их минимальное количество), чтобы в дальнейшем была возможность свободной организации пространства на свое усмотрение.
Различия оформления сделок
Сторонами при заключении договора аренды нежилого помещения могут быть как физические, так и юридические лица.
Для физических лиц
Внимание! Если собственником объекта нежилой недвижимости является физическое лицо, то перед тем, как сдавать в аренду свое помещение (заниматься предпринимательской деятельностью), необходимо оформить ИП.
- Если договор аренды заключается на срок продолжительностью более одного года, то его необходимо заключать в письменном виде (ст. 609 ГК РФ).
- При регистрации договора в ЕГРН размер госпошлины составит 2 тысячи рублей.
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Для юридических лиц
- Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока договора, его нужно заключать только в письменном виде (ст. 609 ГК).
- Размер госпошлины для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей.
Можно ли использовать жилое пространство?
Жилое помещение под магазин использовать запрещено законодательством. В соответствии со ст. 671 и 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания в них граждан. Чтобы появилась законная возможность использовать, например, свою квартиру под магазин, необходимо перевести ее в нежилое помещение.
Последствия такого использования могут быть следующими:
- Штрафные санкции за незаконное использование жилого помещения (КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями).
- Штрафы за незаконную перепланировку квартиры.
- Штрафы за неуплату налогов.
Как перевести квартиру?
Для того, чтобы осуществить перевод квартиры в нежилое помещение под магазин, следует обратиться в орган местного самоуправления с пакетом документов, состав которого определен в ч. 2 ст 23 ЖК РФ. Следует учитывать, что для успешного результата необходимо исполнить следующие требования:
- У помещения должен быть отдельный вход, вход через подъезд не допускается.
- Квартира должна располагаться на первом этаже.
- В квартире никто не должен быть прописан.
- Подтвердить, что дом в ближайшее время не подлежит реконструкции или сносу.
Справка! После того, как все документы сданы, в течение 45 дней принимается решение о переводе.Нюансы открытия розничных и оптовых точек: разливного пива, продуктов и других
При открытии магазинов различной направленности, в том числе и для розничной торговли, естественно, имеются некоторые нюансы, на которые обязательно следует обратить внимание при составлении договора:
- Магазин разливного пива – этот бизнес является сезонным, в летний период доход превышает зимний показатель в 5 раз. Некоторые предприниматели даже закрывают магазин в сезон холодов из-за нерентабельности.
- Магазин продуктов – продукты должны быть всегда свежими!
- Магазин детской одежды – наличие основных размеров и поддержание ассортиментного ряда.
- Цветочный магазин – необходимо постоянно поддерживать ассортимент как по цветовой гамме, так и по видам цветов.
Возможно, вас заинтересуют наши статьи о видах коммерческой недвижимости, которые можно использовать для организации гостиницы или хостела, а также под офис.В итоге можно сказать, что после принятия решения арендовать или купить нежилую недвижимость под магазин, самое главное – не нужно торопиться при поиске. Помещений предлагается сейчас очень много, важно тщательно все просмотреть и проверить документы. Только убедившись в качестве помещения и надежности собственника недвижимости, можно заниматься оформлением документов.
Здравствуйте, скажите пожалуйста как правильно составить договор аренды здания 200м2 для открытия в нем магазина продуктов с торговым залом не более 40м2? система налогообложения ЕНВД. спасибо.