Как купить и продать участок в городе или деревне? Порядок оформления сделки

Время на чтение: 9 минут Добавить в закладки

Чтобы купить землю в пригороде или же готовый участок в деревне, нужно приложить немало усилий при оформлении сделки купли продажи.

Во-первых, необходимо тщательно проверить документы на участок и убедиться в отсутствии споров с владельцами смежных участков. Во-вторых, правильно сформировать сделку и зарегистрировать свои права в Росреестре.

Как правильно продать или купить землю в городе либо за ним, находящуюся в частной или муниципальной собственности, где и как быстро можно оформить сделку купли-продажи, кто платит госпошлину и каков ее размер при покупке надела, а также другие нюансы, вы найдете в этой статье.

Показать содержание

Правовые нормы, регулирующие данный процесс в России

Взаимоотношения между покупателем и продавцом регулируются ЗК и ГК РФ, законами «О государственной регистрации недвижимости», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При заключении договора также нужно учесть нормы:

Сам текст договора купли-продажи составляется с обязательным соблюдением требований ГК РФ (ст. 549, 550, 551 и пр.) и ЗК РФ (главы 3 и 5).

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 – 566).

Правила оформления договора при отчуждении земли

Договор купли-продажи земли должен быть заключен в письменной форме и обязательно зарегистрирован в Росреестре. В тексте соглашения должны быть отражены все существенные условия сделки (предмет договора (описание участка) и цена). Если эти пункты не нашли свое отражение в соглашении, то оно не может быть признано заключенным.

Объектом купли-продажи в РФ может быть только земельный надел, прошедший кадастровый учет.

Порядок действий покупателя и продавца

Покупка участка начинается с заключения договора с риэлтором, который будет заниматься поиском вариантов либо с самостоятельного изучения цен и предложений на рынке. Выбрав подходящий участок, можно начинать готовиться к сделке.

Сбор необходимых документов

Перед тем как заключить договор покупателю нужно убедиться, что у продавца есть законные права на участок, а категория, к которой относится земля, имеет подходящее для него целевое назначение. Поэтому еще до подписания договора нужно проверить:

  • паспорт продавца;
  • правоустанавливающие документы на участок (договор купли-продажи, дарения и пр.);
  • выписку из ЕГРН (с 1 января 2017 года заменила кадастровые паспорта);
  • межевой план;
  • отказ региональной власти от участка (в случае, если земли требуются для сельскохозяйственного назначения).

У продавца все эти документы должны быть в наличии еще до подачи объявления о продаже. Для составления межевого плана необходимо пройти межевание и кадастровый учет (можно ли продать ЗУ без процедуры межевания?). После можно получить выписку из ЕГРН с точными координатами и описанием участка. На подготовку уходит минимум несколько недель.

Процедура оценки

Перед тем как выставить участок на продажу его можно оценить у профессионального оценщика. Стоимость отчета об оценке в среднем от 6 до 20 тыс. рублей. На цену земли влияет:

  • месторасположение, престижность района;
  • целевое назначение;
  • наличие воды, коммуникаций;
  • близкое расположение леса, населенного пункта и пр.;
  • набор документов (стопроцентный или чего-то недостает, нужно ждать окончания суда и пр.);
  • общая ситуация на рынке.

На оценку участка может уйти от 3 до 14 дней. Взамен выдается отчет с объективной рыночной ценой с учетом всех факторов. Оценить землю можно и самостоятельно, изучив ситуацию на рынке земли. Это позволит сэкономить деньги, но есть риск продешевить или установить излишне завышенную стоимость, которая отпугнет покупателей.

Если нет желания связываться с оценщиками, то можно привлечь риэлтора. Компания проанализирует предложения и спрос в районе и определится со стоимостью участка. Кстати, услуги оценки земли у риэлторов бесплатны, так как покрываются комиссионными за поиск покупателя.

Процесс поисков

Если поисками занимается риэлтор, то он обеспечит публикацию объявления продавца в СМИ в рамках оговоренного маркетингового плана, а для покупателя откроет доступ к базе продавцов. Самостоятельный поиск покупателя и участка потребует изучения объявлений.

Советы для продавца:

  1. правильно составить объявление о продаже (с указанием цены, места, достоинства участка);
  2. сделать фотографии участка с разных сторон;
  3. привлечь не одного, а 2-3 риэлторов, которые имеют опыт продаж аналогичных по стоимости и типу участков;
  4. размещать объявления на большом количестве сайтов одновременно, а также использовать соцсети для рекламирования участка.

Скачать образец объявления с описанием земельного участка для продажи

Советы для покупателя:

  1. выбрать хорошего риэлтора и внимательно изучать все его предложения;
  2. изучать самостоятельно все сайты с объявлениями о продаже;
  3. осматривать за один раз 2-3 участка, чтобы сэкономить время;
  4. не передавать задаток до проверки всех документов;
  5. всегда спрашивать о наличии споров между соседями, самозахватах;
  6. узнавать близость к коммуникациям, к которым можно подключиться.
Для покупателя также имеет значение также план застройки расположенной рядом территории. Например, если рядом собираются строить целый квартал многоквартирных домов, завод или рынок, то это может понравиться далеко не всем собственникам.

Подготовка к просмотру перед приобретением

Земельный надел должен быть очищен от мусора и полностью подготовлен к частым визитам потенциальных покупателей. Копии документов, особенно графическое изображение участка, также всегда должны быть под рукой.

Рекомендации при переговорах сторон

  1. Для продавца.

    • На переговорах продавец может рассказать обо всех достоинствах земли (качество почвы, удобства для строительства, поездок в город и пр.).
    • Стимулом для покупки может стать также готовность быстро оформить сделку либо предоставить скидку, оставить на участке какое-либо имущество (хозяйственные постройки, инструменты и пр.).
  2. Для покупателя.

    • Для покупателя, перед тем как купить важно сбить цену собственника, если участок ему понравился. Поэтому следует искать изъяны, в том числе и в документах. Еще до посещения участка можно запросить их копии либо заказать выписку из реестра самостоятельно.
    • На успех переговоров может влиять и общая ситуация на рынке. К примеру, если цены падают, то можно смело торговаться, добиваясь скидки.

Подготовка пакета бумаг

Если стороны достигли согласия, то для совершения сделки от покупателя и продавца потребуется разные пакеты документов.

Для покупателя будет нужен:

  1. паспорт, ИНН, СНИЛС (если есть);
  2. доверенность на представителя (если привлекался);
  3. согласие супруга на сделку (если покупка совершается в браке);
  4. свидетельство о госрегистрации и учредительные документы (для юрлица).

Для продавца:

  1. паспорт, ИНН, СНИЛС (если есть);
  2. согласие супруга на совершение сделки;
  3. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения и пр.);
  4. расширенная выписка из реестра ЕГРН (аналог кадастрового паспорта);
  5. документы о межевании и плюс дополнения в зависимости от типа сделки.
В качестве дополнения может потребоваться, например, отказ региональной власти от земли сельскохозяйственного назначения (если покупается земля для выращивания культур или выпаса скота).

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

Далее рассмотрим, как произвести сделку. Если согласованы все условия, то оформление сделки не занимает много времени.

Куда обращаться и с чего начинать?

Оформить сделку можно у нотариуса или риэлтора. Законом разрешено не заверять нотариально договора купли-продажи земли. Но иногда стороны прибегают к таким услугам, ведь это позволяет проверить документы на подлинность и правильно составить договор.

Прежде чем назначать дату сделки, подготовьте необходимый пакет.

Заключение предварительного договора

После того как земля выбрана, передается задаток. Для этого заключается предварительный договор купли-продажи.

В соглашении оговариваются:

  1. Сроки заключения основного договора.
  2. Факт передачи задатка с указанием суммы в рублях.
  3. Основные параметры будущего соглашения.
  4. Сроки окончательных расчетов.
  5. Обязателен и пункт о порядке расчетов в случае срыва сделки по вине одной из сторон (описание возврата задатка в двойном размере, потери аванса и пр.).

Составление основного соглашения

Составление купчей возможно самостоятельно или с привлечением юриста, нотариуса, риэлтора. Обычно стороны используют типовой договор купли-продажи земли, но с рядом индивидуальных дополнений.

В договоре должно быть указано:

  • описание участка (площадь, точное месторасположение, целевое назначение);
  • данные сторон (Ф.И.О, паспортные данные, для юрлиц – свидетельство о госрегистрации);
  • цена участка;
  • документы на основании, которых продавец владеет землей;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчетов и ответственность.

Один из самых основных пунктов в договоре: порядок расчетов. Стороны должны детально оговорить вариант передачи денег. Если сумма выплачивается в рассрочку, то это также должно быть прописано с указанием графика погашения платежей. В соглашении указывается и срок освобождения участка.

Как происходит расчет?

Расчеты происходят обычно после регистрации договора в Росреестре (примерно через 1-7 дней после сделки). Для расчетов используется:

  • банковская ячейка;
  • аккредитив;
  • перевод средств со счета на счет;
  • обычная передача денег наличными;
  • реже – счета эскроу.

Самый простой способ – передача через ячейку банка. Для этого арендуется сейф в хранилище банка, и покупатель закладывает туда нужную сумму. После регистрации договора продавец и покупатель приходят в банк, предъявляют документы и производят все расчеты с оформлением расписки. Еще проще просто открыть два текущих счета на продавца и покупателя и перевести деньги.

Современные варианты расчетов требуют подписания с банком трехсторонних договоров. По условиям соглашений, банк разрешит продавцу снимать или переводить со счета покупателя деньги только после регистрации сделки и предоставления подтверждающих документов.

Регистрация

Регистрация происходит по заявлению покупателя и продавца. Лучше заняться ею сразу после заключения договора, так как продавец может исчезнуть из поля зрения либо затянуть процесс обращения в Росреестр на неопределенный срок.

Что нужно делать продавцу:

  1. предоставить паспорт, заявление, доверенность представителя (если привлекался);
  2. показать выписку из ЕГРН, подтверждающую его права собственности.

Что нужно делать покупателю:

  1. показать паспорт, доверенность (если оформлялась);
  2. написать заявление;
  3. предоставить договор купли-продажи на земельный участок и акт приема-передачи (по 3 экземпляра);
  4. оплатить госпошлину.

Заявление на регистрацию представляет собой утвержденный бланк, в котором нужно только заполнить нужные графы. В процессе участвуют обе стороны.

При отправке документов на регистрацию по почте, нужно сначала пойти к нотариусу и удостоверить свои подписи на заявлении и договоре купли-продажи.

Оплата госпошлины

При регистрации прав собственности в Росреестре взимается госпошлина. Ее размер зависит от статуса заявителя (физическое лицо или компания) и составляет 2 тыс. рублей – для физлиц и 22 тыс. рублей – для компаний.

За регистрацию прав собственности физлица на участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства платится сниженная пошлина в размере 350 рублей. Обычно расходы за регистрацию ложатся на покупателя.

Процедура получения выписки из ЕГРН

После того, как в реестре будет сделана электронная запись о новом собственнике, заказывается выписка из ЕГРН. Подобная выписка является подтверждением права собственности наравне с договором. Если будет решено перепродать участок или заложить его в банке, то этот документ обязательно понадобится.

Заказать выписку можно через портал Росреестра, Госуслуги либо лично обратившись в территориальное подразделение Росреестра или МФЦ. Выдается документ примерно в течение недели, но электронный вариант можно получить даже в день обращения. Получить выписку можно сразу же после госрегистрации прав собственности на участок. Госпошлина на получение расширенной выписки – от 300 рублей за электронный вариант и до 750-2200 рублей за бумажный.

Скачать образец выписки из ЕГРН

Расходы

Сколько стоит данная процедура? Сделка купли-продажи земли не требует обязательного нотариального заверения. Таким образом, расходы сторон связаны в основном с регистрацией договора (от 350 до 22 тыс. руб.) и оплаты услуг риэлтора (до 5% стоимости надела), если ими пользовались.

Потребуется также оплатить выписку из ЕГРН (от 300 до 2200 рублей) и, если это нужно, услуги оценщика, кадастрового инженера на этапе подготовки документов к сделке (в среднем от 6 до 20 тыс. рублей).

Существуют налоговые льготы при покупке земли. Покупатель может оформить налоговый вычет и вернуть часть налогов, уплаченных в тот год, когда он приобрел участок. Продавец же надела, напротив, обязан задекларировать получение дохода от продажи и заплатить налог в размере 13% (но только если он владел участком менее трех лет). Для нерезидентов сумма налога еще больше – 30% стоимости земли. Подробнее о налогообложении купли-продажи земельного участка мы рассказывали здесь.

Особенности покупки надела, находящегося в собственности менее и более 3 лет

Если продается земля, которой продавец владел меньше трех лет (до 01.01.2016 года), то согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ он оплачивает налог на доходы. С 2016 года срок владения был увеличен до пяти лет. Прежний срок владения оставлен для продавцов:

  • наследников земли и тех, кто получил ее в подарок;
  • прошедших процедуру приватизации;
  • участников договоров пожизненной ренты.

Если землей владели три года и более, то оплачивать налог не нужно. При меньшем сроке владения, поскольку продавец обязан уплачивать налог, могут существовать особенности в оформлении договора купли-продажи. Например, продавец может попросить занизить сумму, указанную в соглашении или компенсировать ему расходы на оплату налога, включив их в цену.

К схемам уклонения от уплаты при помощи различных способов (например, занижения суммы сделки) нужно относиться весьма осторожно. Учтите, что покупатель имеет право заплатить только ту сумму, которая указана в договоре и оспорить ее потом в суде будет довольно сложно.

Особенности реализации объекта физическими и юрлицами

Земельный надел может быть куплен как обычным гражданином РФ, так и компанией. Отличия в сумме расходов на регистрацию в Росреестре (для юрлиц сумма госпошлины выше – 22 тыс. рублей), в порядке налогообложения (разные налоги для физлиц и компаний).

Если продавец земли юрлицо и работает на общей системе налогообложения, то придется заплатить 20% от суммы сделки, если на упрощенной системе, то 6-15%. Для физлиц существует возможность вообще не платить налог при длительном владении участком, либо заплатить 13%. В остальном же граждане и владельцы бизнеса имеют право на равный доступ к приобретению земли.

Если надел находится за чертой города: в поселке или в деревне

Как приобретать участки, расположенные за чертой города? У таких земельных участков может быть иное целевое назначение, чем описывает продавец. Это распространенный способ мошенничества на рынке. Например, земли лесного фонда вообще не подлежат продаже, а на участках для сельскохозяйственных работ не всегда разрешено строительство дома (о том, как получить участок в лесу во владение, мы рассказывали тут, а из этой статьи узнаете об особенностях купли-продажи сельхозземель).

Чтобы выяснить назначение земли, нужно изучить публичную кадастровую карту и заказать выписку из ЕГРН. Учтите, что при заключении договора купли-продажи стороны не имеют права изменять целевое назначение земли и условия использования.

Земли за городом – в селе, в поселке, в деревне, могут принадлежать не только частным лицам и компаниям, но и муниципальным органам либо оказаться бесхозными. В зависимости от статуса, будет отличаться и процедура их выкупа. Возможно придется пройти процедуру постановки на учет, участия в аукционе. Покупка участков в городе у местных властей может быть связана с массой сложностей из-за более высокого спроса со стороны желающих участвовать в аукционе, очереди на участки и завышенных цен.

Если покупается земля за городом, то для покупателя необходимо выяснить, имеется ли возможность ИЖС и последующей регистрации в доме.

Условия для неприватизированной земли

Люди часто задаются вопросом, можно ли купить землю, если она находится не в частной собственности, и как именно продается неприватизированный участок. Если участок не приватизирован, то его необходимо для начала выкупить из муниципальной собственности. Процесс покупки земли у государства более длительный, чем у частного собственника.

Если участок уже находится на кадастровом учете, то необходимо дождаться аукциона и выиграть его, то есть предложить самую высокую цену. На это уходит минимум несколько месяцев.

Если же земля не учтена, то нужно обратиться в муниципалитет с заявлением о предварительном согласовании выделения участка без проведения торгов. Запрос рассматривается в течение месяца.

Далее свободный надел заносят в кадастр, а в администрацию поселения подается заявление о выделении участка без торгов. В СМИ публикуется информация о назначенном аукционе, и если в течение месяца заявок на участие не будет, то принимается решение об отчуждении надела заявителю. За 1-2 месяца составляется и подписывается договор купли-продажи в установленном законом порядке.

  • Скачать бланк заявления о предварительном согласовании выделения участка
  • Скачать образец заявления о предварительном согласовании выделения участка
  • Что делать, когда приобретаемый объект арестован?

    Можно ли покупать землю, находящуюся в аресте? Если земля под арестом из-за судебного процесса или находится в залоге у банка или других лиц, то сделка купли-продажи будет затруднена. До тех пор пока обременение не будет снято, просто не получится заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его.

    Если все же подписать соглашение между покупателем и продавцом в простой форме, то его легко можно признать недействительным.

    В случае судебного ареста, необходимо дождаться окончания судебного процесса либо хотя бы конца ареста. При покупке залогового участка нужно просто обговорить с продавцом возможность погашения займа одновременно с покупкой. Например, часть денег можно передать в виде задатка, погасить кредит и снять обременение, а затем оформить уже основной договор купли-продажи и выплатить остаток суммы.

    Заключение

    Покупка и продажа земельных участков – сложный процесс. Это связано с тем, что далеко не на все наделы правильно оформлены документы, может существовать свое целевое назначение участка, которое не подойдет покупателю. Поэтому, заключая договор купли-продажи, нужно тщательно проверять продавца и его права на участок и строения на нем, а также позаботиться о правильном оформлении и регистрации сделки.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.