Различия жилых и нежилых помещений – определение и классификация объектов недвижимости

В сознании обычных людей слово «недвижимость» ассоциируется исключительно с жильем. На самом деле это понятие гораздо шире. Оно охватывает широкий спектр объектов, предназначенных как для проживания, так и для коммерческих целей. Знание различий между разными видами недвижимости и нюансов законодательства в этой сфере дает возможность использовать это имущество наиболее выгодным образом.

Показать содержание

• Объекты недвижимости
Понятие и классификация сооружений     Строения, предназначенные для проживания     Нежилые объекты    
• Нежилое помещение в многоквартирном доме – возможно ли это?
• Могут ли в нежилом здании быть жилые помещения?
• Целевое назначение объектов
• Чем они отличаются?

Объекты недвижимости

К недвижимости относятся объекты, которые характеризуются такими признаками, как долговечность, материальная ценность и стационарность. Это означает, что такое строение не может быть перенесено на другое место без разрушения, здание приносит пользу владельцу и имеет физические характеристики, ценность которых можно определить в денежном выражении, а также обладает сроком службы не менее 15 лет.

Понятие и классификация сооружений

Прежде всего, объекты недвижимости можно поделить на рукотворные и нерукотворные. Ко второму типу относятся земельные участки, а к первому — всевозможные строения.

Строения, в свою очередь, делятся на здания и сооружения:

• Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов (ОК 013–94) здание — это построенный по архитектурному проекту объект, который люди используют для жизни, работы, отдыха, производства материальных ценностей, хранения вещей и предоставления различных услуг населению. Строения этого вида имеют стены, крышу и все необходимые коммуникации.
• Сооружения — это объекты недвижимости, спроектированные для технических целей. К ним относятся мосты, эстакады, нефтяные скважины.

Другая классификация делит недвижимость на коммерческую и жилую. Внутри каждого из этих видов существуют деления объектов по разным признакам. Например, среди объектов жилой недвижимости выделяют городские и загородные дома.

Строения, предназначенные для проживания

Определение этого объекта недвижимости дано в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Согласно законодательству, такое помещение должно быть изолированно и пригодно для проживания людей в течение длительного срока. В российском праве имеется ряд законодательных актов, утверждающих санитарные и технические нормы, которым должно соответствовать жилое помещение. К ним относятся:

• № 184-ФЗ «О техническом регулировании» от 27.12.2002.
• № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 (в ред. от 22.08.2004).
• Постановление Правительства РФ от 24.07.2000 № 554 «Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании» (в ред. постановлений от 6.02.2004 № 51, от 17.11.2004 № 648).

Помещение считается жилым, если характеризуется признаками:

• подходит для проживания в течение длительного срока;
• является изолированным;
• по всем признакам подходит под определение недвижимого имущества;
• в законном порядке признано жилым.

Классификации жилых помещений:

1. По виду здания, в котором находятся, жилые помещения делятся на общежития, квартиры и дачи, пригодные для проживания в течение всего года.
2. По способу использования подразделяются на постоянные и предназначенные для проживания в течение относительно недолгого срока, т. е. временные.
3. По типу жилые помещения могут быть как простыми квартирами, комнатами, так и отдельными домами и др.
4. По основаниям, на которых люди пользуются недвижимостью, жилье может быть предоставлено по договору социального найма, по коммерческому найму, в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, по праву собственности, как служебное и т. д.

Нежилые объекты

Помещение, которое по каким-либо причинам не подходит под определение жилого, относится к категории нежилых помещений. Оно отличается следующими признаками:

• изолированно от других помещений;
• зарегистрировано как объект недвижимости в соответствии с № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015);
• является частью здания;
• имеет конкретный адрес (о том, как присваивается номер нежилого помещения при кадастровом учете, определяющий нахождение объекта по конкретному адресу, читайте тут);
• состоит в нежилом фонде;
• имеет целевое назначение, исключающее использование в качестве постоянного жилья.

Классификации нежилых помещений:

1. По характеру использования нежилые помещения делятся на основные и вспомогательные. Последние служат для обеспечения нормального функционирования основных площадей. В здании бизнес-центра к основным помещениям относятся собственно офисы, а к вспомогательным — холл, коридоры, туалеты и т. д.
2. По назначению нежилые помещения подразделяются на производственные и непроизводственные (школы, детсады, больницы, магазины, химчистки, кинотеатры, объекты коммунального хозяйства и др.).
3. По отраслям нежилые помещения делятся в зависимости от их принадлежности к объектам промышленности (металлургической, топливной, химической, машиностроительной), электроэнергетики и т. п. (о том, что такое промышленные и производственные здания, каковы нюансы их эксплуатации, а также чем они отличаются от сооружений другого назначения, мы рассказывали в этой статье).

Нежилое помещение в многоквартирном доме – возможно ли это?

Помимо определения жилого помещения, ст. 17 ЖК РФ регламентирует способы его использования. Подобные объекты недвижимости предназначены для проживания людей. Их не разрешается переоборудовать для целей промышленного производства.

Это становится возможным, если удается соблюсти ряд условий:

• в полной мере соблюдаются права и интересы других людей;
• технические и санитарные требования к жилым помещениям не нарушаются.

Жилые помещения как рабочие кабинеты на законном основании могут использовать, например, адвокаты. Это право им предоставляет закон № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 31.05.2002.

Если предприниматель снимает жилье, в котором собирается вести профессиональную деятельность, то он должен получить разрешение собственника помещения, а также всех достигших 18-летнего возраста членов своей семьи. Теоретически, таким помещением может оказаться отдельный частный дом. Таким образом, жилое здание будет эксплуатироваться в целях, в которых обычно используются нежилые помещения.

О том, что такое нежилое помещение в многоквартирном доме и как его приобрести, можно узнать здесь.

Могут ли в нежилом здании быть жилые помещения?

В последнее время растет популярность двухуровневых квартир-студий и просторных лофтов. Планировка квартир в типовых многоэтажках, как правило, не подходит для обустройства подобных интерьеров. Под модные лофты скупаются производственные площади заброшенных фабрик и заводов. Нередко в одном таком здании соседствуют как жилые помещения, так и офисы, а также объекты инфраструктуры.

К нежилому помещению, владельцы которого желают перевести его в жилой фонд, законодательство предъявляет следующие требования:

• является собственностью и на него не распространяются какие-либо права третьих лиц (аренда, залоговое имущество и т. п.);
• отвечает всем условиям для признания помещения жилым согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ или может быть обустроено в соответствии с этими условиями.

Целевое назначение объектов

Целевым назначением объектов жилой недвижимости является проживание в них граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Использование подобных строений в иных целях влечет наложение административной ответственности. Частные лица могут зарегистрировать в своем доме ИП и осуществлять некоторые виды профессиональной деятельности, которые не будут нарушать интересы других граждан.

Понятие жилищного фонда вводится в ст. 19 ЖК РФ. Согласно законодательству, в него включаются все жилые помещения, признанные годными для проживания. Нежилое помещение не может состоять в жилищном фонде.

Чем они отличаются?

Жилые и нежилые объекты имеют огромную разницу между собой. Главное отличие одного вида здания или строения от другого — это их различное наименование назначени. Граждане могут использовать жилые объекты только для непосредственного проживания в них, за исключением некоторых предусмотренных законодательством случаев.

Жилье должно отвечать строгим санитарным и техническим требованиям, изложенным в соответствующих законодательных актах. Нежилая недвижимость имеет коммерческое назначение. Такие помещения используются под склады, производственные цеха, торговые центры, места расположения общественных и муниципальных учреждений.

Владение недвижимостью — это не только привилегия для собственника, но и определенная степень ответственности. Владелец обязан поддерживать в надлежащем техническом состоянии принадлежащее ему имущество, чтобы не нанести ущерб другим людям. Использовать объекты недвижимости следует в строго регламентированных законами РФ рамках. За нецелевое применение могут привлечь к административной ответственности.