Пошаговая инструкция для сделок с земельным участком с домом или без: как купить и продать без посредников?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Сфера услуг посредничества на рынке недвижимости возникла не случайно. На неё появился спрос, когда частная собственность на недвижимое имущество стала нормой, а её оборот достиг существенных объёмов.

Но частные дома издавна являлись индивидуальной собственностью, продавались и покупались самими владельцами. Главное при самостоятельной продаже – всё сделать правильно.

Показать содержание

Преимущества и недостатки личного ведения сделки

Каждый владелец жилого дома с придомовой территорией или земельного участка (ЗУ) в собственности сегодня может выбрать форму проведения сделки:

  1. самостоятельно;
  2. при обращении к посреднику.

Преимущества самостоятельной продажи дома с участком следующие:

  • экономия на оплате услуг риэлтора (какова стоимость услуг риэлтора и нотариального сопровождения?);
  • прозрачность сделки, полное владение имеющейся информацией;
  • единоличное принятие решение, без постороннего влияния;
  • сохранение возможности подключить компетентного специалиста на любом этапе.

Но нужно взвесить все риски самостоятельной продажи, так как в ней имеются и существенные недостатки:

  • поиск контрагентов и организация просмотров занимает много времени;
  • все переговоры и проверку документации требуется проводить самостоятельно;
  • зачастую здесь требуется знание специальных норм и законов;
  • можно столкнуться с недобросовестными покупателями и мошенниками.

С учётом всех плюсов и минусов нужно сделать правильный выбор. Если заинтересованное лицо обладает базовыми знаниями и способный коммуникатор – можно попробовать заняться процедурой самостоятельно.

Как продать земельный надел: пошаговая инструкция

Процедура начинается с выставления объекта недвижимости на торги, то есть – с рекламирования объекта.

Но предварительно нужно:

  1. подготовить пакет документации на объект;
  2. определить его стоимость.
Справка: Объектом недвижимости считается жилой дом и оформленная в собственность земля под домом – в совокупности. Если надел не в собственности – только дом. Если участок без дома – ЗУ.

Назначение цены

Установленная цена должна быть соразмерной, то есть:

  • не превышать покупательского спроса;
  • не быть ниже.

Для этого можно воспользоваться сравнительным анализом, выделив стоимость аналогичных ЗУ, расположенных в том же районе, но при условии, что земля в собственности. Или назначить цену, увеличив кадастровую стоимость на 30% (о том, что такое кадастровая стоимость и можно ли продать участок по цене ниже ее, мы рассказывали тут). Также в стоимость нужно включить надворные постройки, деревья и кустарники, работы по ландшафтному дизайну и т.п.

При оценке дома можно применить те же принципы сравнения с аналогичными объектами, с учётом:

  • года постройки;
  • общей и жилой площади;
  • наличия коммуникаций;
  • материала, используемого для постройки;
  • наличие капитального и косметического ремонта.
Для уникальных объектов, которые не с чем сравнить, лучше использовать затратный подход, посчитав приблизительную стоимость затрат на его возведение. Но такие формы расчёта удобны для новых строений.

При затруднении в определении цены, можно пригласить независимого оценщика, который не только установит оптимальную стоимость, но и выдаст официальный акт об оценке.

Пакет документов для продажи

Для сделки нужно подготовить такие бумаги:

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности на дом и на ЗУ: свидетельство о наследовании, договора сделок, договор приватизации ЗУ или разрешение на строительство.
  2. Правоудостоверяющие документы, выданные Росреестром: свидетельство о собственности на дом и на ЗУ, или выписка из ЕГРН.
  3. Технический паспорт капитального строения, выданный в БТИ. Или – кадастровую справку об отсутствии строений.
  4. Кадастровые паспорта дома и участка.
  5. Кадастровая справка об отсутствии ареста и залога на объект.
  6. Разрешение на продажу от супруга (для тех, кто в браке).

Основные сложности могут возникнуть, если утерян правоустанавливающий документ на дом или участок. В этом случае его придётся восстанавливать через администрацию или через суд. При наличии неузаконенных построек их обязательно следует узаконить, что потребует дополнительных вложений в процедуру оформления.

На землю требуется оформить межевое дело, в котором должны быть:

  • акт согласования границ с соседями;
  • план выноса границ в натуру с координатами поворотных точек.

Можно ли продать земельный участок без процедуры межевания, вы узнаете из нашей статьи.

Важно: Если земля не в собственности – сведения о форме права на неё указываются в документации на дом, так как земля следует судьбе дома.

Особенности поиска покупателей

Для их поиска можно использовать следующие варианты:

  • подача объявлений на специальных сайтах;
  • объявления в местной печати;
  • размещение информации на досках объявлений в специально отведённых местах;
  • бегущая строка или объявление на местных каналах телевидения.

Во всех перечисленных случаях указывается цена объекта недвижимости и даётся указание на допустимость торга. Если снижение не предусмотрено, информация о торге не вносится. Если отказ от посредника принципиальный, то даётся формулировка «без посредников», в стандартных случаях дополнительно пишут «от собственника».

Заключение договора

После того как покупатель найден и его устроило качество объекта, можно заключить предварительный договор купли продажи (ПДКП). Но его заключение необязательно, законодательством предусмотрено заключение имущественного договора купли продажи (ДКП) без оформления предварительного. Если стороны оформляют его самостоятельно, то обязательно нужно включить:

  1. Время (дата) и место составления, наименование документа.
  2. Сведения о сторонах, включая паспортные данные.
  3. Вид собственности на дом и на землю, с какого периода объект в собственности.
  4. Кадастровые и технические характеристики дома и ЗУ.
  5. Стоимость объекта, сроки и условия его передачи покупателю.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Ответственность сторон за нарушение условий договора, случаи, допускающие его расторжения, формы расторжения.
  8. Подписи сторон и их реквизиты.

На дом и ЗУ достаточно оформление одного договора в трёх экземплярах. После подписания договор обязательно следует зарегистрировать в Росреестре.

Обязательно нужно обратить внимание на добросовестность покупателя. Он должен внести полную сумму денег в момент подписания договора, или – до завершения регистрации, иначе впоследствии придётся обращаться в суд. Поэтому в положениях ДКП должен даваться чёткий регламент сроков и способа внесения денег по сделке.

Также нужно проверить документы контрагента – он должен достичь возраста 18 лет.

Как самостоятельно купить землю с домом и без?

Этот вариант заключается в том, что покупатель не только не обращается в риэлтерские компании, но и игнорирует объявления, поданные ими в СМИ.

С чего начать?

Поиск можно начинать с просмотра объявлений на сайтах, где выставляется на торги недвижимость. Для этого достаточно в поисковике ввести запрос: «купить дом с участком от собственника», указав населённый пункт. По запросу выйдут все предложения, которые оставляют собственники объектов. Просматривая объявления в СМИ или в специальных местах для размещения объявлений, нужно выбирать объявления с формулировками:

  • от собственника;
  • без посредников.

Если выбирается дом для проживания, обязательно выяснить категорию ЗУ. Это должна быть категория земель поселений. То же касается приобретения участка, на котором будет строиться жилой дом, он должен относиться к виду ИЖС и включаться в территорию границ населённого пункта.

Внимание: Приобретение дома в СНТ, ДНТ не гарантирует возможности постоянного проживания с семьёй и наличия прописки.

Пакет документов

От покупателя требуется минимум документов:

  • гражданский паспорт;
  • паспорт супруга, если объект приобретается в совместную собственность;
  • свидетельства о рождении (паспорта) детей, если они включаются в договор;
  • кредитный договор, если оформляется ипотека на ЗУ с домом и без.

Разрешение от супруга на покупку не требуется.

Проверка бумаг от продавца

При проверке следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Необходимо чтобы были представлены оригиналы правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, справки соответствовали установленным срокам.
  2. Выписав кадастровый номер ЗУ и фамилию продавца, целесообразно сверить совпадение этих данных на сайте Росреестра, получив сведения о том, кто собственник этого участка.
  3. Кроме этого нужно попросить домовую книгу и внимательно проверить историю дома, в котором не должно быть прописано третьих лиц, нарушающих чистоту сделки.
  4. Если были сделаны пристройки к дому, на них должна быть документация из БТИ.

На что нужно обратить внимание при заключении ДКП?

  • Требуется проверить правильность внесённых сведений – иногда намеренно допущенные ошибки в договоре служат способом мошенничества и подменой объекта. Особенно важно перепроверить кадастровые и технические характеристики земли и дома.
  • Стоимость объекта, которая не должна быть меньше той, которая уплачена по факту. Остальные положения должны соответствовать интересам сторон.
  • Нужно учитывать, что все внесённые положения потребуется впоследствии соблюдать. Поэтому должен быть указан чёткий регламент сроков и способа освобождения помещения и предоставления участка в пользование. Для этого дополнительно составляется акт передачи, или отдельным положением договора указывается, что «подписание ДКП несёт в себе силу подписания акта приёма-передачи».

Более подробно о том, как правильно выбрать и проверить земельный участок перед покупкой, а также на что обращать внимание, говорится в нашей статье.

Когда следует обратиться к специалистам?

Разовые консультации могут проводиться на любом этапе сделки. Особенно важно к ним прибегать, если контрагенты действуют самостоятельно, без посредников.

Во избежание недобросовестных и заведомо преступных мошеннических действий, обращение к специалисту обязательно, когда:

  1. Вместо оригиналов базовых документов продавцом представлены нотариально удостоверенные копии. Или когда свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН – дубликат, что может наводить на мысль о ранее совершаемой сделке с этим объектом.
  2. Если жильё и ЗУ в собственности менее трёх лет, в особенности, когда недвижимость получалась по наследству.
  3. Когда покупатель настаивает на условиях рассрочки платежа без предоставления гарантий.
  4. Если сведения, данные продавцом, не подтверждаются на сайте Росреестра.
  5. Когда в домовой книге обнаружены третьи лица, не являющиеся членами семьи продавца.

Эти и иные сложные ситуации являются признаками риска. К ним же относится наличие генеральной доверенности на продажу, которую нужно перепроверить или обратиться к консультанту, а ещё лучше – за сопровождением сделки. О том, какова стоимость услуг риелтора и нотариального сопровождения сделки, а также когда нужна помощь специалистов, мы подробно рассказывали тут.

Если продавец категорически настаивает на указании заниженной стоимости в договоре или требует иных нарушений норм законодательства, ему лучше отказать.

Продать дом, расположенный на земельном участке (ЗУ), собственник может как при помощи посредников, так и самостоятельно. Главное в этой процедуре – добросовестная проверка контрагента и правоспособности сделки, соблюдение всех норм, предусмотренных законодательством.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.